Kevesen merik bevállalni: tényleg megéri fillérekért ilyen házat venni Magyarországon?

A Bankmonitor szakértői arra voltak kíváncsiak, hogy az ilyen lakások megvásárlására vajon adnak-e lakásitelt a bankok, és ha igen, milyen feltétekkel. Annyit elárulhatunk, hogy a bankok számos egyedi feltételt támasztanak a vályog esetében, amelyeket az adásvételi szerződés aláírása és a foglaló kifizetése előtt mindenképpen érdemes tisztázni.

A 2022-es népszámlálás előzetes adatai szerint mintegy 600 ezer részben vagy egészben vályogból épült lakóingatlan van jelenleg Magyarországon, ami megegyezik a panellakások számával. A vályogépületek ingatlanpiaci helyzetéről mégis keveset hallani, pedig sokakat érint, hogy miként lehet ezeket értékesíteni, illetve a vevők milyen feltételekkel kaphatnak lakáshitelt a vásárlásra.

Sokan a szegénységgel azonosítják

A vályog megítélése nagyon vegyes. Egyfelől sokan tekintenek rá úgy, mint a jövő környezetbarát építőanyagára, hiszen kizárólag természetes anyagokból - általában 40% agyagból, 40% iszapból és 20% homokból – áll, emellett pedig remek hőszigetelő és páraszabályozó képeséggel bír. Ugyanakkor sokszor a szegénység, a rossz minőségű otthon szinonimája is, mert legtöbbször kisebb településeken, falvakban, tanyákon találkozhatunk ilyen épületekkel, amelyek zöme régi, rossz állapotú ingatlan. Ez a kettősség jellemzi a vályog épületek piacát is. Sokan ódzkodnak az ilyen lakásoktól, attól tartva, hogy nem elég tartósak és nem tartják az értéküket, így aztán később alacsonyabb áron lehet majd értékesíteni is ezeket.

Szakemberek szerint egy megfelelően karbantartott és szigetelt vályogház tartóssága versenyezhet egy téglaépítésű ingatlanéval, ám a beázások, a vizesedések komoly károkat képesek okozni benne. Az értékállóság már összetettebb kérdés, hiszen a tanyák, falvak ingatlanjainak értéke eleve alacsonyabb a városi lakásokhoz képest, de a Bankmonitor szakértői szerint számít az elhelyezkedés és az épület jellege is. Egy Balaton-felvidéki, jó állapotú, népszerű településen lévő vályogból készült parasztház például biztosan jó áron találhat gazdára, hiszen itt a hagyományos építőanyag összhangban van az ingatlan jellegével is.

Érdekes a helyzet akkor, ha egy viszonylag új, 20-30 éves, jellegében nem különleges, ám jó állapotú, megfelelően karbantartott házról van szó. Ezeknél a vevő, ha választania kell két azonos paraméterű, azonos áron kínált tégla- és vályogház közül, nagyobb eséllyel választja a téglából készültet. Ezért a vályog épületek értéke valamivel mindig alacsonyabb lesz, mint a velük azonos paraméterű konkurenseké. Más a helyzet akkor, ha nincs versenytárs, vagyis az adott ingatlan kuriózumnak számít: ilyenkor akár kifejezetten magas árat is megadhatnak érte a vevők.

És akkor még nem beszéltünk a rossz állapotú, kistelepülésen vagy faluban lévő ingatlanokról, amelyekért legfeljebb telekárat hajlandók fizetni a vevők, akik esetleg még ebből is lealkudják a bontás és a sitt elszállításának költségeit. Ez azonban ugyanígy igaz a bontandó téglaépületekre is.

Ne fizessük ki a foglalót, amíg nem választottunk bankot

Egy ingatlan forgalmi értékét alapvetően befolyásolja, hogy a potenciális vevők kaphatnak-e rá lakáshitelt, illetve igénybe vehetik-e az elérhető otthonteremtési támogatásokat.

A lakáshitelt illetően érdekes a helyzet, ugyanis a bankok bár óvatosak a vályogból épült ingatlanok hitelezésekor, a Bankmonitor szakértőinek tapasztalata az, hogy többség nem zárkózik el ezektől az ügyletektől. Mivel azonban az egyes bankok bírálati gyakorlata, illetve a hitelezhetőség maga számos egyedi paramétertől függ, vályogház megvásárlásakor különösen fontos, hogy szerződéskötés és a foglaló kifizetése előtt keressük meg a hitelező bankot, vagy konzultáljunk egy hitelszakértővel, aki mindenben a segítségünkre lehet. Máskülönben, ha az adásvétel meghiúsul, például azért, mert végül nem ad hitelt a bank, vagy ad, de csak a szükségesnél kisebb összeget, akkor akár el is bukhatjuk a kifizetett foglalót.

Sok múlik az értékbecslésen

A Bankmonitor szakértői tudnak olyan bankról, amelyik nem csak a vályogházakat nem hitelezi meg, de már az is elutasítási ok lehet, ha az épületnek egy része ebből készült. Ezek a bankok legfeljebb a telket fogadják majd el fedezetként, ami természetesen lényegesen kisebb hitelösszeget jelenthet. Szerencsére a legtöbb pénzintézet nyitottabb, ám az, hogy szűkül az elérhető bankok köre, mindenképpen rossz hír. Amennyiben az adott bank hitelezi a vályogépületeket, akkor is van még izgalom bőven, ugyanis az értékbecslő a helyszíni szemlét követően dönthet úgy, hogy az ingatlan nem bevonható fedezetként.

Ha lehet fedezet a lakás, akkor is van még bőven bizonytalanság, ugyanis az értékbecslő dönthet úgy, hogy akár 25-30 százalékkal csökkenti a becsült forgalmi értéket egy hasonló téglaépítésű ingatlanhoz képest. Ez azért lehet probléma, mert a becsült forgalmi érték legfeljebb 80 százaléka lehet a felvehető hitel összege, vagyis a korrekció miatt kevesebb pénzhez juthat a vevő. Bonyolítja ugyanakkor a helyzetet, hogy nem csak a becsült forgalmi érték lehet alacsonyabb egy vályogháznál, hanem az ez alapján megadható hitel is, például valamikor a forgalmi érték mindössze 50-60 százalékáig megy csak el a bank.

Egy 50 millió forintért kínált, megfelelően árazott ingatlan esetében ez például azt jelenti, hogy amennyiben az értékbecslő 25 százalék korrekciót alkalmaz, akkor a becsült forgalmi érték 37,5 millió forint lesz, ha pedig a bank ennek 50 százalékát hitelezi csak meg, akkor végül 18,75 millió forint lakáshitelt kaphat a vevő. Vagyis 31,25 millió forint önerő kell majd a vásárláshoz. Ha pedig a vevő nem rendelkezik elegendő önerővel, akkor emiatt akár meg is hiúsulhat az üzlet.

Ezért nagyon fontos, hogy vevőként ne fizessünk foglalót az értékbecslést megelőzően! A Bankmonitor szakértői szerint mindenképpen érdemes lehet akár előzetes értékbecslést kérni a kiválasztott banktól, így a szerződés aláírása előtt már tisztában lehetünk a pénzügyi lehetőségeinkkel.

Ezeken is múlhat a sikeres hiteligénylés

A vályogházak egyik gyengéje, hogy kifejezetten rosszul viselik a beázást és a különféle vizesedéseket. A bankok értékbecslői éppen ezért különösen figyelnek arra, hogy jó állapotú legyen az ereszcsatorna, de olyan is van, amelyik elvárja, hogy az épületet beton alap, esetleg járda vegye körül, ami ugyancsak a vizesedést akadályozhatja meg. Fontos, hogy az ingatlanon belül se látszódjon vizesedés, penészesedés, hiszen ezek árulkodó jelek.

Lényeges az is, hogy az ingatlan belmagassága legalább 2,5 méter legyen, ami egyáltalán nem egyértelmű a régi épületek esetében. Amennyiben a belmagasság ennél kisebb, akkor sajnos a hitelezhetőség erősen kérdéses.

Kaphatunk otthonteremtési támogatást vályogházra? A CSOK – családi otthonteremtési kedvezmény - szempontjából nem számít, hogy az adott ingatlan milyen építőanyagból készült, számos egyéb feltételt viszont teljesíteni kell. A legfontosabb ezek közül a minimális alapterület: egy gyereknél 40 négyzetméter, két gyereknél 50 négyzetméter, három gyereknél 60 négyzetméter, míg négy vagy több gyereknél 70 négyzetméter az elvárás.

Ezen kívül az ingatlanban kell lennie legalább egy 12 négyzetméternél nagyobb alapterületű lakóhelyiségnek és egy főzőhelyiségnek, de természetesen a fürdőszoba és a WC is feltétel. Az ingatlanban kell lennie még közműves elektromos-szolgáltatásnak, ha pedig nincs bekötve a víz, akkor a telken ivóvíz minőségű kútnak kell lennie. Feltétel még a közműves szennyvízelvezetés, ám ha ez nincs, akkor a szennyvíz elhelyezését a jogszabályoknak megfelelően kell tudni megoldani. A fűtés megléte is feltétel, ez azonban lehet központi- vagy akár egyedi megoldás is.

Amennyiben egy vályogból készült ingatlan a fenti elvárásoknak megfelel, akkor gyerekszámtól függően 0,6-10 millió forint összegű CSOK vagy Falusi CSOK támogatás igényelhető rá. Meglévő ingatlan korszerűsítésére és felújítására a Falusi CSOK összegének 50 százaléka fordítható.

Segíthet a Babaváró hitel is

Egy gyerekvállalást tervező fiatal házaspár számára elérhető az első öt évben mindenképpen kamatmentes Babaváró hitel, ami szabad felhasználású, így akár egy vályogház megvásárlására is fordítható. Amennyiben ez nem elegendő, akkor mellé CSOK támogatást, CSOK hitelt vagy akár lakáshitelt is igényelhetnek, ám a hitelek esetében számolniuk kell a korábban említett vályogházakat érintő korlátozásokkal. (Hogy jogosult-e a pár a Babaváróra, az ezzel a kalkulátorral percek alatt ellenőrizhető.)

A Babaváró és a CSOK támogatás önerőként is felhasználható, ami kompenzálhatja a kisebb összegű lakáshitelt. Ugyanakkor tudni kell, hogy a Babaváró hitel összegének 75 százaléka önerőnek, míg 25 százaléka hitelnek számít akkor, ha a Babaváró felvételét követő 90 napon belül vesz fel lakáshitelt a pár. Amennyiben a két hitel között több idő telik el, akkor a Babaváró teljes összegét önerőként veszik figyelembe a bankok.