Érik a napelem-balhé a magyar ingatlanpiacon: milliókat nyerhet, aki időben lépett

Október 13-án, a Kormányinfó keretei között jelentette be Gulyás Gergely, hogy a megnövekedett igények és a hálózat rendkívüli túlterhelése miatt a kormány úgy döntött, hogy változtat a telepítés szabályain és felfüggeszti a betáplálási lehetőséget a villamosenergia-rendszer felújításáig. Amiről nem tudni, hogy mikor fog megtörténni, ha egyáltalán megtörténik a közeljövőben. Azaz akik ezután telepítenének napelemrendszert, azokra már új szabályozás fog vonatkozni, tehát a megtermelt energiát csak a saját házunkban használhatjuk fel. A felfüggesztés részletei jelenleg még ismeretlenek, ugyanis a részletek még nem jelentek meg a Magyar Közlönyben.

Persze nem érdemes elmenni amellett a tény mellett, hogy az uniós irányelvek értelmében a jelenlegi elszámolási rendszer eleve csak 2023. december 31-ig maradhatott volna érvényben, de a bejelentés így is váratlanul érte a lakosságot és a napelemes szakmát egyaránt. A változások miatt ugyanis a napelemek telepítésének megtérülési ideje a sokszorosára növekedett, ráadásul az energiafelhasználás időpontját az energia megtermeléséhez kell időzíteni. Ha ezt nem tudjuk megoldani (tehát nem napközben használjuk el a legtöbb energiát), akkor kénytelenek vagyunk akkumulátort venni, ami több okból is problémás lehet: a Magyar Napelem Napkollektor Szövetség (MNNSZ) elmondása szerint egy akkumulátoros tároló is legfeljebb a napközbeni túltermelést képes tárolni, hogy miután hazaértünk fel tudjuk használni környezetbarát módon a megtermelt energiát.

Nem utolsó sorban pedig milliókkal növeli meg a költségeinket. A tavaly novemberben kiírt lakossági napelemtelepítési pályázat 2,9 millió forintra taksálta egy 5 kWp teljesítményű, 2,2 millió forintba kerülő napelemes rendszerhez tartozó akkucsomag telepítésének költségét. Az árak pedig azóta csak tovább emelkedtek és az árak növekedésével párhuzamosan a megtérülési idő is folyamatosan növekszik. A szakértők azonban még reménykednek, hogy a Közlönyben megjelenő végleges rendeletben már egy megfontoltabb döntés fog állni.

Tényleg ennyire szűkös a kapacitás?

Székely András, az Optimum Solar Home System Kft. ügyvezetője szerint az már egy régóta köztudott tény, hogy az ország nagyrészén a közcélú villamos hálózat elavult állapotban van és nem fogja tudni elbírni a megnövekedett keresletet az új napelemes rendszerek iránt. Mivel sok helyen tényleg ennyire rossz a helyzet, így a bejelentés oka nem érte a szektort váratlanul. A probléma Székely András szerint inkább az, hogy bár a szakmai szervek többször is jelezték ezt a problémát azt nem vették komolyan, így nem sikerült megelőzni a jelenlegi helyzetet.

Ami minket és a szakmát sokkal inkább megdöbbentett, az az, hogy egy általános betáplálási tiltást jelentettek be. A magyar hálózat valóban nagyon sok helyen elavult, de közben sok helyen pedig még bőven van kapacitás a napelemes rendszerek csatlakoztatására és betáplálására

– mondta el az ügyvezető, aki abban reménykedik, hogy a kormány mérlegelni fogja ezt a szempontot és a végleges határozatban nem általános tiltást fog elrendelni, hanem a valós helyi kapacitást fogják figyelembe venni. Azaz az lenne az ideális, ha a szolgáltató dönthetne arról, hogy az adott fogyasztási ponton működhet-e a visszatáplálós rendszer vagy sem. Amennyiben pedig a válasz nem, a cél az lenne, hogy abban az esetben legyen megtiltva a csatlakozás, hanem támogassák a visszwatt védelmet és a hibrid megoldások működését. Vagyis a háztartásoknál szükség esetén vételezni lehessen a hálózatból, miközben a felesleges energiát szolár akkumulátorokban tárolja a rendszer, amit este ki lehet onnan venni. Sőt, céges, nappali zsinór fogyasztók esetén még akkumulátorra sem lenne feltétlenül szükség, csupán a visszatáplálást szabályzó visszwatt védelmére, esetleg okos fogyasztásszabályzók beépítésére.

De mégis mennyi idő alatt térül meg a befektetésünk?

Bár a rendelet megjelenéséig leginkább a sötétben tapogatózunk mégis fontos arról beszélnünk, hogy ha mindezek ellenére továbbra is belevágnánk a telepítésbe, hogy a befektetésünk megközelítőleg – a jelenlegi energiaárak mellett – mennyi idő alatt is térülhet meg.

Maga a válasz persze rendkívül összetett, hiszen nagyban függ a rendszer nagyságától, a fogyasztási igényektől, attól, hogy a fűtés teljesen elektromos-e, vagy csak kiegészítésképpen használjuk alkalmanként. De vegyünk egy olyan ingatlant példaként, ahol az alap gázfűtést meghagyjuk a téli, nagy energiaigényű időszakban, de minden mást elektromos árammal működtetünk, beleértve a tavaszi és őszi átmeneti időszak fűtését is. Székely András számításai szerint egy ilyen ingatlan esetében nagyságrendileg egy 10 ezer kWh éves energiafogyasztással számolhatunk, miközben az ezt megtermelő napelemes rendszer 9 kWp teljesítményű, ami a működése szerint lehet hálózatra visszatáplálós rendszer, visszwatt védelemmel és okos fogyasztásmérővel ellátott hibrid rendszer vagy szigetüzemű hálózatfüggetlen rendszer.

Egy ekkora hálózatra visszatáplálós napelemes rendszer ára ma a cégünknél bruttó 4-4,5 M Ft körül alakul. A jelenlegi ~70 Ft / kWh lakossági villamosenergia árak mellett a megtérülés idő valahol 6-7 év közé tehető. Ugyanez a 9 kWp napelem rendszerméretű, de 5 kW - 10 kW vagy 15 kW teljesítményű akkumulátorral, visszwatt védelemmel, és okos fogyasztásmérővel ellátott hibrid napelemes rendszer a kisebb kapacitású akkupakkal megközelítőleg 5,5-6 M Ft, a nagyobbak 6,5 - 7 M Ft körül alakulnak

– magyarázta a szakértő, aki szerint a fenti esetben – ha a jelenlegi lakossági 70 Ft/kWh-val számolunk egy kisebb, 5 kW teljesítményű akkupakkal számolva 8-8,5 év, 10 kW-os teljesítményűvel 9,5 év, míg 15 kW-os eszközzel számolva már több mint 10 év a megtérülési idő.

Nagyon fontos hangsúlyozni, hogy a jelenlegi lakossági árak nem tükrözik továbbra sem a világpiac árait, vagyis, ha 2023. januártól a mostani 70 Ft / kWh árat 100 - 160 Ft/ kWh-ra emelik (akár a nyugati országoknál), akkor a napelemes rendszerek megtérülési ideje ismét kedvezőbben fog alakulni (akár feleződhet is). Amit szintén nem érdemes elfeledni, hogy a napelemes rendszer ezután is növelni fogja az ingatlan értékét, nem beszélve arról, hogy a mindennapokban egy ilyen rendszer biztonságot tud nyújtani a horrorisztikus rezsiköltségek elől is

– tette hozzá Székely András. Ebből pedig látható, hogy a megtérülési idő jócskán megnövekedett, hiszen pár hónappal ezelőtt a rezsiemelés bejelentésekor még egy 5-6 éves megtérülési időszakkal számolhattunk. Azonban továbbra is érdemes lehet belevágnunk, hiszen az ingatlanunk értékét továbbra is jelentősen megnöveli már csak az is, ha megkaptuk már az engedélyeket.

Még nem tudni hogyan hat az ingatlanpiacra

Korábbi, energetikai felújítással foglalkozó cikkeinkben nem győztük hangsúlyozni, hogy az ilyen fajta felújítási munkák nem csak a rezsidíjainkon tudnak faragni, hiszen ezekkel folyamatosan nő az ingatlanunk értéke. Bár az OTP Ingatlanpont elmondása szerint a napelem telepítéssel kapcsolatos, múlthéten bejelentett változások az ingatlanpiacra gyakorolt várható hatásairól még korai beszélni a részletes szabályozás hiányában, azonban valószínűsíthető, hogy meg fog nőni a kereslet azon házak iránt, amik már rendelkeznek napelemmel.

Tapasztalatunk alapján az ősz beköszöntével éppen élénkülni kezdett azon otthonkeresők száma, akik napelemes rendszerrel felszerelt házat keresnek. Természetesen a napelem megléte értéknövelő tényező lehet, azonban csak egy, az adott ingatlan értékét meghatározó számos egyéb adottság, szempont közül. Továbbá önmagában az, hogy egy ház rendelkezik napelemes rendszerrel, nem jelent egyértelmű értéknövekedést

– mondta el lapunknak az OTP Ingatlanpont. Kiemelték, hogy a rendelkezésre álló információk alapján feltételezhető, hogy a korábbinál jóval alaposabb számítások lesznek szükségesek ahhoz, hogy a jövőbeli lakossági napelem rendszerek megtérülését kikalkulálják és valószínűsíthető, hogy azon napelemes ingatlanok iránti kereslet fog növekedni, amelyek korszerű és bővíthető, a megtermelt energia eltárolására is alkalmas napelemes rendszerrel vannak felszerelve és a hűtési-fűtési rendszerük is a saját eszközökkel előállított energia felhasználására van optimalizálva.

Az OTP Ingatlanpont tapasztalatai szerint eddig jellemzően a napelemek és az ehhez kapcsolódó beruházások árát beépítették az eladók a vételárba, így a jogszabályváltozásnak megfelelő napelemes rendszerrel felszerelt ingatlanok esetében azonban valószínűsíthető, hogy a keresletnövekedés következtében az értéknövekedés is elindul, ami meghaladhatja a napelemek és a kapcsolódó beruházások költségét.

A fentieket támasztotta alá a Duna House elemzési vezetője is, Benedikt Károly:

A vevők számára azok az ingatlanok, amelyek már korábban megkapták az engedélyt a betáplálásra, illetve ahova már fel is került a hiánytalan és működőképes rendszer, vonzóbb alternatívát jelenthetnek a napelem nélküli otthonokkal szemben. Azonban a meglévő napelemrendszer még mindig csak egy tényező, számos más szempont van, ami meghatározóbb a vásárlók számára, illetve nem szabad elfelejteni, hogy napelem és napelem között is van különbség. Mindenképpen tanácsos a végső döntés meghozása előtt bekérni a napelem szerelése során készült dokumentációt az eladótól, esetleg szakértői segítséget kérni még a szerződéskötés előtt. Azonban nem kell kétségbe esni azoknak a tulajdonosoknak sem, akik a kormány bejelentése miatt ideiglenesen lecsúsztak az engedélyezésről, hiszen a napelemen túl is léteznek elérhető alternatívák, köztük a hőszivattyús rendszerek kiépítése „H” tarifával kombinálva

 – magyarázta a szakértő, aki kiemelte, hogy az újépítésű ingatlanok piacán már régóta alapelvárás az energiahatékonyság, így az alapvető műszaki paraméterek közé tartozik például a megújuló energiaforrásokon alapuló fűtésrendszerek kiépítése és az energiaárak emelkedése óta a használt ingatlanpiacon is jelentősen megugrott a napelemek, napkollektorok és hőszivattyú-rendszerek telepítése iránti igény.

Ennek egyik oka az, hogy – ahogyan az Otthon Centrum (OC) is elmondta lapunknak – a teljes lakásállományon belül meglehetősen kevés napelemmel rendelkező ingatlan található. Így a cég szakértői szerint – mivel a napelemek ára be van építve az eladási árba – nem befolyásolja érdemben a napelem megléte az árat. A napokban bejelentett intézkedés azonban jelentősen megdrágíthatja a napelemek telepítésének költségeit, ami hatással lehet az ingatlanárakra is.

Az OC véleménye szerint szintén várható, hogy feljebb mennek az ingatlanárak, azonban nem ez az elsődleges szempont, ami meghatározza. Ugyanakkor az emelkedő rezsiáraktól valamelyest véd a napelem. A keresletnövekedés a szakértők szerint pedig egyértelműen várható: a napelemmel felszerelt házak nagyon egyediek és kevés van belőlük, eddig is átlagos négyzetméterár felett keltek el. A kétszámjegyű áremelkedés biztosra vehető, ugyanakkor még csak pár nap telt el a bejelentett intézkedéstől, így egyelőre ennél pontosabbat nem tudnak mondani az Otthon Centrum szakértői, ahogyan egy ingatlanszakértő sem.