Megakadt a fordulat a magyar lakáspiacon? Hiába fogynak a vevők, sokan nem engednek az árból

Tavaly szögesen ellentétes hatások érték a lakáspiacot. Az első félév még fokozottan nyomta a gázt, míg a második már erőteljesen a fékbe taposott, s ezek hatására a piac egyes szegmensei igencsak eltérő pályát jártak be. Ahogy Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője felidézi: 2022 elején a Zöld Otthon Hitel mellett a választások előtti költségvetési élénkítésből származó egyszeri pluszbevételek is fűtötték a keresletet. Bár már lehetett számolni az infláció és a kamatok további növekedésével, ekkor még ez is inkább az előre hozott vásárlásokra ösztönözte az embereket.

A második félévre viszont már testet öltöttek a félelmek: megugrottak a kamatok és az infláció, felerősödött a gazdasági bizonytalanság, tapinthatóbbá vált a háború hatása is, és napi aggodalmak tárgya lett az energiakrízis. Mindezek halmozott hatásaként – a NAV tranzakciós adatait feldolgozó legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép1 szerint – nagyjából 10 százalékos forgalomcsökkenés mellett 18,5 százalékos árnövekedéssel zárta a tavalyi évet a hazai lakáspiac.

Ezen belül a forgalmat és az árváltozást illetően is jelentősek voltak a különbségek az egyes szegmensek között. Míg a tranzakciószám a fővárosban még mindig nőtt 4 százalékkal, addig a vidéki városokban markáns, 19 százalékos visszaesést regisztráltak, valamint a községekben is számottevő, 6 százalékos volt az elmaradás a 2021-es eredményektől. Az egyes lakástípusok kedveltségében-keresettségében is jelentős fordulatot hozott a múlt év. Míg 2021-ben még nagyjából azonos mértékben nőtt mindegyiknél az árszint, tavaly szét húzódott a mezőny: a házak csak 4 százalékkal drágultak, míg a lakótelepi- és téglalakások 21-24 százalékkal.

Vidéken a legnagyobb forgalmi visszaesést jellemzően a lakáspiacon drágábbnak számító vármegyék szenvedték el: Hajdú-Bihar (-29%), Veszprém (-23%), Fejér (-19%) és Győr-Moson-Sopron (-18%). Közéjük ékelődött Baranya (-25%), melyet egyébként közepes árszint jellemez, de 2022-ben a legdinamikusabb drágulást (+31,8%) produkálta a vármegyék között.

A vármegyeszékhelyek forgalma nem mindig tükrözi vármegyéjük piacának pezsgését. Például Veszprém 36 százalékos forgalomesése áll szemben a megyei 23 százalékos csökkenéssel. Hasonlót látunk még: Debrecen -33% és Hajdú-Bihar -29%, Győr -22% és Győr-Moson-Sopron -18%, Tatabánya -22% és Komárom-Esztergom -18%, Kaposvár -18% és Somogy -12%, Békéscsaba -13% és Békés -6%, valamint Nyíregyháza -16% és Szabolcs-Szatmár-Bereg -2%. Ebbe a sorba tartozik még Szombathely is, ahol csupán 3% volt a tranzakciószám-csökkenés, ám Vas vármegye az év legjobb teljesítményét, 3 százalékos forgalomnövekedést mutatott. Egyetlen olyan nagyváros akadt, amelynek lakáspiaca lényegesen élénkebbnek bizonyult a környezeténél: Szolnokon csupán 2 százalékos visszaesést regisztráltak, míg Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében hétszer akkorát.

A székhelyek drágulási versenyében négyen értek el 28% feletti eredményt: Szeged (28,7%), Győr (29,3%), Pécs (29,8%) és a nyertes Veszprém (35,4%). A sor másik végén hárman nem tudták elérni a 15 százalékos árnövekedést: Kecskemét (14,4%), Szekszárd (14%) és Szombathely (12,8%). A vármegyei átlagárakból kialakuló sorrendben nem hozott nagy változásokat 2022. Az élen változatlanul Somogy áll, 724 ezer forintos négyzetméterárral, a végén pedig Nógrád 168 ezressel.

A fővárosban mért szolid 4 százalékos forgalombővülés is szélsőséges különbségeket fed. Az igazi pezsgés ezúttal egy északnyugat-délkeleti tengely mentén mutatkozott, ahol számos irányítószám-körzetben a 40 százalékot is meghaladta a tranzakciószám növekedése. Összességében legjobban a XII. kerület, azaz a budai Hegyvidék teljesített az 57 százalékos forgalombővülésével, mellette 20 százalék felett zárt még négy belső kerület (V., VI., VII., IX.), valamint Dél-Pesten a XXIII. kerület. Míg az előbbiek jellemzően Budapest legdrágább területei közé tartoznak, addig Soroksár hagyományosan a legolcsóbbak egyike, ráadásul a tavalyi évet is egyedüliként zárta 10% alatti drágulással (8,6%).

A „pezsgés tengelyének” két oldalán, Észak-Pesten és Dél-Budán számos körzetben 20 százaléknál is nagyobb volt a forgalom-visszaesés. Kerületi összevetésben a XVI., a XVII. és a XV. teljesített a leggyengébben, 19-24 százalékos tranzakciószám-csökkenésekkel. Ez a visszaesés azonban nem tükröződött az árak alakulásában, hiszen a XV. és a XVI. 20 százaléknál is jobban tudott drágulni, sőt az utóbbi a maga 25,9 százalékával valamennyi kerületet megelőzte.

A fajlagos négyzetméterárakat mutató rangsorban – bár volt néhány helycsere – 2022 nem hozott nagy változásokat. A legnagyobb elmozdulás a – négy helyet rontó – XVII. kerületé volt, amely most így a 20. ebben a rangsorban. A lista élén továbbra is az V. kerület áll közel 1,3 milliós átlagos négyzetméterárral, mögötte a dobogón helyet cserélt az I. és a II. kerület, mindkettő túllépte már az 1,1 milliós szintet. A sort a – tavaly egy helyet visszacsúszó – XXIII. kerület zárja, mintegy fele akkora, 550 ezres négyzetméterárral. Utóbbi szereplése azért is érdekes, mert 2020-ban és 2021-ben is Soroksár drágult a legdinamikusabban a fővárosi kerületek közül. S noha tavaly határozottan megtorpant a felzárkózása, az elmúlt két évben összességében még így is több mint harmadukkal nőttek itt a négyzetméterárak.

Az OTP Lakóingatlan Értéktérképének friss elemzése kiemeli, hogy az eddig ismert adatok szerint erre az évre is marad a tavaly felvett piaci irány: visszaeső keresletre és stagnáló / kis mértékben csökkenő árakra lehet számítani. Ám Valkó Dávid értékelése szerint a recesszió vélhetően nem lesz se mély, se tartós. A gyors bérinfláció és a még az esetlegesen csak stagnáló lakásárak mellett is gyorsan megszűnhet a lakások elméletben számított túlértékeltsége, így a kereslet akár már 2024 vége felé újra erősödhet.