Súlyos buktatókba futnak bele a gyanútlan bérlők: a legtöbben ezeken vesztenek nagyot

1. Ellenőrizd, hogy valóban a tulajdonos adja-e ki az ingatlant

Rendszeresen előfordulnak olyan esetek, amikor csalók hirdetik meg a más tulajdonában lévő lakásokat, és akár több személytől is begyűjtik a 2-3 havi kauciót, hogy azután felszívódjanak a pénzzel. Jó esetben a tulajdoni viszony egyszerűen ellenőrizhető, hiszen a Földhivatal online felületén keresztül Ügyfélkapu regisztrációval bárki megnézheti az adott címen található ingatlan tulajdonosainak adatait. Szerencsére évente két alkalommal díjmentesen lekérhető bármely ingatlan nem hiteles tulajdoni lap másolata, ezt követően pedig minden egyes lekérdezésért 1000 forintot kell fizetni. Érdemes biztosra menni, hiszen a 2-3 havi kaució egy kisebb budapesti vagy nagyvárosi lakás esetében 300 – 400 ezer forint is lehet.

2. Óvatosan az albérlőtársat keresőkkel

Gyakori és bevált módszer, hogy valaki kibérel egy nagyobb lakást, majd bérlőtársakat keres maga mellé, osztozva a költségeken. Ezért aztán valamikor csak egy személy áll kapcsolatban a tulajdonossal, aki maga szedi be a bérleti díjat a többiektől, hogy azután továbbítsa azt. Ilyenkor, ha van is bérleti szerződés, általában csak a „szervezővel”, ami mindenképpen bizonytalanság a többiek számára. Ilyen helyzetben is fontos azonban, hogy megismerkedj a tulajdonossal, és érdemes elérhetőséget cserélnetek, hogy amennyiben bármilyen probléma adódna, elérhessétek egymást. Az sem rossz, ha a bérleti szerződésre is vetsz egy pillantást, nehogy olyan kitétel szerepeljen benne, ami kifejezetten megtiltja azt, hogy a lakásban más bérlő is lakjon.

3. Némileg nagyobb biztonságot jelent közvetítőn keresztül lakást kivenni

Sok cég foglalkozik albérletek kezelésével, amikor a tulajdonosnak nincs ideje, kedve vagy lehetősége – például azért, mert az ingatlantól távol él – foglalkozni a bérleménnyel kapcsolatos ügyek intézésével. Mivel belistázáskor a komolyan vehető ügynökségek ellenőrzik a tulajdoni viszonyokat, ez némileg nagyobb biztonságot jelent, illetve ilyenkor szinte mindig van bérleti szerződés, amit rendszerint közjegyzői okiratba is foglalnak. Ez utóbbi egyébként a tulajdonost védi, mert így, ha nem fizet a bérlő, vagy más módon megszegi a szerződésben foglaltakat, akkor perindítás nélkül végrehajtási eljárást kezdeményezhet az ingatlan kiürítése céljából. Hasonló módon védi a bérbeadó érdekeit egy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat aláírása és közjegyzői okiratba foglalása is.

4. Kis csúszás miatt is kitehetnek a bérleményből

Amennyiben tehát közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződésed van, és nem teljesíted esedékességkor a bérleti díjat, a tulajdonos közjegyzői okiratba foglalt felszólítással élhet. Ha a kézbesítéstő számított 8 napon belül sem fizetsz, akkor pedig a szerződést felmondhatja, majd ezt követően per nélkül kérheti a szerződés végrehajtási záradékolását. Ezért mindenképpen célszerű pontosan fizetned, mert ahogy látható, már egy viszonylag kis csúszás miatt is kitehetnek a lakásból. Ráadásul a kiürítés költsége is téged terhel, amit a kaucióból von majd le a tulajdonos.

5. Nem mindegy, hogy határozott vagy határozatlan idejű a bérleti szerződés

Az ingatlantulajdonos és a bérlő felmondási lehetőségeit alapvetően meghatározza, hogy határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződést kötöttek. A határozott idejű szerződés lejáratkor automatikusan megszűnik, ám megállapodhattok előre a hosszabbítás lehetőségéről, hiszen a folytonosság mindenki számára fontos lehet. Például rögzíthetik, hogy amennyiben az egy év múlva esedékes lejárat időpontját megelőző 60 napon belül egyikőtök sem kéri írásban a szerződés felmondását, akkor az automatikusan újabb egy évre meghosszabbodik.

A határozott idejű bérleti szerződést a Polgári törvénykönyv (Ptk.) szerint rendes felmondással nem mondható fel, de természetesen itt is megegyezhettek akár ennek lehetőségéről is, illetve néhány speciális esetben – pl. a bérlő meghal, a tulajdonos az ingatlanját felújítaná – van mód az idő előtti felmondásra is. Felmondható azonban rendkívüli felmondással például akkor, ha például nem rendeltetésszerűen vagy a szerződésben meghatározott módon használod az ingatlant, esetleg nem fizeted a bérleti vagy közüzemi díjakat. Fontos ugyanakkor, hogy a tulajdonosnak ilyenkor mindig meg kell indokolni a lépést.

A határozatlan idejű bérleti szerződést ugyanakkor a Ptk. szerint bármelyik fél rendes felmondással megszüntetheti, itt annyi csak a kikötés, hogy erről az adott hónap 15 napjáig írásban kell nyilatkozni, a szerződés pedig a következő hónap végével fog megszűnni. A jogszabály azonban itt is lehetővé teszi, hogy a felek ettől eltérő feltételekben állapodjanak meg. Jó tudni, hogy a rendkívüli felmondással ellentétben ezekben az esetekben nincs szükség indokolásra.

6. Ki fizeti a szükséges javításokat, felújításokat?

A Polgári törvénykönyv szabályozza a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelezettségeit, ám a dolog egyáltalán nem egyszerű. A jogszabály szerint ugyanis a bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá ezen helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. Igen ám, de a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó, ennek hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos kiadások a bérbeadót terhelik. Eszerint, ha például meghibásodik a központi fűtés, akkor a tulajdonos köteles gondoskodni a javításról, és ha szükséges, a cseréről, ám ha a hűtő, a sütő vagy éppen a bejárati ajtó zárja mondja be az unalmast, akkor már bonyolultabb a helyzet. Ugyanis a javítás költsége a bérlőt terheli, ám ha a készülék vagy egyéb tárgy nem javítható, akkor a cserét már a tulajdonosnak kell állnia. Jogászok szerint megoldás lehet, ha már a bérleti szerződésben tisztázzátok ezeket a kérdéseket. Mivel a szerződés hossza nem korlátozott, akár minden értékesebb berendezési tárgyat sorba vehettek, különösen akkor, ha egy jó állapotú, értékes berendezésekkel felszerelt ingatlanról van szó. 

7. Diákhitelből is fizethető az albérlet?

A szabad célú Diákhitel1 konstrukció jó lehetőség lehet akár az albérlet költségeinek fedezésére is, hiszen a havi hitelösszeg 15-150 ezer forint lehet, ráadásul ezt havonta, vagy félévente egy összegben is megkaphatod.  Az igénylés feltétele ugyanakkor az aktív hallgatói jogviszony megléte, ami azonban nem mindig teljesül az albérlet keresésekor, a szükséges 2-3 havi foglaló kifizetésének idejére. (Az aktív hallgatói jogviszonyhoz legalább egy kreditértékű kurzust fel kell venni a Neptunban, illetve a költségtérítéses és önköltséges képzések első részletét be kell fizetni.)

Szóba jöhet a foglaló összegének kifizetése és az egyéb költségek megfinanszírozása során még akár egy személyi kölcsön is, ám mivel a legtöbb banknál 21 éves kortól hiteleznek csak, ezt a szülőnek kell igényelnie. Fontos, hogy lehetőleg ne rendszeres, napi kiadást finanszírozz személyi kölcsönből, mert ez adósságspirálhoz vezethet, de egyszeri nagyobb kiadások esetén jó megoldás lehet már csak azért is, mert a hitelösszeg akár idő előtt visszafizethető. (Az elő- és végtörlesztésnek rendszerint 1-2 százalékos költsége van, de évente 200 ezer forint díjmentesen előtörleszthető.)

A személyi kölcsön természetesen drágább a Diákhitel1-nél: az állami támogatású konstrukció kamata jelenleg 7,99%, míg egy 1 millió forintos személyi kölcsönnél ugyanez 14-30 százalék között van. A személyi kölcsönök esetében ugyanakkor a hitelösszeg akár 12 millió forint is lehet, a futamidő pedig jelenleg 8 évre tolható ki. Ekkora összegre természetesen aligha van szükség egy albérletnél, de ha egy család akár csak az egyetemi évekre saját lakást vásárolna a gyereknek, akkor a meglévő forrás kiegészítésére már megfelelő lehet. (Itt azonban ki kell hangsúlyozni, hogy lakáshitel mellé önerőként nem használható fel egy személyi hitel - írják.