Már jövőre eljöhet a lakáskánaán Magyarországon: nagyon jól jár, aki kivár a vásárlással?

2023-ban arról szólt a legtöbb ingatlan szektorhoz kapcsolódó hír, hogy a lakáspiac mélypontra került. A 2022-es 130 ezerről, 110 ezerre esett vissza az adásvételek száma az ingatlan.com vonatkozó elemzése szerint és láthatóan kevesebb nagy társasház épült Budapesten. 2023 első félévében 39 százalékkal csökkent az építési engedélyek száma az előző évihez képest, az éppen épülő lakások száma pedig 19 százalékkal lett alacsonyabb.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője tavaly a témával kapcsolatban elmondta, hogy az újlakás piac mélyrepülése különösen érezhető volt. Az eladások száma 60 százalékkal esett vissza, mindössze 1600 új társasházi lakást adtak el. Az akkori előrejelzések alapján 2024-ben fellendüléssel számoltak a szakértők és 4800 lakás eladással kalkuláltak a fővárosban. Az elhalasztott építkezések, a beruházók kivárása, a későbbre tolt adásvételek, a javuló gazdasági feltételek, valamint a Falusi CSOK miatt is fellendülést vártak az idei évre a terület szakemberei.

A számítások be is igazolódtak, hiszen már az első félévben is látható volt, hogy javultak a számok és a nehézségek után a fellendülés jeleit mutatta a lakáspiac. 2024-re összességében 25 százalékos növekedést várnak Valkó Dávid szerint, illetve 8-10 százalékos emelkedést az árak tekintetében. Az újlakás piac is dübörgött: első félévben 90 százalékkal nőtt a kínálat és a forgalom is kétszeresére emelkedett.

A fellendülés egyik lényeges része volt az 5 százalékos lakásáfa kedvezmény, vagyis, hogy a kormány 5 százalékra mérsékelte az új lakásokra vonatkozó 27 százalékos áfát, amely mind vevői, mind eladói oldalról komoly előnyt jelentett. Ám a beruházóknak fel kellett vennie a versenyt az idővel, hiszen a korábbi tervek szerint a kedvezmény már csak azokra az ingatlanokra lesz érvényes, amelyekre idén megszerzik az építési engedélyt. Az 5 százalékos áfa eltörlése pedig az állampapír és nyugdíjpénztár sokk, illetve az Airbnb helyzet ellenére is újra negatív irányba sodorhatta volna a piaci mozgásokat.

Nem mindegy, hogy 5 vagy 27

Az 5 vagy a 27 százalék egyáltalán nem mindegy az adásvétel során. A Bankmonitor példáján keresztül a KSH 2023-ra vonatkozó árai alapján egyértelműen láthatóak a különbségek.

Egy átlagos, többlakásos lakóingatlan vételára 56, 9 millió forint volt, amely nettó 54,2 millió forintot jelentett az 5 százalékkal, a 27 százalékos áfával pedig a vételár 68,8 millió forint lett volna. Egy átlagos, hazai, új épíésű lakóingatlan 57,1 millió forint volt, amely nettó 54,4 millió, 27 százalékkal 69,1 millió forint. A magasabb áfa körülbelül 8,2-13,6 millió forintos áremelkedés jelentene.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a fenti példa ellenére az áfa változásával nem emelkednének automatikusan az árak, csak abban az esetben, ha a plusz adóterheket az eladók, kivitelezők teljes egészében a vevőikre terhelnék.

Mégis marad a kedvezmény?

Tavasszal jelentette be a kormány, hogy 2 évvel meghosszabbítanák az új építésű lakásokra vonatkozó 5 százalékos áfakedvezményt. A törvénymódosítási javaslat alapján 2026. december végéig maradna érvényben a kedvezmény, vagyis azokra a lakásokra vonatkozna, amelyekre 2026 végéig kiadták az építési engedélyt, illetve 2030. december végéig megfizeti a vevő a vételárat.

Fontos, hogy a kedvezmény maximum 150 négyzetméter alapterületű lakásokra, illetve legfeljebb 300 négyzetméter alapterületű házakra érvényes.

2025: alkalmazkodás és javuló piaci körülmények

Az áfakedvezmény apropóján az újlakás szektor nagyjait kérdeztük a következő időszakról. Czizy Balázs, a SISKIN Cégcsoport tulajdonos-vezérigazgatója szerint az újlakás piac jelenleg egy átalakuló fázisban van. A fejlesztőknek és a kormányzatnak is alkalmazkodnia kell a változó körülményekhez, és olyan megoldásokat kell találniuk, amelyek hosszú távon fenntarthatók. A vevők számára pedig fontos, hogy alaposan tájékozódjanak és körültekintően válasszák ki az új otthonukat.

A Budai Walzer Lakópark megvalósításra váró ütemei rozsdaövezeti besorolásúak, így a további építési engedélyek tekintetében az általános 5 százalékos áfára vonatkozó rendelkezések helyett határidő nélkül 5 százalékos – és a vevők által utólag visszaigényelhető – áfakulcs vonatkozik rájuk. Emellett mindent megteszünk azért, hogy a vízióink megvalósulhassanak a változó jogszabályi környezetben is, és jogerős építési engedélyek formájában jussunk közös nevezőre a jogalkotókkal”

– fejtette ki a vezérigazgató.

A lakáspiac 2023-ban nagyon gyenge évet produkált, ami után a 2024 még alacsonyan induló, de emelkedő tendenciájú évet hozott Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója szerint.

A kilátások nagyon biztatóak a 2025-ös évre vonatkozóan, mert a lakáspiacra ható makrógazdasági tényezők, a piaci körülmények és a kormányzati intézkedések kedvezően alakulnak”

– mondta.

Majd kifejtette, hogy a GDP idén még stagnál, de jövőre 3 százalékos növekedés várható, a reálbérek újra nőnek, a kiskereskedelmi értékesítések alacsony intenzitással ugyan, de javulást mutatnak, ahogy a fogyasztói bizalmi index is. Ezen kívül többek között kiemelte, hogy kedvező lehet, hogy a Golden visa vendégbefektetői program keretében a külföldieknek feltétel, hogy 250 ezer euró értékben ingatlanalapban vegyenek befektetési jegyet vagy 500 ezer euró értékben tehermentesen ingatlant, illetve hangsúlyozta, hogy a kormány 21 pontos gazdaság élénkítő programja is hatással lehet a piacra.