Jókora felfordulás jön a hazai lakáspiacon: ráfázhat, aki lakást bérel 2023-ban

A járvány, az infláció, az energiaválság és a forint ingadozásának hatására sok, különféle folyamat zajlik az albérlet- és a lakáspiacon egyaránt. Bár az elmúlt hónapokban az ingatlanok iránti kereslet jelentősen lecsökkent, a július végi pont hirdetés után az ingatlanpiac jellemzően jelentősen megélénkül. A saját ingatlan gondolata pedig mindig csábító tud lenni, azonban az ilyen esetekben az Otthon Centrum szakembere szerint érdemes kétszer is meggondolni a vásárlást, hiszen a lakás nem mindig jó befektetés. Sokszor ugyanis 5-6 évvel később, amikor a gyermek befejezte a tanulmányait, lehet, hogy magasabb áron tudjuk továbbadni az ingatlant, azonban a jelenlegi hitelkamatok mellett, ha nem egy tartós lakóhelyről van szó a bérlés ideálisabb lehet.

Bizonyos esetekben valóban felmerül a kérdés, hogy a más városban egyetemet kezdő fiatalnak béreljenek vagy vásároljanak lakást a szülei, a diákok többsége számára azonban a magas költségek miatt a lakásvásárlás egyáltalán nem jöhet szóba. Ahol viszont ez is valós lehetőség, ott azt kell mérlegelni, hogy a lakásba fektetendő összeg hogyan aránylik a környékre jellemző bérleti díjakkal, vagyis, hogy a lakásvásárlásra rendelkezésre álló pénzt valóban érdemes-e lakásra költeni szemben más, szintén versenyképes befektetési alternatívával – kezdett bele gondolatmenetébe Futó Péter, a Portfolió ingatlanelemzője, amivel az Otthon Centrum is egyetértett, hangsúlyozva, hogy egy ingatlan mindig jó befektetés lehet. Azonban érdemes a vásárlást kétszer is meggondolni.

Annak, aki hitel nélkül vagy minimális hitellel képes lakást vásárolni most is jó döntés a vásárlás, hiszen a lakás mindig jó befektetés. Öt-hat évvel később, miután a gyermek elvégezte az egyetemet, valószínűleg magasabb áron tudja majd értékesíteni az ingatlant. Ugyanakkor jelenlegi hitelkamatok mellett amennyiben nem egy tartós/végleges lakóhelyről van szó, jobb döntés lehet a bérlés, mivel egy több tízmilliós hitel törlesztőrészlete magasabb, mint a bérlet díj

– fűzte hozzá az Otthon Centrum szakértője.

Anyagilag természetesen a legkedvezőbb lehetőség a kollégium, azonban a nagyarányú túljelentkezés miatt ez egyre kevesebb család számára opció. Amennyiben a családnak van meglévő tőkéje egy lakásvásárláshoz, vagy egy jó kiindulási alappal és hitelképességgel meg tudja oldani, hogy albérlet helyett ingatlanba fektessen, akkor is érdemes átgondolni, hogy a fiatal az egyetemi éveket követően is az adott városban tervez-e élni. Ha igen, akkor az emelkedő lakásárak miatt akár már pár éves időtávval kalkulálva is jobban megéri a lakásvásárlás. Egy több szobával rendelkező, nagyobb lakás esetén ugyanis az üres szoba, szobák kiadásával megoszlanak a költségek

– mondta el Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője.

Azaz, ahogyan Futó Péter is fogalmazott, ha úgy ítéljük meg, hogy hosszabb távon az infláció és a kamatok csökkenésével ismét növekedni fog a lakások reálértéke, akkor célszerű olyan helyen vásárolni, ahol az egyetemi éveket követően is jól kiadható, vagy eladható lesz a lakás. A budapesti, vagy más, kisebb egyetemvárosok esetében pedig az oktatási intézmények közelében, illetve a belvárosban lévő, jó minősíégű ingatlanok pedig megfelelnek jellemzően ezeknek a kritériumoknak.

Na de vajon merre érdemes pontosan elkezdeni nézelődni, és milyen árakra számítson az, aki bérelne és milyenekre az, aki vásárolna inkább ingatlant? Egyáltalán mikor érdemes elkezdeni nézelődni ahhoz, hogy a lehető legjobban jöjjünk ki a szerződés aláírásakor?

Mélyen a zsebébe kell nyúlnia annak, aki nem jut kollégiumhoz

A felvételi ponthatárok kihirdetését követően valóban van egy nagyobb roham a kiadó lakások iránt, ami a nyár utolsó hónapjában néhány százalékot, esetleg 10-20 ezer forintot is hozzáadhat a korábban jellemző átlagos bérleti díjakhoz, de éves szinten a keresletnek sokkal kisebb hányadát teszik ki a diákok, mint például a fiatal munkavállalók. A mindenkori bérleti díjakban tehát érződik valamelyest a nyár végi megugró kereslet, de más piaci szempontok ennél nagyobb mértékben is képesek befolyásolni az árszinteket

– mondta el a Portoflio elemzője. Benedikt Károly szerint azonban az albérleti időszak főszezonjában idén nem csak a diákok miatti megnövekedett kereslettel kell számolni.

Az albérleti időszak főszezonjában a diákok rohamán kívül az idei évben számolni kell a lakásvásárlás elhalasztása miatt albérletbe költöző érdeklődőkkel is, a fővárosban pedig a rövidtávú lakáskiadás és a külföldiek érkezése is erősíti a keresletet. Az idei szezonra különösen érvényes, hogy érdemes minél hamarabb nekilátni a lakáskeresésnek. A tulajdonosok egyre tudatosabban törekszenek arra, hogy a szerződések évfordulója a nyári időszakra, a ponthatárok kihirdetésének környékére essen. Így ugyan a főszezonban megugró kereslet mellett a kínálat bővülésére is lehet számítani, a dráguló albérletárak miatt viszont megéri mielőbb lépni

– figyelmeztetett a Duna House szakértője, hozzátéve, hogy első körben azt kell meghatározni, hogy nagyjából mekkora összeg áll majd rendelkezésre havi szinten a lakhatás finanszírozására a családnak az egyetemi évek alatt. Ez ugyanis az igények formálásában is segíthet, hiszen nem mindegy, hogy egy ágyra, szobára, vagy egy önálló lakás bérlésére elegendő-e az összeg. Ezután érdemes csak belekezdeni a keresgélésbe.

Azt látjuk, hogy jelenleg eléggé telített a piac, aminek több oka is van. Egyrészt a magas kamatok miatt sokan a lakásvásárlás helyett inkább az albérlet mellett döntenek, másrészt a COVID alatt a hosszútávú lakáskiadás piacán megjelenő ingatlanok tulajdonosai a turizmus fellendülésével ismét visszatértek a rövidtávú kiadáshoz, így csökkent a piacon lévő lakások száma. Ugyancsak hasonló eredménye volt a gazdasági konjunktúra, az új ipari beruházások, szolgáltató központok nyújtotta lehetőségek hatására a fővárosba, valamint a nagyobb vidéki városokba áramló munkavállalóknak, akik először a bérlakáspiacon jelentek meg. A munkaerőpiaci helyzet sok céget is abba az irányba terelt, hogy lakásokat béreljenek, megkönnyítve ezzel a munkaerő toborzást más régiókból, illetve külföldről. Mindezek hatására a nagy egyetemi központokban és a fővárosban egyaránt megfigyelhető a lakbérszint növekedése

– mondta el Benedikt Károly a Pénzcentrumnak.

A szórás pedig hatalmas, hiszen sokszor a vidéki egyetemekre felvételt nyerteknek sem olcsóbb az albérlet, mint a fővárosiaknak.

Az összes idei bérbeadás figyelembevételével a Duna House közreműködésével bérbeadott ingatlanok adatai alapján az országos átlagos bérleti díj meghaladja a 180 ezer forintot havonta. Debrecenben a fővárosihoz hasonló, akár 200 ezer forint körüli átlagos árakkal is találkozhatnak a bérlőjelöltek, ez az összeg 60 négyzetméter körüli ingatlanok esetében értendő, kisebb lakást azonban kedvezőbb áron is lehet bérelni. Szegeden a 150 ezer forintot körüli az átlagos bérleti költség, míg Pécsett 130 ezer forint körül mozog a bérleti díj. A fővárosi átlag az idei bérleti tranzakciók alapján 225 ezer forint havonta

– mondta Benedikt Károly. Ezeket az adatokat pedig az Otthon Centrum szakértője is megerősítette.

A fővárosban az elmúlt hat hónap bérleti díja átlag 236 ezer forint volt. Az egyetemisták által preferált kerületek közül a VIII. kerületben 200 ezer forint, a IX. és XIII. kerületben 229 ezer, a XI. kerületben 240 ezer. A külső pesti kerületekben ennél olcsóbban havi átlag 170 ezer forintért is lehet lakás bérelni. A nagy egyetemi városok albérlet árai szintén együtt mozognak. Szegeden, Pécsett és Debrecenben egyaránt 140 ezer forint volt a havi bérleti díj. Győr és Székesfehérvár ennél picit drágább 160 ezer forintos bérleti díj jellemző mindkét városban

– tette hozzá az Otthon Centrum, hozzátéve, hogy az egyszobás lakások bérleti díja a fővárosban átlag 147 ezer forint volt. Tapasztalataink szerint nincs lényeges különbség a kerületek között. A VIII. kerületben átlag 143 ezer, a XI. és a XIII. kerületben 155 ezer, a IX. kerületben 160 ezer forint volt a havi bérleti díj. A vidéki nagyvárosokban jellemzően 90-100 ezer forint közötti havi bérleti díjért lehet egyszobás lakásokat bérelni.

EZ IS ÉRDEKELHET

Durva egyetemista roham indul az albérletekért: erre mindenkinek figyelnie kell, nagyon sok múlik rajta

Nem érdemes halogatni a tanév előtti szálláskeresést, mert a budapesti lakásárak már nem mennek ennél lejjebb.

A szakértő szerint viszont ritka ma már, hogy valaki csak egy szobát bérelne egy nagyobb lakásban.

Azok az egyetemisták, akik nem engedhetik meg maguknak egy teljes lakás bérlését, rendszerint barátokkal évfolyamtársakkal összeállva felezik a bérleti díjat. Nem gyakran fordul elő, hogy valaki egy szobát hirdet mindössze. Ez abban az esetben jellemző, ha a közös bérleményből az egyik fél kiköltözik. De olyanra is láttunk példát, hogy a tulajdonos megszorul és a hitel, illetve a rezsi számlák fizetésére meghirdet egy szobát, miközben ő tulajdonosként továbbra is az ingatlanban marad. Ilyen esetben 70-90 ezer forintért hirdetik az üresen maradt szobát

– fogalmazott az Otthon Centrum.

De mennyiért vehetünk lakást?

Mielőtt belekezdünk a főváros és az egyetemvárosok átlagáraiba érdemes tisztázni, hogy mégis mi a különbség pontosan a bérlés és a vásárlás között, azaz milyen előnyökkel és hátrányokkal járhat egyik és másik.

A bérlés és a vásárlás között nagyon nagy a különbség. Aki bérel, az nem köteleződik el hosszú távon, max. egy-két évre, amennyiben a háztartás mérete, összetétele vagy anyagi lehetősége, életmódja változik, a bérlakás piacon a változó igényének megfelelő lakást tud találni viszonylag rugalmasan. Ami előny, az hátrány is lehet, a rugalmasság a bérbeadó részéről is megvan, ma kiadja a lakást, holnap már nem, ezért a bérlő nem csak saját akaratából kénytelen költözni. Aki vásárol, az tulajdonos lesz, a lakástulajdon minden előnyével és kötelezettségével, viseli a lakásfenntartás költségeit, a lakóközösség ügyes-bajos dolgait, társasházi lakásoknál a saját lakáson túl az épület közös részeinek, rendszereinek fenntartását, felújítását stb.  Amennyiben hitelből vásárolt, akkor hosszú évtizedekre anyagi kötelezettség is terheli, hiszen a legtöbb esetben 10-20 éves futamidő alatt kell visszafizetnie a kölcsönt

– kezdett bele az Otthon Centrum szakértője, kiemelve, hogy a fentiek mellett a legnagyobb különbség az, hogy míg a bérlés esetében „mindössze” a kaucióval és az első havi lakbérrel kell rendelkeznünk, addig a vásárlás egy komoly, 5-10 millió forintos önerőt feltételez egy olyan igazolt jövedelmet, ami a vásárláshoz szükséges hitel megszerzését teszi lehetővé. Ezzel ellentétben a bérlésnél a kaució jellemzően csak 2-3 havi bérleti díjnak megfelelő összeg, amit jelentősen könnyebb előteremteni. Ráadásul az elmúlt időszakban az ingatlanárak jellemzően stagnáltak, így mélyen a zsebébe kell nyúlnia annak, aki a vásárlás mellett dönt.

Budapesten a jobb lokációjú városrészekben általános a milliós négyzetméterár, ami a garzonoknál még magasabb. A már említett kerületek közül a VIII. kerületben a legolcsóbb ingatlant vásárolni, de ott is 42 millióért cserélték tulajdonost a téglalakások idén. A szomszédos IX. kerületben 58 millió, a XI. kerületben 65 millió, míg a XIIII. kerületben 70 millió forint volt idén a lakások átlagára. Ha pedig valakinek csak 50%-os önereje van, akkor akár 30-35 millió forintos hitelt is fel kell vennie a lakásvásárláshoz, amely magasabb törlesztőrészlettel járna, mint a bérleti díj fizetése. A nagy egyetemi városainkban természetesen kedvezőbb árakkal találkozhatnak az érdeklődők. Debrecenben, Győrben és Szegeden 40-42 millió forint az átlag lakásár. Ennél olcsóbb Székesfehérvár 32 millió és Pécs 28,5 millió

– mesélte az Otthon Centrum szakértője, amit Benedikt Károly is alátámasztott.

A fővárosi eladások alapján az átlagos ingatlanár meghaladja az 56 millió forintot, az átlagos négyzetméterár 875 ezer forint. Ha az egyetemisták által kedvelt belsőbb kerületekben kisebb méretű, garzonlakást vásárolna a család, akkor azonban magasabb átlagos négyzetméterárakkal kell kalkulálni. Debrecenben átlagosan 43 millió forintos áron keltek el az ingatlanok 2023-ban, ami 690 ezer forintos átlagos négyzetméterárat jelent. Szegeden közel 34 millió forintos átlagos árral érdemes kalkulálni, ami 690 ezer forintos négyzetméterárat jelent átlagosan a nagyon jó állapotú ingatlanok esetében. Pécsett az átlagos eladási ár alapján elegendő lehet 33,5 millió forintos ráfordítással számolni, ami 500 ezer forintos árat jelent négyzetméterenként

– mondta el a Duna House szakértője, aki szerint érdemesebb lehet a bérlés és a vásárlás szempontjából is a külső kerületekben körülnézni.

Az főváros külső kerületeiben általában alacsonyabb bérleti díjakon lehet lakást bérelni, az agglomerációban azonban inkább házak, házrészek bérlésére van lehetőség, a kínálatban jóval kevesebb lakás található és a bejárás költségeivel és a ráfordított idővel is számolni kell

– figyelmeztetett Benedikt Károly. Ezt pedig az Otthon Centrum is alátámasztotta.

A nagyvárosi agglomerációk településein jellemzően alacsonyabbak az ingatlanárak, de a bérleti díjak nem feltétlenül. Budapest környezetében nagyon sok vállalat épített, bővített telephelyet a városhatáron kívül, de ugyanez megfigyelhető a régióközpontok környezetében is (pl. Debrecen, Győr stb.), az itt dolgozóknak kézenfekvő, hogy ne a nagyvárosban lakjanak, hiszen ezzel felesleges ingázást spórolhatnak meg. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy az agglomerációban csekély számú albérlet található. Néhány nagyobb agglomerációs települést leszámítva kevés lakás van ezeken a településeken, inkább a házak dominálnak, melyek bérlése drágább a lakásoknál

– emelte ki a szakértő, aki szerint az albérlet és az ingatlan keresés előtt mindenképpen érdemes körbejárni a várost, különösen, ha nem ismerjük. Nézzük meg, hogy milyenek a távolságok, hogy működik a tömegközlekedés.

Nem feltétlenül az egyetemi városrészben kell lakni, a külső városrészekben általában kedvezőbbek a bérleti díjak és akár kerékpárral, akár tömegközlekedéssel jól elérhető a campus

– tette hozzá a szakértő.

Tehát ezen a ponton már csak azt kell eldönteni, hogy melyik éri meg nekünk jobban.

De mégis miből?

Az, hogy valakinek megéri-e a banknak fizetni a törlesztőrészletet, és saját lakást venni természetesen függ az egyéni élethelyzettől is. Mik az igényeink? Hol szeretnénk élni, hová köt minket a munkánk, a családunk? Mennyit keresünk? Rendelkezünk-e önerővel, és ha igen, akkor mennyivel? Egyszóval rengeteg szempont dönthet arról, hogy a havi bérleti díj kiadásánál többe, vagy kevesebbe kerül-e majd a törlesztőrészlet.

A XIII. kerületi példánál maradva, 30 millió forint önerő mellett 20 éves futamidőre most egy kétkeresős középosztálybeli család havi legalább 1 milliós jövedelemmel a fent említett átlagosan 218 ezer forintos bérleti díjhoz képest 260 ezer forintos vagy ennél is magasabb törlesztőt kell fizessen. Ebből látható, hogy a mostani kamatszint már drágább törlesztőt eredményez, mint a bérleti díj

 – mondta el még korábban az Otthon Centrum. Azonban a pontos összegeket már mindenki ki tudja számolni önmaga is:

• Nézzen ki egy ingatlant, amelyet megvásárolna, vagy többet, és átlagolja a vételárakat.
• Számolja ki a(z átlagos) vételár 20%-át (ossza el a lakás árát 100-zal és szorozza meg 20-szal)! Ekkora önerőre lesz szüksége.
• Az önerő összegét (vagyis a 20%-ot) vonja le a vételárból. Ekkora hitelre lesz szüksége.
• Írja be a Pénzcentrum kalkulátorába az összeget, és az többi szükséges adatot személyre szabottan! A banki ajánlatok listájában láthatja, mennyi lenne a havi törlesztőrészlet:

Az örök érv a bérlés ellen és a vásárlás mellett, hogy a hitelből vett lakás egyszer a miénk lesz, hitelmentesen. Ezzel ellentétben az albérlet csak „kidobott pénz” sokak szerint. Viszont mielőtt bárki feladná az albérletét, és belevágna a vásárlásba, érdemes utánaszámolnia: nem jelent-e túl nagy kiadást majd a törlesztés ahhoz képest, amennyit eddig albérletre szánt. Hiszen sokszor pufogtatott tévhit, hogy ha az albérleti díjat hiteltörlesztőként a banknak fizetné az illető, akkor már rég lenne egy fél lakása – és ehhez hasonlók. Mert ez nem minden esetben, nem minden városban, élethelyzetben van így, sokszor a bérleti díj túl kevés, máshol viszont még jobban is lehet járni a hitellel.

Összefoglalva nincsen két ugyanolyan élethelyzet és mindig megéri megvizsgálni az egyéni lehetőségeket és a lakáshitel ajánlatokat. A legfontosabb, hogy vásárlás előtt mindenképpen tájékozódjon az ember a lehetőségeiről: mennyibe kerülhet majd az ingatlan, mekkora hitelre lesz szükség, és azt melyik banknál milyen feltételekkel lehet igényelni. A jelenlegi helyzetben a banki ajánlatok, lakásárak is nagyot változhatnak akár hónapról-hónapra! Ezért fontos a folyamatosan tájékozódás.