Fontos határidő jár le rengeteg magyar családnak: súlyos milliókat bukik, aki ezzel kivár

2022 végén túlfűtött volt a magyar lakáspiac, egyértelmű volt a korrekció, látványos zuhanás történt, 2023 pedig a kivárás éve volt, aminek a hosszát nem lehetett előre tudni - mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője a cég sajtóeseményén. 2024 elején viszont már olyan folyamatok indultak meg, amelyek lökhetnek a lakáspiacon, ilyen például a reálbérek emelkedése vagy a kamatplafon. Így a tranzakciószám nőhet, idővel a lakásépítések is beindulhatnak.

Az idei évben nagy kiugrásra nem számítanak, inkább a válságos időszak utáni kilábalásból. A CSOK Plusz is fűtheti a piacot, és az állampapírkondiciók változása miatt pedig növekedhet a befektetési vásárlók aránya is - sorolta. A szakember szerint a mostani helyzetet nem lehet hösszehasonlítnai a 2008-2009-es válsággal. Tartós, érezhető nominális áresés nagy sokkok esetében szokott történni, most csak kisebb korrekció volt. 2024-ben a lakásárak stagnálhatnak, minimálisan növekedhetnek, de 2025-ben látványos emelkedés jöhet.

A tavalyi évben a lakásépítések és a kiadott építések száma alapján is elmondható, hogy az építőipar is bezuhant. Az 5 százalékos áfához 2024-ben kiadott építési engedély szükséges, ezért a kiadott engedélyek számán ez is meglátszódhat - mondta Valkó Dávid. A 2023-as tranzakciószámot 105 ezerre becsülik. 2024-ben forgalomnövekedést valószínűsítenek, ideális esetben ez megközelítheti a 120 ezret. A nominális árak hektikusan alakultak az elmúlt időszakban: a harmadik negyedévben éves viszonylatban +1,5% volt az áremelkedés, reálértékben viszont ez -12% volt. Az ütem lassulóban van Valkó Dávid szerint.

Az MNB adatai szerint 2023 közepén a hazai ingatlanok 9 százalékos túlértékeltségben voltak a reális árszintekhez képest, Budapesten viszont 8 százalékos alulértékeltséget mutattak az adatok. Az Ingatlanpont tapasztalatai alapján 6,8 százalékra nőtt az alkuszint a hazai lakáspiacon, ez csúcsközeli: a kisebb városokban és a községekben magasabb az alkuszint, Budapesten pedig alig 4 százalékot lehetett alkudni - ez a végső meghirdetett ár és az eladási ár különbsége.

A budapesti újlakáspiac kapcsán elmondta, itt is visszaesés volt 2023-ban, a 2014-15-ös számokat idézi a piac. A bizonytalanodó beruházókra utal, hogy tavaly Budapesten 16 darab 50 lakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el, és 9 ért el ebből 100 lakást. Az év elején már látható az aktivitás, több új projekt is megjelent a piacon, emellett az is jellemző, hogy nem a tervasztalnál adják el a lakásokat a beruházók, hanem akkor értékesítenek, amikor már szerkezetkész az épület. 2024-es átadású projekteknél 1,5 milliós négyzetméterár volt Budapesten, ez reálértéken stagnál.

Összességében a lakáspiac mozgatótényezőinek javulásával számolnak, de a szárnyalás visszatérésével nem kalkulálnak. Az első hónapokban már látható a forgalomnövekedés, a nominális árszintek még nem indultak növekedésnek. A reálárakban idén stagnálást, lassuló csökkenést várnak. Az építési engedélyek száma nőhet, de az átadott lakások száma csökkenhet a piacon.

Lipták Zsuzsa, az OTP Otthonmegoldások Kft. ügyvezetője is arról beszélt: ők is azt tapasztalják, a vevők kezdenek életjeleket mutatni a piacon. Az év elején az ingatlanközvetítő partnerek körében végeztek egy felmérést, 80% azt mondta, idén növekedésre számít, a többség enyhe növekedésre. 2023-ban az egy évvel korábbihoz képest 24 százalékos visszaesés volt a tranzakciószámban. Viszont ingatlanérdeklődések tekintetében erőteljesebb évkezdést látnak, januárban 38, februárban 43 százalékkal volt magasabb, mint tavaly év elején. A lendület még nem látszik az átlagos hirdetési időkben, átlagosan 69 napot vannak fent az ingatlanok az oldalon, és ez növekedett az utóbbi időben. Az átlagos értékesítési idő 3-6 hónap a piacon - mondta a szakember. A lakások, házak esetében 67-70 nap az átlagos hirdetési idő a nyaralóknál ez valamivel hosszabb.

Tavaly januárban még azt tapasztalták, a hirdetők 78 százaléka nem változtatott az áron, 19 százalék csökkentett az árakon, átlagosan 6 százalékot. Idén februárban még mindig jelentős arányban, 66 százalékban nem változtattak az árakon, viszont a csökkentők aránya 30 százalékra nőtt, az árcsökkentés mértéke pedig 10-11 százalékosra emelkedett. Óvatos árcsökkentések történtek, átlagosan 3 alkalommal változtattak a hirdetők, keresve az ideális ingatlanárat.

A hirdetési árak tekintetében arról beszélt, 2023-ban 5 százalékos növekedést tapasztaltak. Februárban is tovább folytatódott ez, de csak kis mértékben, inkább "oldalznak", stagnálnak az ingatlanárak. Ingatlantípusok tekintetében minden kategóriában stagnálást látnak, a lakóparki újépítésű ingatlanok négyzetméterára viszont év közben folyamatos csökkenést mutatott egy év elején tapasztalt növekedés után. Manapság viszont erőteljes növekedést látnak a piacon a kategóriában - sorolta Lipták Zsuzsa. Év végére a 2022-es árszintek voltak láthatóak a legtöbb ingatlantípusnál, az első két hónapban ezek emelkedésnek indultak. A kereslet a jó, átlagos és felújítandó ingatlanok irányába terelődött át, és a lakáskeresők nagyobb alapterületű ingatlanokat kezdetk el keresni a weboldalukon, ez a szakértő szerint a CSOK Plusz támogatással is összefüggésbe hozható.

Dr. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője az eseményen kifejtette, a 2023-as év eleje nem indult jól a piacon, áprilistól indultak meg felfelé, és az év vége már "értelmezhető teljesítményt" hozott a magyar lakáspiacon. Úgy látták, a tavalyi év ingatlanpiaca megadta a lehetőséget arra, hogy hozzáadják a szakértői segítséget a lakáseladóknak, a megbízásszámaik nőttek, látszott, hogy szükség van az ingatlanközvetítőkre. A vevői igények átalakultak, ezeket pedig véleménye szerint ki tudtak szolgálni. Kijelentette, meg tudták tartani azon ügyfelek számát is, akiket az ingatlanközvetítésből a hitelek felé is át tudtak csatornázni. 2024 év elejéről azt mondta, pozitívak a várakozásaik, nőnek az értékesítési számaik, a jutalékbevételek.

Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője pedig arról beszélt, tavaly 594 milliárd forinttal zárt a lakáshitelpiac, a piaci szereplők ennél többre számítottak. Tevaly az átlagos hitelösszegek 12 millió forint körül alakultak a piacon, az év végére 15 millió forintra, ez az OTP-nél is hasonlóan alakult, az átlagos összegek év végére 16-18 millió forintra emelkedtek. 21-22 év az átlagos futamidő, ez nem változott az utóbbi évekhez képest. A 2024-es kilátások kapcsán elmondta, remélik, el tudják érni a 2022-es szinteket a kihelyezések tekintetében.

A hitelezésben nyár végétől látszódott a fellendülés, akkor még 8-9 százalék körüli lakáshitelkamatok voltak, erre jött rá az önkéntes kamatplafon. A bevezetéskor ez még új érdeklődőket nem hozott, de a meglévő ingatlankeresők gyorsabban döntöttek a vásárlás mellett. Az év elejéhez képest megduplázódott a hitelkérelmek száma az év végére a banknál. A kamattámogatott kölcsönök kamata 3 százalék, ehhez közelít a piaci hitelek kamata, 6 százalékon áll most, ez már megmozgatja az ügyfeleket, hajlandóak nagyobb számban hitelt felvenni. A 6 százalékos kamatú piaci kamatú hitel és a 6,25 százalékos kölcsön törlesztőrészlete közötti különbség kb. 1500 forint, így szűkül a sáv - magyarázta.

A "régi" CSOK megszüntetése kapcsán arra számítottak, hogy az ügyfelek nyár végén már elkezdenek érdeklődni, még kihasználni a lehetőséget. Viszont sokan kivártak, míg megjelennek az új támogatás szabályai. Miután ez novemberben kiderült, sokan döntöttek úgy, hogy a "régi" támogatással vesznek ingatlant. 2024 első pár hete még érdeklődéssel telt, az ügyfelek tájékozódtak, mi is ez az új támogatás. Az ügyfélszolgálatosok szerint is sok volt a bizonytalanság, kérdés, félreértés az ügyféloldalról.

Azzal, hogy immár nem közvetlen pénzbeli támogatás, hanem támogatott kölcsön érhető el, sokakat átgondolásra sarkallt - mondta Kasziba Erika. Februárban a CSOK Plusz és a falusi CSOK iránti érdeklődések már a hitelek iránt érdeklődők, igénylők 55 százalékát tette ki. A CSOK Plusz igénylőinek jelentős része egy gyermek vállalásával igénylik a támogatást, 40 százalék két gyerekre, az átlagos kölcsönösszeg 25 millió forint az OTP-nél, az igénylők többsége használt lakást vásárol - tette hozzá.

Március 31-én lejár egy kivételszabály, eddig a napig él az a kitétel, hogy ha idén születik valakinek gyermeke, akkor még vállalt gyermeknek számítható be az igénylésnél.

Ennek kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy az igénylést nem szabad az utolsó pillanatra hagyni, mert a hónap végén a húsvét miatt korlátozottan lesznek nyitva a bankfiókok.

Az első lakást vásárlók 10 százalékos önerejével kapcsolatban azt mondta, ez nem jelenti azt, hogy mindenki automatikusan ekkora önerővel vásárolhat. Hiszen így nagyobb lesz a hitelösszeg, magasabb jövedelem kell a kölcsönhöz. Illetve az ingatlan értéke is buktató lehet ennél a támogatásnál. Így, aki ebben gondolkodik, a hitelképesség-vizsgálat mellett egy alapos értékbecslést is végeztessen el. Aki élni szeretne a lehetőséggel, és megfelel a feltételeknek, annak be kell szereznie egy Lechner Tudásközponttól egy igazolást arról, hogy nincs ingatlanuk Magyarország területén, ez egy hosszabb procedúra lehet a szakember szerint.

Az ügyfelek másik dilemmája a piaci hitelek kapcsán az, hogy 10 éves kamatperiódusra, vagy végig fix hitelekre vegyenek fel kölcsönt. A két kondició között manapság nagy különbség nincs, viszont előbbi esetében ott a kamatkockázat. Korábban ez még az 5 éves periódusú kölcsönöknél sem jelentkezett, de a tavalyi évben sokakat ért meglepetés a kamatfordulónál. Így az OTP szakértői jelenleg a végig fix konstrukciókat javasolják.

Címlapkép: Vajda János, MTI/MTVA