Küszöbön az ingatlanpiaci összeomlás Magyarországon? Minden egy irányba mutat

Az elmúlt hónapok változásai óriási hatást gyakoroltak az ingatlanpiacra. A rezsiárak drasztikus emelkedésével átalakult a hangsúly: miközben az ingatlant vásárlók száma csökken, addig egyre több lakás kerül a piacra, ráadásul az energiaárak emelkedése miatt más lett a prioritás, mint eddig. Egyre többen választanak maguknak kisebb lakást, aminek a rezsiköltségei is alacsonyabbak.

Csorba Dániel ingatlanszakember nem rég készített egy felmérést, aminek kapcsán 4000 kollégáját kérdezte meg az ingatlanpiac jelenéről és jövőjéről. A felmérés a Kalmár Kantinban (Magyarország legnagyobb ingatlanközvetítőket tömörítő csoportja) készült, aminek tagjai közül 308-an töltötték ki a kérdőívet, ami körülbelül a 3-4 százalékát teszi ki a szakmának jelenleg.

A szakember három kérdéskörre osztotta a felmérést: az első kérdéscsoportban azt vizsgálta, hogy az elmúlt másfél hónapban az előtte való félév tekintetében milyen változásokat érzékelnek a vevő és az eladó ingatlanok számában. A nem reprezentatív kutatásból kiderült, hogy a vevők esetében 37 százalékos visszaesés mutatkozott. Ezzel szemben az eladó ingatlanok száma 12,5 százalékos növekedést mutatott a korábbi hónapokhoz képest. A vezető ebben a tekintetben Pest megye, ahol az ingatlanok vásárlóinak a 47 százaléka eltűnt, miközben 27 százalékkal több ingatlan van a piacon.

A második kérdéskörben Csorba Dániel arra volt kíváncsi, hogy hogyan változott a hitelből vásárlók aránya az elmúlt hónapokban. Állítása szerint 2018-2019 környékén még a vásárlások 60 százalékát oldották meg hitelből, azonban ez mára már mindössze 15 százalék. Budapest belvárosában pedig mindössze 9 százalékos ez a szám, aminek az oka az, hogy leginkább befektetők vásárolnak. Ennek egyik oka lehet az is, hogy a budapesti piacon a befektetők aránya jelentős mértékben nőtt: minden harmadik ingatlant befektető vásárolt meg magának, míg ez az arány országosan 25 százalék körül alakult, ami egy 10 százalékos visszaesést jelentett az előző hónapokhoz képest.

@csedetiktok

Az ingatlanpiac több száz kolléga szerint

♬ eredeti hang - Csorba Dániel

Egyértelműen kiderült, hogy az ingatlanok közül a felújítandó és az átlagos állapotban lévők 30-30 százalékot tettek ki, míg az eladó ingatlanok körülbelül 40 százaléka jó, vagy új állapotú volt. Mindenki azt várta, hogy a rezsi miatt az utóbbi fele fog történni egy eltolódás az elmúlt másfél-két hónapban, azonban ez nem történt meg. Ez azért lehetséges, mert amikor ingatlant vásárolsz, akkor vannak változtatható és változtathatatlan dolgok. A műszaki tartalom változtatható, így nem itt hozták meg az első döntést, hogy miről mondanának le, hanem az ingatlan típusánál. Panel, tégla, családi ház és telek szempontjából már tisztán látszik az eltolódás. Ami erre a piacra hatott, az egyrészt a rezsiár, ami miatt sokan inkább egy kisebb ingatlan mellett teszik le a voksukat, illetve emellett a magas hitelkamatok is befolyásolták ezt a folyamatot. Aki teheti, inkább nem vesz fel hitelt és egy olcsóbb, kisebb lakást választ magának, amit meg tud venni önerőből, vagy csak kevés hitelt kell igényelnie hozzá.

Panellakást 9,7 százalékkal kerestek többen átlagosan az országban, mint korábban. Azonban Kelet-Magyarországon ez az arány már 15 százalék volt. A téglaépítésű lakások népszerűsége is nőtt: átlagosan 6,2 százalékkal kerestek többen ilyen ingatlant, mint eddig, míg Nyugat-Magyarországon ez az arány 11 százalékkal emelkedett Csorba Dániel számításai szerint. Családi házaknál már látszik viszont a lemondás. Ha a villákat és a luxus ingatlanokat nem nézzük, akkor 15 százalékkal keresték kevesebben az ilyen típusú házakat, mint korábban, míg ez az arány Budapest külvárosának, agglomerációjának esetében 28,5 százalékkal csökkent a másfél hónappal ezelőtti adatokhoz képest. Építkezni is egyre kevesebben akarnak a felmérés szerint: országosan 9,7 százalékkal kevesebben kerestek üres telket, míg Budapest esetében 15,3 százalékkal.

A legutolsó kérdéskör pedig az árcsökkenés volt az országban. Csorba Dániel 6 részre osztotta ehhez az országot: Budapest belvárosa és külvárosa, az agglomeráció keleti és nyugati fele, illetve az ország keleti és nyugati fele. A belváros az, ami a legkevésbé vesztesen fog kijönni 2023-ból: itt a szakértők 3,8 százalékot prognosztizálnak, míg a külvárosban már 13,1 százalékot. Az agglomeráció nyugati oldalán várhatóan egy 17 százalékos visszaesés fog történni, míg a keleti felén 18 százalékos. Az ország keleti és nyugati felén pedig egyaránt 11 százalékos visszaesés várható.

Az utóbbi időben több ingatlanszakértő is megerősítette, hogy a lakáspiacon a kereslet erős csökkenése érezhető, ami az árakban is kezd megmutatkozni. Értékesítői elmondások alapján az alacsony vásárlói érdeklődés miatt a lakásárak szeptember eleje óta stagnálnak, a kérdés az, hogy az előttünk álló évben lesz-e árcsökkenés. A Kalmár Kantin ingatlanértékesítőinek többsége szerint a válságállóbb területeken 5 százalék körüli, míg az agglomeráció nagyméretű családi házas területein akár 15-20 százalékos árcsökkenés is elképzelhető. A Portfolio szeptemberi Hangulatfelmérésében megkérdezett piacelemzők ugyanakkor legfeljebb stagnálásra számítanak, az ő véleményük szerint az árcsökkenés legfeljebb a reálárakban, vagyis az inflációhoz képest lesz érezhető. Egyre fontosabb ugyanakkor különbséget tenni a lakások között azok energiahatékonysága szerint. A felújított vagy új építésű és alacsony rezsijű lakások iránt továbbra is erős lehet a kereslet, szemben a nagyobb alapterületű, rossz állapotú társaikkal, így feltehetően az átlagárat ezek a típusú ingatlanok fogják lehúzni. Az mindenesetre kijelenthető, hogy az elmúlt évek drasztikus áremelkedése egy időre véget ért, így 2023 inkább a kivárás éve lesz a hazai lakáspiacon.

– mondta el Futó Péter, a Portfolio ingatlanpiaci elemzője.

Hasononlóan vélekedik a Duna House is: a cég szerint – a saját kutatásaikat alapul véve – látszódik és érződik az ingatlanpiaci fordulat és lassulás, amelyet elsősorban a gazdasági helyzet változása, az energiapiaci helyzet és a hitelkamatok drágulása okozott. Ez a lassulás pedig elsősorban a tranzakciók számán volt érezhető, míg az árak tekintetében egy lényegesen lassabb változás érzékelhető mindössze.

Sokan vásárolnak még mindig hitelből

A videóban elhangzottak szerint, míg pár évvel ezelőtt 60 százalék volt a hitelből vásárlók aránya a piacon, addig ez az elmúlt hónapokban 15 százalékra csökkent. Azonban ez a megkérdezett szakértők szerint koránt sem igaz:

Amennyiben például megnézzük a felmérés hiteladatokra vonatkozó részét, akkor lényeges különbséget érzékelünk mi a piacon. Az elmúlt években sem volt 60%-os a hiteles tranzakciók aránya, így már a kiinduló adat is rossz, és a visszaesés mértéke sem volt ilyen arányú az elmúlt hónapokban sem. A hitelpiacon volumenében hasonló visszaesés volt tapasztalható amint az ingatlanpiachon, így a hiteles vásárlók aránya sem változhatott ilyen mértékben. Tény, hogy sokan kiestek a hitelezési lehetőségek közül és sokan csak kisebb összeget tudnak most felvenni jelzáloghitelként, de még a vásárlók 30-40%-a így is igénybe veszi ezeket a lehetőségeket amennyiben ingatlant vásárolnak

 – magyarázta lapunknak a Duna House szakértője, de hasonló véleményen van Sándorfi Balázst, a Bankmonitor ügyvezető, alapítója is.

Ahhoz, hogy a hitelből vásárolt ingatlanok részaránya drasztikus csökkenést nyerjen gyakorlatilag változatlan, vagy növekvő tranzakciószám kellett volna, ami viszont nem következett be. Tehát alapvetően én egyelőre az általam rendelkezésre álló statisztikák alapján én ezt egyáltalán nem tudom igazolni. De persze láttunk olyan törekvést, hogy a hitelfelvételt megpróbálja minimalizálni az ügyfél, viszont érdemi árcsökkenés nem következett be, így az összeget vagy önerőből próbálták meg előteremteni, vagy eltűnt az a réteg, ami hitelből vásárol. Miközben nem rég a vevők körülbelül 50 százalékára volt ez igaz. Lehet, hogy a hitelvolumen érdemben jobban csökkent, mint a tranzakció volumen, azonban kizártnak tartom, hogy ekkora változás történjen

– mondta el Sándorfi Balázs, aki többek között arra is kitért, hogy a lakáspiaci átalakulásoknak az elsődleges oka az energiaárak emelkedése.

Már nem a családi házat keresik az emberek

Csorba Dániel videójában elhangzott, hogy a várakozásokkal ellentétben az emberek nem a teljesen energetikailag korszerű házakat és lakásokat keresik, hiszen egy kisebb, korszerűtlenebb otthon olcsóbb lehet és a felújítást továbbra is meg tudják csinálni. Ennek ellenére a hangsúlyok szemmel láthatóan átalakultak: a panellakások 9,7 százalékkal voltak keresettebbek, mint korábban és a téglaépítésű lakások népszerűsége is növekedett.

A családi házakról és az építkezésről azonban a felmérés szerint elkezdtek lemondani az emberek. Ezt az ingatlanszakember azzal magyarázta, hogy az emberek döntését nagyban befolyásolja a rezsiárak emelkedése, illetve az egyre növekvő hitelkamatok.

A változásban ebben az esetben a nagyobb alapterület és a maga a rezsiigény az, ami befolyásolja a piacra kerülést. Azok az ingatlanok kerülhetnek most piacra, amik túl nagyok, és túl nagy az energiafogyasztása, vagy azért, mert abszolút korszerűtlen. Így, ha valaki energiahatékonyság miatt adja el a lakását, az egy rosszabb pozícióban van, hiszen nem fogja tudni beárazni a vevő az értékét

– mondta el a Bankmonitor szakértője.

A Duna House szerint is érzékelhető a rosszabb energiafelhasználású családi házak iránt a keresletcsökkenés, amely előbb utóbb az áraknál is jelentkezni fog, nagyobb áralkuk vagy árcsökkenés formájában, de például a kisebb alapterületű, jó energiafelhasználású lakások esetében még most is aktív a kereslet és például az újépítésű piaci is teljesen máshogy mozog. Azonban a cég az újépítésű ingatlanok tekintetében például a következő időszakban is áremelkedésre számítunk, hiszen az inflációs környezet változása miatt az építőanyagok és a munkaerő sem lesz olcsóbb.

Mi fog történni jövőre?

Ahogyan az már a fenti idézetekből is látszik a szakemberek számítanak arra, hogy jövőre árcsökkenés fog bekövetkezni a piacon: a videóban elhangzottak alapján ez akár 18 százalékos árcsökkenést is jelenthet. Azonban – ahogyan azt Sándorfi Balázs is hangsúlyozta – az árak változása nagyon sok mindentől függ, és ezek között a tényezők között sok az ismeretlen.

A probléma az, hogy brutálisan sok információ nem ismert a jövőévi piacról. A magyar piac egzotikuma a támogatásoknak és támogatott hiteleknek a szerepe, amik kapcsán még nagyon sok minden nyitva van. De nemzetközi oldalon a kamatszint továbbra is nyitott. Ez a két dolog az, ami nagyban befolyásolja a kérdést, és a mai napon ez még borzasztóan nyitott

– mondta, nem kizárva a tényleges árcsökkenést, amivel a Duna House szakértői is egyetértenek. Azonban ők egy jóval mérsékeltebb árváltozásra számítanak a közeljövőben:

Összességében azt mondom, hogy emellett a brutális infláció mellett nagyon hamar átértékelőik úgy a piac, hogy a nominális áraknak ne kelljen csökkennie

– emelték ki. Az OTP Ingatlananpont az árak változását viszont már a piac élénküléséhez kötik: várakozásaik szerint az év végére egy 15-20 százalékos visszaesés is elképzelhető a tavalyi év forgalmához képest. Amennyiben pedig ez a folyamat tartósnak bizonyul, úgy az árak mérséklődése is megindulhat szerintük. Azonban a sok változó miatt akár ennek az ellentettje is előfordulhat:

Természetesen az is elképzelhető, hogy valamely negatív folyamat hatása enyhül vagy más, pillanatnyilag nem ismert, pozitív előjelű tényező adhat lendületet a piacnak, de amíg a jelenlegi környezet nem javul jelentősebb mértékben, addig belátható időn belül nem várható a forgalom élénkülése és ezt követően az árak emelkedése sem

– válaszolták lapunk megkeresésére.

Összegezve sajnos még most sem lehet jóslatokba bocsátkozni a jövő év tekintetében, hiszen a piacot nagyon sok tényező befolyásolja az OTP Ingatlanpont szerint. A gazdasági kilátások, az infláció, a romló kamatkörnyezet , a megemelkedett rezsiköltségek megjelenése a számlákban és a megszűnő, megmaradó, átalakuló vagy esetleg bevezetésre kerülő otthonteremtési támogatások okozta bizonytalanság mind-mind hatással vannak a piacra.