Szép lassan tényleg bevezetik az eurót Magyarországon: sok lakásért már csak azzal lehet fizetni

Továbbra sem áll túlzottan fényesen a forint árfolyama, éppen 415 környékén táncol az euróval szemben, és a dollár árfolyama is átvitte a 400-at a napokban. Ennek kapcsán Madár István, a Portfolio vezető elemzője korábbi cikkünkben arról beszélt, az évek óta tartó forintgyengülésben a legutóbbi hullámot alapvetően külső hatások hozták el. Arról van szó, hogy úgy tűnik, az Egyesült Államok gazdasága egész jól elboldogul a magas kamatú környezetben, ezért folyamatosan egyre szerényebbek lesznek a kamatcsökkentési kilátások.

Virovácz Péter, az ING vezető elemzője az árfolyam kapcsán úgy értékelt: a mostani gyengüléshez az is hozzájárulhatott, hogy az év végén a befektetők zárják a nyitott pozíciókat, a piac nagyon sekéllyé válik és a normál ügymenethez képest jóval kevesebb információtartalma van az árfolyamnak. Szerinte az is előfordulhatott, hogy ebben a környezetben rejtett devizapiaci intervencióval erősíthették a forintot, például az MNB a devizatartalék terhére.

Persze erről soha nem lesz kézzel fogható evidencia, de azért sejthető, hogy a 410,09-es év végi fixinget az EUR/HUF árfolyamban nem a legyek hordták össze. Amikor pedig a befektetők visszatértek tömegesen a piacra, a forint árfolyama ismét a valóságot kezdte el tükrözni. Azt, hogy a hazai fizetőeszköz továbbra is sérülékeny

- magyarázta. Virovácz Péter korábban már beszélt arról, hogy előbb vagy utóbb elérhetjük az 500 forintos euróárfolyamot is, a nagy kérdés pedig az, hogy a lakosság mennyire fogja ezt szeretni, elviselni, és mikor fogja az euró önmagát bevezetni Magyarországon. Mindez annyit jelent, hogy bár nem hivatalos fizetőeszköz Magyarországon az európai közös valuta, de bizonyos termékek, szolgáltatások esetében már eurós árban is számolnak a forint mellett.

Ez olyan nagyértékű dolgokra lehet jellemző, mint például az új autók esetében jó ideig nem tudtak forintban árgaranciát adni az importőrök, mivel az árfolyam eléggé kilengett és emellett akár egy évnél is hosszabb időt is kellett várni egy-egy autóra - ilyen távon pedig a kereskedők nem tudtak garanciát vállalni arra, hogy a kocsi ugyanannyiba fog kerülni, mint amikor megérkezik. Mára az árgarancia gyakorlata jellemzően visszaállt, ahogyan az autószállítások is a "normál" ügymenetben zajlanak.

De az ingatlanpiacon is megjelent az euró, legalábbis novemberben mutattunk be egy olyan újépítésű beruházást, ahol a meghirdetett lakásokért csak eurós fizetést fogadnak el. Az említett hirdetésben külön ki is emelték, hogy a forintban megadott ár csak tájékoztató jellegű, az ingatlan 978 ezer euróba kerül, a kiírt vételárat 387 forintos euróárfolyamon állapították meg.

Ez akkoriban 376 millió forint volt, manapság pedig már majdnem 406 millió, azaz csak azért drágult az említett lakás 30 millióval, mert idő közben a forint keményen gyengülni kezdett.

De mennyire általános ez a gyakorlat a magyar ingatlanpiacon? Szakértőkkel jártuk körbe a kérdést, és arra is kiváncsiak voltunk, hogy a kiadó lakások esetében mi a helyzet: a bérbeadók kezdenek átállni az euróra?

Sokan hirdetik euróért a lakásukat?

Megkeresésünkre Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese arról számolt be, hogy a 2024-ben kötött meghbízások 2%-ban, míg az aktuális, eladásra váró ingatlankínálat 3%-ban határozták meg euró alapon az irányárat az eladók az adataik szerint.

A bérbeadás céljából hirdetett ingatlanokon kívül a legalacsonyabb, euróban meghatározott vételárú ingatlanért 38 ezer eurót kér az eladó, azonban az euróban hirdetett eladó ingatlanok mindössze 5%-a 100 ezer euró alatti értékű, így kijelenthető, hogy inkább a nagyértékű ingatlanok terén elterjedtebb a devizaalapú árazás

- magyarázta a szakember. Mint kifejtette, a jelenlegi gazdasági helyzetben, illetve az aktuális árfolyam mellett egyre inkább előfordul, hogy még forintban meghatározott vételár esetén is inkább előnyben részesíti az eladó azt a vevőt, aki euróban fizetne, hiszen a forint árfolyama ingadozik, míg az euró stabilabb fizetőeszköz.

Előfordult olyan példa is, hogy az eladó visszautasított egy vételi ajánlatot, mert kevésnek gondolta az akkor euróban kínált összeget. A vevő azonban gyengébb forintnál is tartotta ugyanazt az euróban meghatározott ajánlatot, ami az árfolyam változása után már az eladót is nyitottabbá tette az ajánlat elfogadására

- idézte fel Máté Ferenc. Arra a kérdésünkre, hogy a bérleti piacon emnnyire elterjedt az euró alapú fizetés, a vezérigazgató-helyettes elmondta: a kiváló minőségű, illetve a luxus kategóriába tartozó bérlemények tekintetében még a főváros külsőbb kerületeiben is találkozhat az érdeklődő euró alapú bérleti díjjal, a belvárosi területeken pedig már évek óta kifejezetten elterjedt gyakorlatnak számít, még a kisértékű ingatlanok esetében is.

A külföldiek, akik előnyben részesítik az euró alapú bérlést, hozzávetőlegesen szeptemberig bezárólag megtalálják a bérleményüket, így az év vége felé közeledve a bérleti piacon inkább a magyar bérlők az aktívak. Ők azonban a jelenlegi, nagyobb kínálatnak köszönhetően szabadabban válogathatnak, így kevesebb eséllyel vállalják az euró alapú bérleti díjat. Az albérleti főszezon alatt egyébként a magyar bérlők is elfogadják az euró alapú szerződéseket, az aktuális, kifejezetten magas árfolyam és bővebb kínálat azonban érthetően nem a devizát kérő bérbeadók malmára hajtja a vizet

- mondta. A luxuslakások esetében nincs kifejezett jelentősége a bérleti díj pénznemének, azonban az átlagos lakásoknál érvényesülnek a fent leírtak. Aki most szeretné kiadni euró alapon a lakását, annak szezonon túl inkább a forintosítást javasolják a szakemberek.

Aki euróban hirdeti a kiadó lakását, az euróban is szeretné a bérleti díjat, de az eladó ingatlanokra ez nem feltétlenül igaz. Hosszadalmasabb az értékesítési folyamat, több tér és idő marad a felek közötti kompromisszumra, így akár egy euróban hirdetett lakásra is tehet valaki forintban ajánlatot. Az eladó ingatlanok piacán inkább a luxusingatlanok esetében jelentkezik eurós ár. A nyugati határhoz közel – ahol több külföldi vásárlóra lehet számítani, illetve, ahol a magyarok is ingáznak, ennek megfelelően euróban kapják a fizetésüket – elterjedtebb lehet, hogy akár az átlagos ingatlanoknál is euróban szabja meg az eladó a vételárat. A magyar, forinttal rendelkező vevők szemében ugyanakkor még akkor is, ha ténylegesen nem is emelte az eladó az euróban meghatározott árat, az árfolyamingadozás miatt akár 10%-os árkülönbözet is jelentkezhet, ami az átlagos, 7%-os alkunál is nagyobb különbözetet jelent. Most érdemesebb inkább forintosítani, és az árfolyam 390 forint alá csökkenése után ismét euró alapú árra váltani

- sorolta Máté Ferenc. Az eurós tranzakciók szabályai kapcsán pedig arról beszélt: ilyenkor nincs eltérő szabályozás, az adásvétel ugyanúgy zajlik, mint a forintos tranzakcióknál. A szerződéskötés során azonban meg kell határozni, hogy ha szükség van átváltásra, az milyen árfolyamon történjen, illetve SEPA (azaz Single Euro Payments Area, a határokon átívelő eurós banki utalás - a szerk.) esetén ki fizeti a költségeket, így lényegében csupán a banki és egyéb járulékos költségek tekintetében érdemes körültekintő döntéseket hozni. 

Az Otthon Centrum kérdésünkre közölte: pontos statisztikáik nincsenek az eurós hirdetésekről, mivel a működési szabályzatuk minden esetben előírja a forintban történő fizetést. Ugyanakkor azt is tapasztalják, hogy az utóbbi időben kismértékben nőtt az eurós hirdetések száma.

Ugyanakkor hallottunk már erről a jelenségről, ami elsősorban a nagyértékű és frekventált területeken elhelyezkedő ingatlanok esetében jellemző, tehát a belvárosban és a budai hegyvidéken, valamint néhány luxus újépítésű projektnél. Vidéki városokban csak elvétve akad erre példa, de összeségében a fővárosban sem túl gyakori.

- részletezték. Az albérletpiac kapcsán pedig közölték, az eladó ingatlanoknál tapasztaltakhoz hasonló a helyzet, vagyis a főváros elit részein, illetve nagyértékű bérleményeknél van erre példa, de nem túl gyakori. Olyan esetről sem hallottak, amikor licithelyzetben az eladó azt a vevőt preferálta, aki euróban fizetett. "Inkább a licit a jellemző, vagyis annak adja el az eladó az ingatlant, aki többet hajlandó fizetni érte" - fogalmazott az OC.

Itt az eurós luxuslakótelepek listája

Az ELTINGA kérdésünkre azt közölte, hogy trendszerű növekedést nem látnak jelenleg az eurós hirdetések tekintetében. Adataik szerint a luxus, vagy belvárosi, kisebb projektekre jellemző az euróban rögzített ár.

A Budapesti Lakáspiaci Riport legfrissebb, a tavalyi év utolsó negyedévére vonatkozó adatsora szerint a fővárosban jelenleg 6 olyan lakóingatlan-fejlesztés zajlik, amelyeknél euróban adták meg az árakat és/vagy jelzik az árcédulán, hogy figyelembe veszik az EUR/HUF árfolyam változásából adódó árváltozást. Ezen fejlesztések Budapest II., VII., XI., valamint XII. kerületeinek kiemelt részein találhatóak, név szerint pedig konkrétan a következők:

• Endrődi38 Residence (ir.szám: 1026);
• Törökvész Villa (ir.szám: 1025);
• Limetree Residence (ir.szám: 1074);
• Essence of Gellért (ir.szám: 1118);
• Eötvös12 Villapark (ir.szám: 1121);
• Diana Társasház (ir.szám: 1126).

Fontos kiemelni, hogy az ezen projektekben található lakások darabszáma elenyésző az új építésű lakások teljes budapesti kínálatához képest.

Csak a felső tízezer fizet euróban?

A zenga.hu adatai szerint a kiadó lakásoknak a 15 százalékát euró alapon hirdetik, ennél sokkal kisebb arányban vannak az euróban hirdetett eladó ingatlanok. Százalékos arányban a kiadó lakások, házak körében több az euróban megadott árazású ingatlan - osztotta meg adataikat Lipták Zsuzsa, a vállalat ügyvezetője.

Az eladó ingatlanoknál az eurós állományból 26 százalék a 200 000-500 000 euró közötti, és 33 százalék az 500 000 euró feletti ingatlan. Tehát ez a két árkategória teszi ki a 60%-át az állománynak. A kiadó, eurós állomány 40 százaléka 200-500 euró közötti hirdetés. Közel 30 százalék a legalább 1500 euróért hirdetett kiadó lakás

- részletezte. Azt is megjegyezte: a terepen dolgozó szakemberek szerint a befektetők jobbára euróban számolnak, a magyarországi ingatlaneladók belföldön pedig inkább a forinttal tudnak mit kezdeni.

Az eurohoz speciális bankszámlára van szükség, sok embernek nincs a valutához elég tudása, sem hajlandósága, éppen ezért nem is praktikus számukra. És persze vannak, akik külföldinek adják ki, és euróban kapják a díjat, és olyan is előfordulhat, hogy ennek nincs hivatalos nyoma, így a piac egy része a szürke-vagy fekete zónában zajlik

- mondta Lipták Zsuzsa. A cégnél úgy látják, a nem-forintos hirdetések száma októberben és novemberben emelkedett, ami összefügghet az euró mozgásával.

Eladó ingaltanoknál a 200 000-500 000 euró feletti ingatlanok és az 500 000 euró feletti ingatlanok ugrottak meg októberben. Kiadó ingatlanoknál az 1500 euró feletti ingatlanok száma emelkedett októberben és novemberben

- sorolta.