11+1 ábrán a kiábrándító magyar valóság: súlyos lakhatási válság felé sodródik az ország?

Nemrégiben jelent meg a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb Lakáspiaci jelentése, amelynek adataival a Pénzcentrum egy többrészes cikksorozatban foglalkozik. Az első részben az ingatlanpiaci tranzakciókkal foglalkoztunk, illetve az áremelkedéssel kapcsolatos mutatókkal. Mint akkor kiderült: több befektető is megszabadult korábban megvásárolt ingatlanjától Magyarországon, és az is látszik, hogy manapság egy 10 éves állampapírral magasabb hozamot lehet elérni.

És van több olyan környék is Budapesten, ahonnan szinte teljesen kiszorultak a magyar ingatlanvásárlók, jobbára külföldiek engedhetik meg maguknak a lakásokat. Az adatokból az is látszik, hogy komoly csapás érte az energetikailag nem korszerű lakásban élőket a rezsiemeléssel: egy tollvonással súlyos milliókat bukott, akinek például csak gázfűtés van a házában, lakásában.

EZ IS ÉRDEKELHET

Egy tollvonással intézték el őket: fájdalmas milliókat bukott több százezer magyar ingatlantulaj

A Pénzcentrum cikksorozatban elemzi mélyrehatóan az MNB Lakáspiaci jelentését, és mint kiderült, van több olyan környék is Budapesten, ahonnan szinte teljesen kiszorultak a magyar ingatlanvásárlók.

Cikksorozatunk második részében a hitelpiac statisztikáival foglalkozunk, bemutatjuk, hogy milyen kilátásokkal vághatna bele a magyar lakosság egy lakásvásárlásba. Emellett megnéztük, hogy mi a helyzet a bérleti piacon, milyen lehetőségeik vannak azoknak, akik az egyre szigorodó hitelfeltételek miatt nem, vagy csak nagyon magas törleszóvel kapnának lakáshitelt a bankoktól.

Satuféket nyomott a lakáshitelezés

Egyre nagyobb slamasztikába kerül a lakáshitelezés: az MNB friss Lakáspiaci jelentése szerint 2023-ra odáig jutottunk, hogy a megvásárolt ingatlanok kevesebb mint harmadához folyósítottak valamilyen lakáscélú kölcsönt. Ez az arányszám úgy jött ki, hogy a jegybank szakértői elosztották a folyósított lakáscélú hitelek számát az ingatlanpiaci tranzakciókkal. Mint a jelentésből kiderült, legutóbb 2021-ben fordult elő ilyen alacsony arány.

A jegybank összesítése szerint februárban mindösszesen 22,4 milliárd forintot utaltak ki a magyar bankok használt lakás vávárására felvett kölcsönként, ami a legkevesebb a 2017 óta futó adatsorban. Az is látható, hogy 2022 elején igencsak felpörgött az új lakások vásárlása, legalábbis akkoriban volt olyan hónap, amikor 30 milliárd forint feletti összeget is kiutaltak olyan lakáshitelekből, amelyeket új lakás vásárlásásra költötte a felvevő.

Emellett 5 éve nem látott magasságokba emelkedtek a házépítésre felvett kölcsönök is: a jegybanki adatok szerint 2021-ben és 2022-ben ritkán látott összegeket folyósítottak erre a célra a bankok, a legjobb hónapokban 20 milliárd forintnál is nagyobb összeget. Viszonyításképp: használt ingatlan vásárlására idén februárban 22,4 milliárd forintot utaltak ki a bankok. Az is látható, hogy a felújítási támogatás kivezetésével gyakorlatulag földbe álltak a hasonló célra igényelt kölcsönök is, hiszen a kedvezményes hitel helyébe immáron a piaci kamatozású hitelek léptek.

Hasonló kép rajzolódik ki, ha megnézzük az átlagosan folyósított hitelösszegeket: 2023 első két hónapjában már 11 millió forint alá csökkent a használt lakás vásárlására folyósított hitelek átlagos összege, amire 2020-ban volt utoljára példa. És azóta nem lettek olcsóbbak a lakások, sőt! Februárra az új lakásokra folyósított átlagos hitelösszeg 14 millió forint alá bukott, amire utoljára 2020-ban volt példa, a tavalyi év elején még bőven 20 millió forint felett járt ez a mutató.

Csökkenőbe fordultak az átlagos hitelfutamidők is, februárbana használt ingatlanokra felvett lakáshitelekre átlagosan 18,5 évre szerződtek le az ügyfelek, ami a 2020 végi adatokhoz hasonlítható. Az új ingatlanokra felvett kölcsönök esetében átlagosan 20,5 évre szerződtek le az ügyfelek 2023 második hónapjában, ami egyébként nem annyira kirívó adat.

Érdekes képet fest az úgynevezett hitelfedezeti mutató (HFM) alakulása is, ugye, ez azt mutatja meg, hogy a fedezet értékének hány százaléka a felvett hitel összege. Magyarul: a megvásárolt ingatlan árának mekkora hányadát fedezték lakáshitelből. Mielőtt rátérünk az adatokra, érdemes tudni, hogy a jogszabályi előírás alapján az ingatlanfedezet forgalmi értékének legfeljebb a 80 százaléka vehető fel hitelként, azaz minimum 20 százalék saját erő szükséges a hitelfelvételhez - de mostanában hallottunk már olyan pénzintézetről is, amely ennél is magasabb önerőt kér. Ettől csak nagyon különleges esetekben szoktak eltérni a bankok, például akkor, ha az ügyletbe fedezetként bevonunk egy másik ingatlant is.

Az MNB statisztikái szerint Budapesten a HFM mediánértéke extrém alacsony 29 százalékos volt a tavalyi utolsó negyedévben. Azaz a lakásvásárlók fele az ingatlan árának legfeljebb ekkora részét finanszírozta bankhitelből. A fejreállást a grafikonon is szabad szemmel láthatjuk, hiszen a korábbi időszakban még 50 százalék környékén mozgott ez a mutató, azaz kb. fele-fele arányban volt a hielből fedezett összeg és az önerő nagysága a lakásvásárlásoknál.

Ennek megfelelően régen látott magasságban volt a fővárosi tranzakcióknál azok aránya, akik 11-20 százalék közötti értékre vettek fel lakáshitelt (10,8%) és azok száma is gyarapodott, akik még ennél is kevesebb, 0 és 10 százalék közötti részt finanszíroztak lakáshitelből.

Részben a banki szigornak is köszönhetően visszaesőben van azok száma, akik kimaxolják a lehetőségeket, és a megvásárolt ingatlan árának 70-80 százalékát is hitelből fedezik. 2019-ben volt olyan negyedév, hogy a hitelfelvevők harmada így tett, viszont 2022 végére ez az arány 17,3 százalékra csökkent le.

A folyamatokból gyakorlatilag az látszik, hogy a kispénzű hitelfelvevők szépen lassan eltűnnek a bankokból, és leginkább azok folyamodnak kölcsönért, akiknek tényleg "csak egy kicsi" hiányzik. Nagyon durván leegyszerűsítve a dolgot: egyre kevesebben vesznek fel egyre kevesebb lakáshitelt a bankokból.

Budapesten kívül egyébként még valamivel bátrabbak a hitelfelvevők: ott a HFM mediánértéke 39 százalékos volt 2022 negyedik negyedévében, és kereken egy százalékkal többen voltak a pestieknél azok, akik teljesen kimaxolták a lehetőségeket, azaz az ingatlanvásárlás 71-80 százalékát kölcsönből fedezték.

És hogy mi váltotta ki a hazai lakáshitelezés mélyrepülését? A gazdasági nehézségek mellett az elszálló kamatok! Az MNB adatai szerint egy átlagos, piaci lakáshitel kamata 8,8 százalékos volt januárban és februárban, miközben egy évvel korábban ez az érték még 4,8-5,1 százalékos volt.

Azaz ma már lényegesen rosszabbul jár, aki magasabb összeget vesz fel lakáscélra, mintha ugyanakkora összeget egy évvel korábban igényelt volna. Vélhetően az egyre magasabb önerőkben is közrejátszanak a döbbenetesen megugró törlesztők és a futamidő végére teljesen visszafizetett összegek.

Manapság a Pénzcentrum kalkuláőtora szerint ha valaki 20 millió forintnyi lakáshitelt venne fel 20 éves futamidőre,

akkor még a legjobb ajánlat szerint is majdnem 41 millió forintot fizetne vissza a futamidő végéig!

Egyébként egy ekkora összeg törlesztőrészlete most nagyjából 170 ezer forint körül van, de részletesebb ajánlatokért érdemes felkeresni a Pénzcentrum kalkulátorát.

Siralmas helyzetben a magyar családok

A jegybank folyamatosan követi azt is, hogy a magyar társadalom egyes rétegeinek mennyire elérhető a lakásvásárlás Budapesten, ezt az úgynevezett Housing Affordability Index (HAI) határozza meg. A lényeg az, hogy ebben az MNB megnézi, hogy egy két átlagkeresettel rendelkező háztartás egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik.

Ha ez a mutató 1 feletti értékű, akkor a kérdéses család anyagi kifeszítettség nélkül tud hitelből lakást vásárolni, amennyiben pedig 1 alatti, akkor a budapesti lakásvásárlás túlzott kockázatot, anyagi megterhelést jelent. A gyermek nélküli háztartások esetében 45, három gyermek esetén 75 négyzetméteres lakással számoltak.

Ahogyan a fenti csárton is látni, egyetlen év alatt is rengeteget romlott a magyar családok esélye a budapesti lakásvásárlásra.

2023-ra már csak a 3 gyermekesek tudnának megengedni maguknak egy új budapesti lakást különösebb anyagi kifeszítés nélkül. És a használt lakások esetében is az ő mutatójuk a legjobb, 0,9-es. Gyerek nélkül már nemigen férne bele egy lakás hitelből történő megvásárlása egy párnak.

A mutatóból látható, hogy gyerek nélkül gyakorlatilag elérhetetlenné vált manapság akár egy új, akár egy használt lakás Budapesten, a hitelfelvétel óriási veszélybe sodorná a háztartást. Utoljára tavaly áprilisban lépte át a gyermektelen párok HAI-mutatója az 1-et az új budapesti lakásoknál, olyan pedig tavaly júliusban volt utoljára, hogy éppenhogy belefért volna nekik egy használt ingatlan megvásárlása.

A vidéki helyzet is hasonló képet mutat, ott a kétgyerekesek lehetőségeit vizsgálták illetve azt, hogy támogatásokkal és anélkül milyen esélyekkel indulnak a lakáspiacon. Nem meglepő, hogy támogatással bőven belefér ezeknek a családoknak egy új vagy egy használt lakás megvásárlása, sőt, a használt ingatlanok esetében ez a mutató 2-es, tehát nyugodt szívvel bele lehet vágni a dologba.

Viszont támogatás nélkül egy kétgyerekes család még talán éppenhogy nagyon szűken be tudná vállalni egy használt ingatlan hitelből történő megvásárlását, épp 0,9 a HAI-juk ebben az esetben, 1 felett utoljára tavaly nyár végén volt. Az új lakásokról pedig ne is beszéljünk... Állami támogatás nélkül az ügylet már lényegesen túlmutat a vizsgált család pénzügyi korlátain: 0,6-os ebben az esetben a mutató, utoljára 2021 márciusában érte el az 1-et, azóta megállíthatatlanul zuhan.

Ennyit kell melózni egy lakásért Pesten és vidéken

Vizsgálták a lakásárak alakulását a jövedelmekhez viszonyítva: ebből kiszámolható, hogy a megyeszékhelyeken hány évnyi átlagos nettó jövedelem kell ahhoz, hogy valaki meg tudjon venni egy 75 négyzetméteres, medián árszintű lakást. Mint kiderült,

2022-ben Budapesten 11,9 évet kellett dolgozni egy ilyen lakásért.

2010 óta legutóbb egyébként legutóbb 2016-ban volt elég 10 évnél kevesebb átlagjövedelem egy hasonló paraméterekkel rendelkező lakásra.

A legtöbbet tavaly egy debreceni lakásért kellett dolgozni, átlagosan 13,46 évnyi jövedelmet kellett hozzá felhalmozni. Ezzel ellentétben Miskolcon már 7,26 évnyi fizetésért is lehetett lakást vásárolni. Sőt, 2013-ban és 2014-ben már kevesebb mint 5 évnyi fizetés is elég volt ehhez - ez az érték egyben a vizsgált városok között is a legkevesebb.

Nem meglepő módon a jelentésből az is kiderült, hogy a hazai lakások nagyon durván túlértékelődtek a lakosság becsült fundamentumaihoz képest - viszont kedvező hír, hogy ennek mértéke egyre csökken. De végső soron még mindig igaz, hogy az árak lényegesen nagyobb mértékben emelkedtek a háztartások rendelkezésére álló jövedelmek növekedéséhez képest.

Az MNB szerint a budapesti ingatlanárak a tavalyi utolsó negyedévben 2,8 százalékkal voltak magasabbak, mint azt az emberek becsült anyagi helyzete indokolttá tenné, ám 2022 elején volt ez az érték 10 százalék feletti is. Ennél alacsonyabb túlértékeltséggel a fővárosban utoljára 2018-ban találkozhattunk.

Országos szinten már egyszámjegyű, 9,1 százalékos volt a túlárazottság a friss összesétés szerint. Az érték 2021 harmadik negyedéve óta volt 10 százalék feletti, és a csúcson már majdnem 27 százalékos volt, azaz ennyivel voltak drágábbak az ingatlanok Magyarországon annál, mint ami a jegybank szerint indokolt lett volna. Utoljára egyébként 2020-ban voltak "szintben" az ingatlanárak, azaz kb. annyiért lehetett lakást vásárolni itthon, amennyit indokolt volna az emberek jövedelmi helyzete, minimális volt a kettő között az eltérés. Sőt, 2019 előtt mínuszban volt a mutató, azaz az ingatlanok árazása nem követte le az emberek bevételeinek emelkedését.

Alkudni? Még szép!

A jegybanki jelentésben szó esik arról is, hogy mekkora volt az alku mértéke a magyar ingatlanpiacon, azaz a végső, tranzakciós ár mennyivel tért el az utolsó hirdetési ártól. Mint kiderült, a fővárosban a medián alku mértéke 3,5 százalékos volt, országosan pedig 5,5 százalékot lehetett lefaragni a lakásárakból az idei év első negyedévében. Legutóbb a COVID alatt lehetett országos szinten 5 százalék feletti összget lealkudni a lakáspiacon, előtte pedig 2015-ben volt erre példa. A budapesti 3,5 százaléknál volt már az utóbbi időben magasabb is az alkudható összeg, szintén a járvány alatt a 4 százalékot is átlépte - előtte pedig utoljára 2014-ben láthattunk ilyet.

Az ingatlanok vételára eközben csökkenésnek indult, a jelentésben ezt úgy számolták ki, hogy megnézték, összességében a hirdetési idő alatt mennyivel csökkent az ingatlanok hirdetett ára. Azaz mennyit engedett a tulajdonos annak érdekében, hogy el tudja adni a lakását.

Budapesten ez az első negyedévben 4 százalék volt, azaz a hirdetők már nagyobb lépéseket is készek voltak megtenni a sikeres értékesítés érdekében. Legutóbb a járvány alatt tapasztalhattunk ennél magasabb árcsökkenést, a COVID előtti időkben pedig 2014-ig kell visszamenni hasonló mértékű leértékelésekért.

A fővároson kívül 4,4 százalékot csökkentek átlagosan az ingatlanok hirdetési árai, ami 9 éve példa nélküli és szintén az ingatlanpiaci folyamatok átalakulásának a biztos jele.

Az sem járt jobban, aki hitel helyett bérelne

Természetesen az MNB figyelemmel kíséri a bérleti díjak alakulását is: mint a legfrissebb adatokból kiderült, márciusra a budapesti külsőbb kerületekben is elérte az átlagos bérleti díj a havi 200 ezer forintot, a budai hegyvidéken már 540 ezer forintért lehet átlagosan lakást, házat bérelni. Vidéken pedig 141 ezer forintot kérnek el átlagosan havonta egy bérleményért

A jegybank lakbérindex szerint szerint átlagosan 93,6 százalékkal magasabbak a külső kerületek bérleti díjai, mint 2015-ben voltak, ez a legnagyobb növekedés a vizsgált ingatlancsoportok között. Budapest többi részén 70 százalék körüli az áremelkedés a kiadó ingatlanoknál. Országosan március végén 80,1 százalékkal voltak magasabbak a bérleti díjak a 2015-ös adatokhoz képest.

Címlapkép: Juhász Gábor, MTI/MTVA