Ilyen lakásokban él a dúsgazdag budapesti elit: belestünk a zárt ajtók mögé

Vegyes képet mutat a budapesti újlakás-piac: egyrészt megalapozták a hangulatot az idei indulást a kedvezményes, 5 százalékos lakás-áfa megszüntetése, illetve a jövő januártól érvényes, szigorú épületenergetikai követelmények is; másrészt megérkezett a koronavírus-járvány is, amely tovább borzolta a kedélyeket. Így nem véletlen, hogy mindez meglátszik a lakásépítési kedven: az év első két hónapjában 1510 lakóingatlanra adtak ki építési engedélyt, ami 29 százalékos hanyatlásnak felel meg éves szinten.

Na persze egyelőre nem lehet konkrét lakáspiaci prognózist adni erre az évre. Rendkívül bizonytalan ugyanis a helyzet: a forgalom egyértelműen visszaeshet, a koronavírus-járvány árakra gyakorolt negatív hatásai viszont még nem számszerűsíthetőek. Az viszont biztos, hogy az újépítésű lakások piacán nem történt jelentős árváltozás az idei első negyedévben. Sőt, a Pénzcentrum fővárosra kiterjedő elemzése szerint továbbra is őrületes árakon várnak elsőtulajdonosukra a most épülő lakóingatlanok. És ez nem véletlen.

Azoknál a befejezés előtt álló projekteknél, amelyeknél még az 5 százalékos, kedvezményes áfával értékesíthetik a lakásokat 2023 végéig, már tavaly év végén megugrottak az árak, tartalékot biztosítva az új, immár 27 százalékos áfájú beruházásokhoz. Ezeknél a fejlesztéseknél a lakások nagy része már gazdára talált, így a beruházókon nincs komoly értékesítési nyomás, ki tudják várni a megfelelő pillanatot az eladásra. A 27 százalékos áfával induló projektek beruházói pedig eleve magasabb értékesítési árral kalkuláltak, így egyik területen sem nyílik igazán tér alkura, vagy engedményre.

Nézzük a konkrét árakat Budapesten

Nemrég publikálták a Budapesti Lakáspiaci Riport legfrissebb, 2020 első negyedévére vonatkozó adatsorát, amely alapján továbbra is egyértelmű: a fővárosban mélyen a zsebébe kell nyúlnia annak, aki új otthont venne magának. Ennél persze jóval összetettebb a kép, hiszen az Eltinga és az Ecorys szakemberei már 468 budapesti lakóingatlan-fejlesztést számláltak össze; az adatsor újépítésű lakásainak száma pedig meghaladja a 23,7 ezret. A friss riport nyers adatsorát górcső alá véve a Pénzcentrum pedig azt is megállapította, hogy Budapesten jelenleg egy átlagos új építésű eladó lakás

• alapterülete 71,4 négyzetméter (erkélyekkel és teraszokkal korrigált alapterület);

• négyzetméterára pedig 951 057 forint.

Természetesen érdemes a várost jóval közelebbről is megvizsgálni, hiszen a lakáspiaci mutatók egészen drasztikus kilengést is képesek produkálni. Az például már Buda és Pest viszonylatában is látszik, hogy a Duna árban is komoly vízválasztó. A négyzetméterenként többmint 166 ezer forintos árdifferencia, egy 70 négyzetméteres lakás esetében azt jelenti, hogy átlagosan bő 11,6 millió forinttal többet csengethet ki valaki, ha a folyó nyugati oldalán keres új otthont magának.

Ennek ellenére a kerületi bontás azt mutatja, hogy mégsem egy budai kerület viszi a prímet: az V. kerület ugyanis több mint 198,5 ezer forintot ver rá négyzetméterenként az ezüstérmes XII. kerületre. A drágább lokációk közé tartozik még Budán az I., és a II. kerület, Pesten pedig a VI. és VII. kerületek, amelyekben átlagosan 1,3-1,6 millió forint közötti fajlagos árakkal találkozhatnak az érdeklődők.

KATT! Lakást vennél? A finanszírozáshoz nézz körül kalkulátorunkban!

A XI., III., VIII., IX., és XIII. kerületek még meglehetősen drágák, de már bőven lemaradnak a millió feletti listavezetőktől; ezekben a kerületekben 900 ezer és egymillió forint közötti négyzetméterárakkal kalkulálhatnak a vásárlók. Budapest többi kerületében, hozzávetőlegesen 600-800 ezres egységár között vásárolhatunk, az olcsóbb árcédula többnyire a városközponttól meszebb található lokációk esetében jellemző. A legolcsóbb kerület továbbra is a XXIII., ahol egy 70 négyzetméteres, új építésű lakáshoz átlagosan már 41,5 millió forintért hozzá lehet jutni.

Érdemes még megnézni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzését is: a lakások méretének növekedésével ugyanis nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint, míg a legkisebb garzonlakásoktól, az egy-másfél szobás, maximum 60 négyzetméteres lakásokon át, egészen a 61-80 négyzetméteres otthonokig folyamatosan csökken a négyzetméterár, addig 80 négyzetmétertől fordul a kocka. Jól látható tehát, hogy a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának.

És persze ezúttal sem marqadhatott el, hogy turkáljunk picit a luxuskategóriában is. Őszintén, ismét leesett az állunk. Nem is az volt a meglepő, hogy a legdrágább projekt irányára majdnem 463 millió forint, hanem az, hogy a luxusfejlesztések darabszáma szerint egyértelmű, hogy továbbra is komoly igény mutatkozik a többszáz milliós lakásokra a fővárosban. Az összesítés szerint az 50 millió forint alatt kínált lakások száma 2049 darabot számlál; az 50-100 millió forint közötti kategóriában 2839 eladó lakás található jelenleg; 100-200 millió forint között 555 lakóingatlanból válogathatnak az érdeklődők; a 200-400 milliós árszegmensben 87 luxuslakáson van még árcédula; de a 400 millió forintnál drágább projekteknél is akad még 3 vevőre váró "otthon".