Ez ám a nagybetűs ingatlanfinanszírozás: Magyarországon ennyi az annyi

A pandémia globális gazdasági hatásai miatt visszaesés volt tapasztalható az ingatlanfejlesztés, az ingatlanbefektetések és az ingatlanhitelezés területén. A KPMG, a bankok hitelezési hangulatát vizsgáló, évente végzett felmérése, a KPMG Property Lending Barometer (PLB) legújabb kiadása szerint azonban a bankok számára ugyanakkor 2021-ben mégis nőtt az ingatlanhitelezés jelentősége – egyrészt az ingatlanhitel-portfóliók romlása, másrészt a piaci feltételek további fokozatos javulása következtében. A nehéz időkben ráadásul a régió béli hitelintézetek képessé váltak arra, hogy kiszűrjék, milyen típusú fejlesztéseket és befektetéseket finanszírozzanak szigorúbb feltételekkel.

A KPMG idei felmérésében a kelet-közép-európai régió 11 országának több mint 40 bankja vett részt. Az érintettek egyebek mellett az értékvesztett hitelek szintjével, az ingatlanok hitelezési stratégiában játszott szerepével, az átlagos hitelnagysággal és a preferenciákkal kapcsolatos kérdésekre adtak választ. A KPMG Property Lending Barometer 12. kiadásához a KPMG online kérdőívek és a pénzintézetek képviselőivel folytatott mélyinterjúk segítségével gyűjtött adatokat 2021 májusában és júniusában.

A hitelezési hangulat és a közép-kelet-európai ingatlanpiacok egészével kapcsolatos részletes információkon túl a Barometer 2021-es kiadása országprofilokat is tartalmaz, amelyek betekintést nyújtanak a felmérésben részt vevő piacokba. A kiadvány külön fejezetben vizsgálja, hogyan képesek a fejlesztők biztosítani a projektek finanszírozását egy olyan időszakban, amelyet eddig példátlan bizonytalanság jellemzett.

A COVID továbbra is hatást gyakorol az ingatlanpiacokra

2021 első félévében az ingatlantranzakciók értéke 4,9 milliárd eurót tett ki a közép-kelet-európai régióban. Az eredmény 80 százalékban három államnak – több mint felerészben (53 százalékban) Lengyelországnak, 18, illetve 13 százalékban pedig Csehországnak és Magyarországnak – tulajdonítható. Az első félévben 2020 azonos időszakához képest Szlovákiában, Romániában és Magyarországon folytatódott a növekedés, eközben a beruházások legmeredekebben Bulgáriában és Csehországban estek vissza.

Itt ismét ki kell emelni, hogy a KPMG felmérésére 2021-ben egy olyan időszakban került sor, amikor az egészségügyi válság nyomán a világgazdaság eddig soha nem tapasztalt helyzetbe került. A felmérésben résztvevők úgy látják: a globális járvány a továbbiakban nem csupán befolyásolja, hanem a komoly hatással lehet majd az ingatlanhitelezésre, és különösen annak módjára is. A helyi makrogazdasági feltételeknél is fontosabb szempont lesz tehát ez a globális hatás, például annak eldöntésében, hogy milyen típusú ingatlanfejlesztések részesülhetnek finanszírozásban.

A bankok képviselőnek válaszaiból az is kiderül, hogy a fenntarthatóság ugyan gyakran szóba kerül az ingatlanszektor jövőjével foglalkozó iparági eseményeken, mégsem kulcsfontosságú tényező az adott ingatlan finanszírozásának megítélésében.

A lakáscélú kategória megelőzi az ipari/logisztikai szegmenst

A COVID 19-járvány kitörését követő év során a felmérés válaszadói szerint a régió legtöbb bankja számára a lakáscélú kategória vált a legvonzóbbá. Ez megelőzi az ipari/logisztikai szegmenst is, amely 2020-ban felülkerekedett az irodai kategórián.

Andrea Sartori, a KPMG ingatlantanácsadási területének közép-kelet-európai vezetője, a felmérés kezdeményezője szerint az ingatlanfejlesztést Európában a globális egészségügyi válság folyamatos hatásai miatt ugyan bizonytalanság övezi, a megkérdezett régiós bankok közül a legtöbb mégis nagyobb hangsúlyt helyezett az ingatlanhitelezésre, mint az előző évben. Érzékelhető, hogy a bankok a biztosabb elképzeléseket keresik, amikor arról van szó, mit hajlandók finanszírozni. A szakértő megjegyzi: „Az előző évi eredményekkel összehasonlításban nem csak azt látjuk, hogy a bankok továbbra is nyitottak jövedelemtermelő programok finanszírozására, hanem több régió béli bank hajlandó új fejlesztésekre is forrást nyújtani; az előbbit még mindig kedvezőbb feltételekkel teszi, mint az utóbbit, ami a fejlesztési és a piacra lépési kockázat kiküszöbölésének fontosságát mutatja.”

Az idei felmérés során tapasztalt másik nagy változás Andrea Sartori szerint az, hogy a lakáscélú szegmens számos országban – többek közt Magyarország kivételével – a legnépszerűbb kategóriává vált, az ipari/logisztikai kategória pedig a második helyre került a KPMG felmérésében részt vevő banki képviselők válaszai alapján. „Ez talán nem meglepetés” – mondja. “A járvány miatti korlátozásoknak köszönhetően lényegesen nőtt az igény az otthoni munkavégzésre, egyúttal csökkent a kereslet a hagyományos irodaterületek iránt. Ez egyrészt sokkhatásként érte az ingatlanfejlesztés irodai szegmensét, másrészt azonban így fókuszba került a lakáscélú szegmens.”

A szakember hozzáteszi: “az elmúlt évben a lezárások kezdetétől a logisztika komoly fellendülésen ment keresztül, a fogyasztók ugyanis nem keresték fel a bevásárlóközpontokat, hanem amit csak lehetett, házhoz szállíttattak.”

A fejlesztők kilátásai az ingatlanberuházások finanszírozása terén

A KPMG kutatásához idén először hét ország 18 ingatlanfejlesztője is csatlakozott. A következő években mindannyian terveznek fejlesztéseket finanszíroztatni, és 90 százalékuk tranzakciókhoz is igénybe venne hitelt. A fejlesztők megosztották tapasztalataikat a finanszírozás banki kritériumaival kapcsolatban is. A válaszok azt mutatják, hogy ha két, hasonló konstrukciót kínáló bank közül kell választaniuk, a döntésnél a minél rövidebb átfutási idő a legfontosabb szempont számukra.

„Érdekes, hogy a bankok és a fejlesztők eltérően ítélik meg az ingatlanfejlesztési piac dinamikáját, mert miközben a megkérdezett magyarországi bankok legszívesebben a logisztikai fejlesztésekhez nyújtanának finanszírozást, addig a megkérdezett magyarországi ingatlanfejlesztők a lakófejlesztéseket találták a legvonzóbbnak” - hívja fel a figyelmet Dános Pál MRICS, a KPMG magyarországi ingatlantanácsadási szolgáltatásának vezetője.

Az említett megállapítások mellett a KPMG Property Lending Barometer kiadványa részletes információkat tartalmaz a válaszadók megjelölt LTC, LTV aránnyal kapcsolatos, előzetes és adósságszolgálati fedezeti, továbbá kamatprémiumra vonatkozó várakozásairól.

Ingatlanhitelezési hangulat Magyarországon

A felmérésben résztvevő magyarországi bankok kétharmada mérsékelt stratégiai jelentőséget tulajdonít az ingatlanfinanszírozásnak, míg harmaduk átlagos súlyúnak tekinti ezt. A pénzintézetek túlnyomó többsége a tavalyihoz hasonló mértékben összpontosít a szektorra. A válaszadók kifejezetten nyitottak a jövedelemtermelő projektek finanszírozására, és érdeklődést mutatnak az új fejlesztések iránt is.

Ebben az évben a magántőke alapok voltak a legjelentősebb alternatív finanszírozók a magyar ingatlanpiacon. Őket a külföldi kereskedelmi bankok követték. A magyar piacon az átlagos hitelezési összeg a 17 és 28 millió euró közötti sávba esik, a bankok által preferált méret ennél valamivel magasabb, 19 és 33 millió euró között van.

A megkérdezett magyarországi bankok 80 százaléka a következő 12-18 hónapban mérsékelt növekedésre számít az egész bankszektor ingatlanfinanszírozási portfóliójában. Saját kilátásaikat tekintve a pénzintézetek valamivel kevésbé optimisták - kétharmaduk jelzett növekedési várakozásokat saját hitelportfóliójában.