Egyre több magyarnak már csak hitelből megy a lakásbérlés is: mi lesz itt, ha egyszer dől a dominó?

Nincs könnyű dolga annak, aki most keres albérletet. A felvételi utáni csúcsidőszakban a kínálat jelentős részét felszippantják az egyetemi hallgatók és nem ritka az sem, hogy a már amúgy sem olcsó kiadó ingatlanok ára hirtelen megugrik ilyenkor. Június végén írtunk róla, hogy a budapesti bérlakások átlagos havi díja tovább emelkedett és átlépte a már egyébként is extrém magas negyedmilliós határt. Az akkori adatok szerint a fővárosi téglalakások havi bérleti díja 259 ezer forintra nőtt, ami meghaladja a tavalyi éves átlagot. A megfizethetőbbnek számító panellakások pedig havonta 180 és 200 ezer forint közötti áron érhetőek el.

A problémát ugyanakkor nem csak az egyre magasabbra kúszó bérleti díjak jelentik. Ahogy többet kell fizetni egy-egy albérletért havonta, úgy a szerződéskötéskor, egyösszegben fizetendő kaució összege is borsosabb. A mostani költségekkel kalkulálva pedig a kettő vagy három havi kaució előteremtése nem kis fejfájást okozhat az albérlet keresőknek.

Az átlag 250 ezres lakbérrel számolva a beköltözéskor 500-750 ezer forinttal kell készülnie a leendő bérlőnek, amelyhez már nem feltétlenül elég csak mélyen a zsebbe nyúlni.

Akinek nincs valamilyen megtakarítása vagy előző albérletből visszakapott kauciója és a család sem tudja támogatni, annak más megoldás után kell néznie. Úgy tűnik, egyre többen már csak hitelből tudják megoldani ezt, legalábbis a legnagyobb hazai hirdetési portálon már személyi hitelt kínálnak az albérletkeresőknek a kaució kifizetésére:

Már hitelt is kínálnak az albéreltek kauciójára. Forrás: ingatlan.com

Kíváncsiak voltunk, hogy valóban ekkora-e a baj az albérletpiacon, hogy az egekbe szökő bérleti díjakhoz igazított kaucióval sokaknak meghiúsulhat a költözési terve. Szakértőket kérdeztünk az aktuális kaució-etikettről, a piacról és a kaucióra felvehető kölcsönökről.

Sok bank nem hitelezi a megélhetést

Legtöbb esetben a kaucióval kapcsolatban a legnagyobb akadály, hogy egyösszegben kell kifizetni, plusz az első havi bérleti díjat is ilyenkor kérik el. Mivel egy kölcsönfelvételnél ez a probléma elhárul, sokan tökéletes megoldásnak gondolják a kauciónak megfelelő összeg felvételét, majd a pénz havi szintű törlesztését. Nemcsak a kaució esetében népszerűek ezek a gyors opciók, hanem más nagyobb összegű kiadásnál is. Argyelán József, a Bankmonitor elemzési igazgatója szerint a trendeket az MNB statisztikái is alátámasztják.

Májusban 71,98, míg júniusban 69,47 milliárd forint összegben kötöttek személyi kölcsön szerződést a magyarok. Ilyen havi volumenekkel még nem találkozhattunk a legnépszerűbb fedezetlen kölcsön esetében. Az átlagos kölcsönösszeg is folyamatosan emelkedett az elmúlt időszakban. A jegybank júniusi adatai alapján az átlagos kölcsönösszeg 2,67 millió Ft volt

– foglalta össze a pontos adatokat a szakember. Elmondta, hogy a Bankmonitor személyi kölcsön kalkulátorát használók még ennél is magasabb összeget igényelnének. Az elmúlt 1,5 hónapban kalkulálók leggyakrabban 3-3,5 millió Ft összegű kölcsönökkel számoltak.

Argyelán József megerősítette, hogy megjelentek a kaucióra, sőt a lakbérre hitelt igénylők is a hitelpiacon, de hozzáfűzte, hogy ezek száma még a rajtuk keresztül igényelt hitelek esetében nem olyan magas. A legnépszerűbb hiteltípusok egyelőre a felújítási célú és az autóvásárlási célra igényelt kölcsönök.

A szakértő szerint, aki a kauciót hitelből szeretné fedezni, annak érdemes odafigyelnie, mivel a bankok egy részénél ez a cél kifejezetten megélhetési költségek hitelezését jelenti és emiatt sok esetben elutasításba torkollik a személyi hitel igénylés.

Nagy a baj?!

A házakat is figyelembe véve az elmúlt évek stabil emelkedést mutattak a kiadó ingatlanok piacán az OTP Otthon adatai szerint. 2022-ről 2023-ra 15, majd idénre további 5 százalékot emelkedtek a hirdetési árak a portálon. A kiadó lakásoknál 2023 12,7 százalékkal, 2024 első felében 7,8 százalékkal magasabban hirdettek lakásokat.

2024 változatos képest mutat havi bontásban: az áprilisi, 300 ezer forintot meghaladó átlagos kiadási árhoz képest májusban, júniusban 260 ezer forint, júliusban már 270 ezer forint fölött lehetett lakást bérelni a hirdetések szerint”

– mondta Bohus Péter, az OTP Otthon PR vezetője.

A problémát az jelenti, hogy ehhez képest 2024 nyarán a teljes munkaidőben dolgozók nettó keresetének mediánja 364 ezer forint volt a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján. Ebből látható, hogy egy átlagos fizetésnél a bérleti díj elviheti, akár a bevétel háromnegyedét is és akkor még a kaució összegét nem vettük számításba.

Általánosságban a bérbeadók az első havi bérleti díjat és 2 havi kauciót kérnek szerződéskötéskor. De előfordul már sok esetben a 3 havi kaució is a bérleti piacon, jellemzően akkor, ha nagyobb rizikófaktort éreznek a tulajdonosok a bérlő esetében”

– fogalmazott Benedikt Károly, a Duna House marketing és elemzési vezetője.

A kaució összegét és feltételit a szerződésben lehet rögzíteni, ami eltérő lehet. De elmondható, hogy mindig a bérbeadót védi és arra szolgál, hogyha a bérlő hibájából kár keletkezne a bérleményben, akkor ez fedezetet biztosít a bérbeadó (tulajdonos) számára az ingatlan helyreállítására az Otthon Centrum szakértője szerint. Bohus Péter hangsúlyozta, hogy a kaució egy pénzügyi garancia, amelyet, ha a bérleti időszak végén nincsenek károk és a bérlő teljesítette a szerződéses kötelezettségeit, akkor vissza kell téríteni. Viszont a visszatérítés, amely általában évekkel később esedékes nem jelent könnyebbséget a bérleti idő elején megfizetendő kaucióval.

Ó, ió, ció, kaució

A kaució mértéke, vagyis az, hogy a bérbeadó mennyit kérhet el, nincs törvényileg szabályozva. Ahogy fentebb már írtuk, általában 2 vagy 3 havi bérleti díjnak megfelelő összeg kifizetése a leggyakoribb a rizikófaktoroktól függően. A fizetés, visszafizetés és az említett rizikó tényezők, károkra vonatkozó térítési díjak a szerződésben vannak részletezve. Ami viszont fontos, hogy a tulajdonosnak dokumentálnia kell minden olyan esetet, amikor a kaució egy részét vagy egészét károk fedezetére vagy egyéb költségekre használja fel és ezt világosan kommunikálnia kell a bérlő felé is.

A legtöbb esetben a bérlők vannak kiszolgáltatottabb pozícióban, ezért a visszaélések elsősorban a bérbeadók részéről történnek meg. Például vita tárgyát képezheti, hogy egy esetleges idő előtti kiköltözés esetén jár-e vissza óvadék vagy mik azok a tényleges károk, ami miatt megtartható a kaució"

- mondta dr. Szabó Kristóf Lajos, ingatlanforgalmi szakjogász, földhivatali és földügyi szakértő, ügyvéd.

Kifejtette, hogy a bérlő és a bérbeadó édeke is, hogy a részletek minden esetben tisztázva és írásos formában rögzítve legyenek, illetve fotók is készüljenek az ingatlan és a berendezések állapotáról.

Az összeget a bérleti idő lejártakor a bérbeadó csak akkor tarthatja vissza, ha rongálás történt. A használatból adódó állapotromlásra hivatkozva egy általános szerződés esetén teljesen jogtalan megtagadni a kifizetett összeg visszafizetését. A jogász szerint sok tulajdonos választja azt az opciót, hogy felajánlja a bérlőnek, hogy „lakja le” a kaució összegét.

Ez úgy tűnhet, hogy mindkettő félnek jó megoldás, de valójában nem túl szabályos, hiszen a kaució nem bérleti díj, hanem egy anyagi garancia. Könnyen kellemetlenné válhat a szituáció, ha a bérlő továbbra is a lakásban lakik és már nem fizet bérleti díjat, hanem a kaucióból ketyegnek az utolsó hónapok. Így az adott időszakban történő károknak valójában nincs fedezete és búcsút inthet a tulajdonos a betonbiztos anyagi háttérnek.

Dr. Szabó Kristóf Lajos elmondta azt is, hogy Magyarországon nem elfogadott, hogy a bérbeadó munkáltatói igazolást, vagy esetleg bankszámlakivonatot kérjen a leendő bérlőtől, míg ez külföldön több helyen sztenderd eljárás.

Véleményem szerint a kaució szokásos összege pedig a manapság szintén emelkedő felújítási, javítási költségek, valamint berendezési tárgyak árának tekintetében egyre kevesebbre elég. Ezért én számítok arra, hogy akár 3-4 havi kaució általánossá válása is közel van"

- fogalmazott.

A szakértő úgy gondolja, hogy bérbeadói oldalról a helyes eljárás, ha jogi szempontból is bebiztosítja magát, hiszen nem sok információ áll a lakás tulajdonos rendelkezésére a bérlő anyagi helyzetét illetően.

Mindezek ellenére még mindig rengeteg kérdőjel övezi a kaució témakörét a kifizetéstől, a jogos kötelezettségeken át egészen a visszafizetésig. Az Otthon Centrum szerint jellemzően a kifizetésben család, barátok segítenek szükség esetén és még kevésbé jellemző, hogy banki forrásból oldanák meg a bérlők a kaució finanszírozását.

A személyi kölcsön a néhány százezer forinttól 3 millió forintig terjedő összegekben nyújthat gyors segítséget az ügyfeleknek, így a kaució esetében is kiválóan használható. Ugyan a kauciót teljes egészében visszakaphatja a bérlő, fontos számolni a viszonylag magas járulékos költségekkel a személyi hitel esetében, így csak annak érdemes ezt választania, akinek nincs más lehetősége”

– részletezte Benedikt Károly.

Hozzáfűzte, hogy régen sokkal gyakoribb volt a szülői, baráti segítség, de ez könnyebb is volt, hiszen néhány éve még „csak” 200-300 ezer forintot kellett összeszedni a költözéshez.

címlapkép: Balaton József, MTI/MTVA