Apróságon szakíthatnak milliókat a panellakásban élők: sokan nem is sejtik, mekkora vagyonon ülnek

A panelprogram, azaz hivatalos nevén iparosított technológiával épült lakóépületek energia-megtakarítást eredményező korszerűsítésének, felújításának támogatása még 2001-ben kezdődött el, és egészen 2020-ig tartott. Ezzel ez volt az elmúlt időszak legnagyobb lakóépület-rehabilitációs programja Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője szerint.

A panelprogram keretein belül olyan fejlesztések voltak támogatva, amelyek hatékonyabbá tették a panelházak energiafelhasználását, Azonban miután 2020 óta országos szinten nem érhető el pályázási forrás a panelházak felújítására a fel nem újított épületben élőknek a legtöbb esetben önerőből kell belevágniuk az építkezésbe.

A panelházak felújítása jelenleg főként a tulajdonosokon, a lakóközösségen múlik. Azok a lakóközösségek, akik 2020-ig nem éltek a program adta lehetőséggel, tekintélyes önerővel most is belevághatnak a felújításokba, de önkormányzatfüggő, hogy milyen feltételekkel és mekkora támogatásra számíthatnak. Van olyan kerület, ahol jobban támogatják a panelházak korszerűsítését és olyan terület is van, ahol egyáltalán nem számíthatnak segítségre a lakók

– mondta el a Pénzcentrum megkeresésére Benedikt Károly.

Tudomásunk szerint országos szinten jelenleg nem érhető el pályázati forrás a panelházak felújítására. Helyi szinten azonban előfordulhatnak ilyen jellegű támogatások (pl. Debrecenben nem régiben jelentették be, hogy a város panelek felújítására ír ki pályázatot) de nem jellemző. Ebből kifolyólag elenyésző számú azoknak a panelházaknak a száma, ahol a tulajdonosok vállalják állami támogatás nélkül a felújítás költségét, hiszen egy a teljes házat érintő rekonstrukció (legyen az nyílászáró csere vagy szigetelés) lakásonként akár többszáz ezer forintra is rúghat. Éppen ez a magas költség az oka annak, hogy a házak lakói az esetek többségében nem szavazzák meg az ilyen jellegű beruházást. Az állami támogatás hiányát még az is tovább súlyosbítja, hogy ezeknek a házaknak a többsége nem rendelkezik saját megtakarítással, ugyanis gyakran előfordul, hogy nem minden lakó fizeti rendszeresen a közösköltséget

– egészítette ki a fentieket az Otthon Centrum szakértője.

Az pedig, hogy egy társasház lakói önerőből belevágjanak a felújításba Benedikt Károly szerint is ritka, ahogyan az is, hogy komplex felújítási munkálatokba kezdjen bele egy társasház. Ennek az oka pedig, ahogy a fentieknek is, a pénz. Éppen ezért sokkal inkább az jellemző, hogy részleteiben újítják fel az épületeket, tehát például teljes ablakcserét csinálnak, aztán fokozatosan haladnak a többi munkával, például a szigeteléssel.

A panellakások pedig a közelmúltban kifejezetten jól eladhatóak voltak. Ennek oka az, hogy bár a programban részt vett épületeknek magasabb a négyzetméterára, de a fel nem újított lakások például remek befektetésnek számítottak. Ugyanis a bérbeadás szempontjából nem volt jelentős különbség a panelprogramos és a felújítatlan lakások között, hiszen a rezsiemelés előtt a fogyasztásban nem folt jelentős különbség.

Az energiaválság és a rezsicsökkentés eltörlése még népszerűbbé tette a vevők körében a rezsivédett panellakásokat, hiszen ennek az ingatlantípusnak kiszámíthatóbb az energiafelhasználása, mint egy téglaépítésű ingatlannak, így a fenntartási költségekkel is könnyebben kalkulálhatnak az ott lakók

– mondta el Benedikt Károly, hozzátéve, hogy napjaink bizonytalan gazdasági környezetében a kiszámíthatóság mindenképpen erős érv. Ez pedig képes irányítani az alacsony, de erősödő számban jelenlévő érdeklődők figyelmét.

A panellakások árát pedig csak részben befolyásolja az, hogy részt vett-e a programban vagy sem: az elhelyezkedésétől függően ugyanis akár 5-10 százalékos eltérések lehetnek a négyzetméterárak között.

Több mint 700 ezer forintos négyzetméteráron mennek el a panellakások

Területtől és az adott lakás állapotától is függ, hogy milyen mértékű az eltérés, de alapvetően 5-10%-kal többet érnek a korszerűsített épületben található házgyári lakások és jóval keresettebbek is. Ugyanakkor például a XIII. kerület kedvelt, panorámás panellakásai esetében szinte mindegy, hogy panelprogramos házban található-e, hiszen így is nagy rájuk a kereslet. Ha a teljes épület nincs is korszerűsítve, az adott lakás állapota is sokat számít. Egy budai nyílászárócserés lakás jóval keresettebb, és magasabb négyzetméteráron értékesíthető, mint egy külsőkerületi lakótelepi ingatlan

– kezdett bele az árak kialakulásába a panellakások esetében Benedikt Károly. Hozzátette, hogy annak ellenére, hogy a panellakások felújítása jóval egyszerűbb és a szabványméreteknek köszönhetően például alacsonyabb költségen végezhető el az ablakcsere, mintha egyedi méretre gyártott nyílászárókkal kellene kalkulálni, a vásárlók többsége mégis inkább felújított ingatlant keres. A jelenlegi építőanyagárak és munkaerőhiány miatt nehezen vállalkoznak felújításra az érdeklődők. Pedig az Otthon Centrum szakértője szerint is hatalmas eltérések lehetnek a felújított és a felújítatlan ingatlanok árai között a fentiek miatt.

A fővárosban átlagosan 5,5%-kal, a vidéki városokban pedig 10%-kal ér többet egy panelprogramos házban található lakás. A markáns különbség oka elsősorban az, hogy a vidéki panelek esetében jóval nagyobb árkülönbséget eredményez a panelprogram keretében történt felújítás. Teljesen konkréten a fővárosban és vidéken egyaránt 44 ezer forintot jelenet négyzetméterenként a panelprogram megléte, ám ez az összeg a magasabb fővárosi négyzetméterárak miatt végül átlagosan 1,25 milliós árelőnyt jelent, szemben vidéki városokkal, ahol 2,5 millió forintot

– emelte ki az Otthon Centrum szakértője.

Tapasztalataink alapján az, ha egy panelház átesett felújításon, egyértelmű értéknövelő tényező, de ennél is fontosabb lehet az adott lakás állapota és lokációja (lakótelep és a lakás épületen belüli elhelyezkedése). A budapesti panellakás piacon tapasztalataink alapján a legnépszerűbb fővárosi lakótelepek Zugló, Óbuda, Kelenföld városrészekben vannak, azonban ezeknek a területeknek a kedveltsége szorosan összefügg azzal a ténnyel is, hogy az itteni lakótelepek a legnagyobb méretűek és kínálatúak közé tartoznak Budapesten.

 – mondta el az Otp Ingatlanpont szakértője, aki a fentieket kiegészítette még azzal, hogy ahogyan az egész ingatlanpiac, úgy a panellakások piaca is lelassult az elmúlt pár hónapban.

Ennek ellenére csillagászati árakon mennek el még mindig ezek az otthonok: a budapesti lakótelepi átlagár ugyanis jelenleg 570 ezer forint négyzetméterenként az Otp Ingatlanpont szerint.

De mennyi az annyi?

Ahogyan korábbi cikkünkből is kiderült a fővárost nézve az ősz óta minimális csökkenést lehetett tapasztalni a panellakások áraiban, de ez kerületenként teljesen eltérő képet fest. Az átlagos négyzetméterár 1-2 százalékkal lett alacsonyabb: egy-egy panellakásért is átlagosan 700 ezer forinttal kérnek kevesebbet az eladók: 43,5 helyett már csak 42,8 millió az átlagos kínálati ár Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint.

Egyes esetekben pedig horror árakért kelnek el a panellakások. Januárban Budapest legdrágább eladó panellakásának négyzetméterára csaknem 1,8 millió forint volt. Azaz 229 millió forint volt ekkor a Mártonhegyi úton fekvő otthon irányára. (Ezért egyébként egy 120 négyzetméteres, 3 és fél szobás lakást kaptunk).

Ez persze kiemelkedő esetnek számít: az Otp Ingatlanpont felmérése szerint ugyanis a legdrágább budapesti lakótelepek átlagos négyzetméterára 2022-ben, a III. kerületi Kaszásdűlőn 736 ezer forint volt négyzetméterenként, míg kicsit arrébb a Pók utcában 706 ezer forintba kerültek, míg a XI. kerületben a Kelenföld városközpontban már csak 665 ezer forintot kértek el átlagosan négyzetméterenként.