Bombaüzlet Budapest utcáin: ezzel te is rommá keresheted magad

Brutálisan megemelkedtek a magyarországi, azon belül pedig kifejezetten a budapesti ingatlanárak az elmúlt években. Lakást vásárolni és bérelni is jelentősen drágább lett, a fővárosban a bérleti díjak elszállása mögött pedig felsejlik okként, hogy rendkívüli mértékben megszaporodtak a rövid távú kiadásra kínált ingatlanok.

Az ilyen szolgáltatások között piacvezető az AirBnB, de vannak olyan versenytársaik is, mint a HomeAway-csoport weboldalai, a TripAdvisor által felvásárolt Flipkey vagy az ajánlatokat összesítő Tripping, amelyeken szintén szép számmal fellelni hazai ingatlanokat.

Sokan azt gondolták, hogy az AirBnB-láznak befellegzett, ám ez nem járt a piac összeomlásával. Míg 2016-ban 13 793 budapesti ingatlan volt megtalálható a cég adatbázisában az AirBnB-s statisztikákkal foglalkozó Airdna.co oldal adata szerint, addig ez a szám 2017-re 18 915-re duzzadt.

Ennél ugyanakkor jóval kevesebb az aktív ingatlanok száma (9 258), és a piaccal kapcsolatban az is árulkodó, hogy ezeket az ingatlanokat 4 782 kiadó hirdette meg, egy AirBnB-fióktulajhoz tehát átlagosan közel két ingatlan tartozik.

Ez egyébként csak a statisztika, piaci információk szerint vannak, akik ennél jóval több ingatlant kezelnek, sőt, olyan cégek is léteznek bőven, akik teljes ingatlanportfóliókkal foglalkoznak. Érdekes, hogy míg Magyarországon ez jellemzően a tulajdonosok (tehát a kiadók) AirBnB-fiókja alatt történik, külföldön már egyre inkább szaporodnak az olyan konstrukciók is, ahol a kezelőcégé az AirBnB-fiók, és egy esetleges értékesítésnél ez is fontos részét képezi az eladási árnak.

Azért fontos, hogy ki rendelkezik a fiók fölött, mert ehhez, és nem a lakásokhoz tartoznak az értékelések, azok pedig jelentős hatással vannak az ingatlan jövedelemtermelő képességére: egy sokak által, stabilan jónak értékelt ingatlant sokkal könnyebb jó áron kiadni, mint egy olyat, mely új a rendszerben és nem rendelkezik értékeléssel.

vagyis közkeletű nevén AirBnB-zésre.

- erősítette meg a Pénzcentrumnak a hirdetési oldalakon tapasztaltakat Kőszegi Zoltán, a CDC Ingatlan tulajdonosa.

Érdekes, hogy míg külföldön kifejezetten hozamrátával együtt szokták hirdetni a befektetési célra értékesített lakásokat, addig ez a hazai piacon még nem terjedt el tömegesen, bár vannak már kivételek.

- tette hozzá az ingatlanpiaci szakember.

Jellemzően egyébként nemcsak cégek, hanem magánszemélyek is törekednek arra, hogyha már AirBnB-zéseel foglalkoznak, akkor ne egy, hanem több lakást pörgessenek egyszerre. Egyfelől két lakással foglalkozni nem jelent kétszer akkora adminisztrációt és leterheltséget (egy jó takarítót például csak egyszer kell megtalálni), hanem kockázat szempontjából is jó döntés lehet: ha az egyik lakás valamiért nem megy annyira egy hónapban, a másikon még be lehet hozni az elmaradt hasznot.

Kellhet hozzá a lakógyűlés engedélye

Nézzük viszont, hogy mennyire éri még meg most belevágni a rövidtávú lakáskiadásba. Először is, fontos megjegyezni, hogy ahhoz, hogy legálisan végezhessük ezt a tevékenységet és adózni tudjunk utána, azt be kell jelenteni a lakhelyünk szerinti önkormányzatnál, és itt jön is egy bökkenő.

A rövid távú lakáskiadás egyik legnépszerűbb célkerületében, az V. kerületben, azon határozat megszerzése, hogy foglalkozhatunk ilyen tevékenységgel egy ingatlan kapcsán nem nevezhető adminisztratív formaságnak:

Ezt azért érdemes átgondolni, mert könnyen elképzelhető, hogy a lakógyűlés nem lesz boldog attól, hogy mi a lakásunkat részeg angol turistáknak szeretnénk kiadni, mondjuk évi 300 napban. Ingatlanpiaci információk alapján egyébként hamarosan több kerület is követheti az V. kerület példáját, és adminisztratív eszközökkel tehetnek keresztbe azoknak, akik rövid távra szeretnék kiadni a lakásukat.

Azt mutasd, hány millió

De nézzük a számokat. Már korábban említettük, hogy sok ingatlanhirdetésben fellelhető, hogy kifejezetten alkalmasak AirBnB-s hasznosításra, így kiválasztottunk egyet, mely esetében az ingatlan állapota és elhelyezkedése alapján valóban esélyes, hogy be tudunk szállni a piaci versenybe. Ez az ingatlan tulajdonképpen két lakás egyben, hiszen fizikailag ketté lett vágva egy kecó. A kisebb lakásban ketten férnek el, a másikban pedig négyen, ha a nappalit is teljes értékű hálószobának használjuk. A lakások fel vannak újítva és be is vannak rendezve, így gyakorlatilag AirBnB-készen kapjuk a lakást.

Mivel kalkulációnkban teljesen új AirBnB-zőt veszünk alapul, ezért a következő felfutással számoltunk: első hónapban tíz, második, harmadik hónapban húsz, harmadik-negyedik hónapban negyven, ötödik-hatodik hónapban ötven, a hetedik hónaptól kezdve pedig hetven százalékos kihasználtságot vettünk alapul. A hetven százalék persze nem mindig fog összejönni, de cserébe lesznek hónapok, amikor ennél sűrűbben lesz kiadva, így iparági információk alapján ezt vesszük alapul.

Az AirBnB árai eléggé szórnak, de a lakás állapota és elhelyezkedése miatt mi most a példánkban a kisebb lakásrészre 30 eurós, a nagyobbra pedig 45 eurós napi átlagárat számítunk fel, ami összeadva 75 euró naponta. Ezt az árat piaci forrás segítségével határoztuk meg, őszi-téli időszakban ennél kevesebbet lehet a lakásokért elkérni, nyáron viszont akár jelentősen többet is.

Azért, hogy az első félévi felfutás kevésbé befolyásolja a hozamunkat, öt évre terveztünk, tehát a hetedik hónaptól fogva a hatvanadikig végig 70 százalékos kihasználtsággal számoltunk. A fenti modell alapján első évben 13,3 ezer, második évtől kezdve pedig 19,2 ezer euró ütheti évente a markunkat. Ez forintban, jelenlegi árfolyamon kiszámolva 4,1 millió illetve 6 millió forint. Ha mindezt öt évre vizsgáljuk, akkor a teljes bevételünk 28,1 millió forint lesz, melyet, ha öttel elosztunk, akkor az durván 5,62 millió forint. Ennyi tehát, a legegyszerűbb modellt alkalmazva, az éves bevételünk az ingatlanon.

A vizsgált lakás vételára 63,9 millió forint, így azt láthatjuk, hogy az ingatlanon 8,8 százalék bruttó hozamot érhetünk el. A kalkulációnk persze leegyszerűsített, nem számol például azzal, hogy változhatnak a bérleti díjak, ami ugye egyből befolyásolhatja a jövedelmünket, ráadásul a forint is erősödhet, ami szintén csökkentheti a lakáson realizált bevételt. Fontos továbbá, hogy ebből az összegből még nem adóztunk, továbbá ebben az esetben mi kezeljük az ingatlant, ami nyilván jelentős macerával párosul.

Soha nem szeretnék külföldiekkel beszélni

Amennyiben ezzel nem szeretnénk vesződni, és kiadjuk a lakást egy ingatlankezelőnek, az elviheti a bevételünk 30 százalékát is, tehát a hozamunk rögtön 6,2 százalékra csökken. 

Ehhez képest, ha simán kiadjuk az ingatlant, akkor a kisebb lakrészre számolhatunk 100 ezer forint havi bérleti díjat, a nagyobbra pedig nyugodtan kérhetünk akár 160 ezer forintot is, így a havi 260 ezer forintos teljes bevétellel 4,5 százalékos hozamot érhetünk el, ha úgy számolunk, hogy évente egy hónapot üresen áll a lakás.

Ha hitelből vennénk meg a fenti lakást, akkor ráadásul a fenti hozamszintekből még jó, ha nagyjából 2,5 - 3 százalékpontot levonunk. A Pénzcentrum hitelkalkulátorával 50 millió forintig lehet számolni, ennél a hitelösszegnél az MKB Bank 2,39 százalékos THM-mel nyújt kölcsönt hat hónapos kamatperiódussal, a K&H jelzáloghitele 2,66 százalékos THM-mel érhető el 3 havi kamatperiódus mellett, míg a Budapest Banktól 3,06 százalékos THM-mel kapunk pénzt féléves kamatfixálás mellett.

A végén pedig vegyük át azt, hogy egy aktív AirBnB-s szerint, mi a legfontosabb, ha te is belevágnál az üzletbe:

• Jó képeket rakjál fel, és azokból is eleget, ugyanis ezen nagyon sok múlik,

• az elején menj a piaci ár alá, mert nincsenek értékeléseid, így be kell vonzani a vendégeket,

• legyél készséges és korreket, mert csak így lesznek jók az értékeléseid, ami azt biztosítja, hogy hosszú távon jól kereshess az üzlettel.