Tömegével költöznek el ezekből a kerületekből a budapestiek: mégis, mi elől menekülnek ennyien?

A Pénzcentrum friss lakossági számadatokon alapuló cikksorozatában foglalkoztunk már Magyarország slágertelepüléseivel, illetve azzal is, melyek a leginkább elnéptelenedő falvak, városok. Már azt is megvizsgáltuk, mi a helyzet az egyik legfrekventáltabb régiónkban, a Balaton környékén, illetve górcső alá vettük a budapesti agglomerációt és a falusi csokos településeket is. Legutóbbi cikkünkben a Tisza-tó és a Velencei-tó körüli települések lakosságszám-változását vizsgáljuk. Most pedig a budapesti kerület állandó lakosság számának változásait elemezzük.

A Belügyminisztérium friss lakossági statisztikái alapján amíg 2023. január 1-től 2024. január 1-ig országosan és Budapesten 0,4, a városokban 0,6 százalékkal csökkent a lakosságszám, amíg a falvakban elenyésző csökkenés mutatkozott. 2019-hez képest pedig az országban 1,8, a fővárosban 3,7 százalékkal csökkent az állandó lakosok száma, a községeké és nagyközségeké viszont 1 százalékkal nőtt. Amíg az állandó lakók száma természetesen függ a születések és halálozások számától is, ahol az átlaghoz képest kiugró az eltérés, ott a beköltözők és kiköltözők száma is fontos tényező lehet.

Általánosságban látható egy szuburbanizációs folyamat, a városi lakosság a községekbe áramlik. 2007-től egészen 2015-ig rengetegen költöztek Budapestre, 2016-tól azonban ez a folyamat megfordult és inkább az elvándorlás lett jellemző. 2019-től a városok és a főváros területére is inkább az elvándorlás volt jellemző, míg a falvakba áramlott a lakosság jelentős része. Kiugró növekedés a 2020-as és 2021-es években történt. A KSH legfrissebb adata 2022-es, ekkor már az látszott, hogy a városokból áramlott ki jelentősebb tömeg, a fővárosi elvándorlás csökkent, de a községekben még mindig jelentős volt az odavándorlás:

Kérdés, hogyan befolyásolják a közelmúlt változásai ezt a folyamatot. A rezsiválság miatt a rossz energetikai hatékonyságú ingatlanok már kevésbé vonzók, miközben a rekordinfláció évei erősen visszavetették a lakosság költözési terveit. Az állandó home office-t mostanra felváltotta a hibrid munkavégzés, sokan tértek vissza részben vagy egészben az irodákba, ugyanakkor jellemzővé vált az állandó, bárhonnan végezhető távmunka is - ez azonban még nem öltött tömeges mértéket. Megszűnt a "városi csok", maradt a falusi családi otthonteremtési kedvezmény és bevezetésre került a CSOK Plusz. A babaváró feltételei szintén változtak. A lakáspiac és a hitelpiac is jó időre befagyott, mely most kezd újra felolvadni. 

Több falunyi lakos tűnt el néhány év alatt Budapestről

Ha külön megvizsgáljuk, hogy az egyes kerületek lakosságszáma hogyan alakult az elmúlt egy, illetve 5 évben, akkor elég felemás kép rajzolódik ki. Míg egyes kerületekben - ebből van kevesebb - az országos átlagnál kisebb lakószámcsökkenés, vagy akár növekedés is mutatkozott, addig más kerületekből mintha menekülnének a lakosok. 

A favorit kerület egyértelműen a XIII., ahol egy év alatt 0,6 százalékos, 5 év alatt pedig 0,5 százalékos növekedés látszik. 2023. január 1. óta a XIV. és a XI. kerület is növekedni tudott, míg a XVIII., XXIII., VIII., III. és XVI. kerületekben a csökkenés az országos átlagnál kisebb volt, vagy azt súrolta. Eközben az V., X., XXI., XIX., és XV. kerületekben 1-1,2 százalékos csökkenést láthatunk egy év alatt.

2019 óta pedig a XIII. és a XXII. kerület tudott növekedni, a XXIII. és a XVI. kerületek pedig az országos átlaghoz képest állnak jól. Miközben a XXI., VII., X., XV., IV., kerületből egy nagyobb községet kitevő 4-6 ezer fő tűnt el 5 év alatt.

Nem az ár az egyetlen tényező

Azt, hogy melyik kerület tud még mindig vonzó lenni a beköltözőknek, sok tényező befolyásolja. Az egyik fő faktor biztosan az elérhető lakásállomány árazása, állapota. A vevők számára gondot okozhat a gyenge kínálat, a túlárazottság is, illetve a még mindig kedvezőtlenebb hitelkamatok, illetve a támogatások elérhetetlensége, hiánya. Aki pedig albérletbe költözik, annak is meghatározó lehet, hogy mennyi a bérleti díj.

A legfrissebb elemzés szerint áremelkedéssel indult az új év a fővárosban, ahol használt téglaépítésű lakásra kerülettől függően átlagosan 558 ezertől 1,3 millió forintig terjedő négyzetméteráron szerződtek a vásárlók. A fővárosi otthonteremtők átlagosan 56,5 millió forintot fordítottak használt téglalakásra a 2024-es év első két hónapjának értékesítési adatai alapján, ennél azonban kevesebb, a kerületek többségében akár már 40 millió forint is elegendő lehet egy élhető alapterületű lakás megszerzéséhez a Duna House szakértői szerint.

A gazdasági helyzet javulása, a csökkenő kamatpálya és a megújult állami támogatások meghozták 2024 elejére a fordulatot. Budapest kerületeiben fokozódó kereslet mellett megindult a tranzakciószámok emelkedése is, ami a későbbiekben várhatóan jelentős hatással lesz az árak alakulására is. Az ingatlanközvetítő első két hónapjának értékesítési adatai alapján egyelőre minimális, 4%-os csupán az eltérés, azonban a fővárosi téglaépítésűekre vonatkozó átlag ennek köszönhetően már meghaladta az 1 millió forintot négyzetméterenként

- mondta el Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Budapest legmegfizethetőbb kerülete az idei évben eladott téglalakások adatai alapján jelenleg a XIX. kerület (558 ezer Ft/m2), míg a legmagasabb négyzetméterár (1,3 millió forint) az I. kerületben jellemző. Ennek ellenére a lakossászám változásban az I. kerület a középmezőnyben szerepel, míg a XIX. kerületet inkább az elvándorlás jellemezheti. 

2022-ben Pesterzsébet számított a legkedvezőbb árú kerületnek, a tavalyi év során pedig Csepelen lehetett a legalacsonyabb összegért a legnagyobb lakást kapni - derült ki az elemzésből. 2024-ben azonban Kispest és Soroksár, valamint Pesterzsébet és Csepel várja 558-602 ezer forint közötti átlagos négyzetméterárakkal a 40 millió forintból kigazdálkodható, legnagyobb, 66-72 négyzetméter alapterületű lakást keresőket. 

Forrás: Duna House

Ami az albérleteket illeti, márciusban az egyszobás kiadó lakások a fővárosban átlagos lakbére pontosan 180 ezer forint volt az ingatlan.com adatai alapján. Tizenöt kerületben pedig ennél olcsóbban is lehet egyszobás kiadó lakást bérelni. “Ezek között olyan népszerű kerületeket is találunk, mint a XIV., a III. vagy a IX. kerület.” - tette hozzá Balogh László.

Forrás: ingatlan.com

A több ember számára megoldást jelentő legalább két szobával rendelkező lakások átlagos lakbére a budapesti piacon 268 ezer forint. Az V. kerület a legdrágább, ahol 380 ezer forint a lakbér, a legolcsóbb pedig 177 ezer forintjával a XXI. kerület. A legnagyobb kínálatot a II., a XI. és a XIII. kerület tudja felmutatni ebben a szegmensben, az átlagos bérleti díj - sorrendben - 350 ezer, 250 és 270 ezer forint.

Ahogy a korábbi években, idén is cikksorozatban vizsgáljuk a magyarországi települések lakosságszám változását, melynek a slágertelepülések volt az első része, második pedig az elnéptelenedő falvak, városok. Foglalkoztunk a legfrekventáltabb Balaton-parti településekkel és a fővárosi agglomeráció településeivel és a friss falusi csok listán szereplő települések lakosságszám-változásával is. Legutóbbi cikkünk a nagyobb tavaink körül található települések lakószámváltozását vizsgálta, jelen cikkünkben pedig a fővárosi kerületekkel foglalkoztunk. Legközelebb a magyar nagyvárosok lakosságszámának alakulását elemezzük majd. A sorozatunk már megjelent cikkei itt találhatók.