Elképesztő, mekkorát dob a lakásárakon: legyen a közelben ilyen lehetőség

Az elővárosi kötöttpályás közlekedés lakásárakra gyakorolt hatásait vizsgálta az FHB Lakásárindex. Az eredmények azt mutatják, hogy a kötöttpályás közlekedés pozitív hatással van az adott vonal által érintett területek lakáspiacára. Ebben a prémiumban azonban különbségek mutatkoznak az egyes közlekedési eszköztípusok között az utazási idő rövidülésével és az egyéb közlekedési alternatívák számával összefüggésben. Azokban az esetben, ahol a közlekedési idő jelentősen lerövidül illetve korlátozott az egyéb közlekedési alternatívák száma, a felár nagyobb.

Számos külföldi tanulmány foglalkozott már a vasúti, elővárosi vasúti és villamoshálózat pozitív hatásaival, példák sora bizonyítja, hogy a jobb közlekedési lehetőség növeli a lakásárakat. A kötöttpályás közlekedés két csatornán keresztül emelheti a lakások értékét, egyrészt a jobb közlekedési lehetőségek közelebb hozzák a munkalehetőségeket, másrészt hatására a bevásárlási és szórakozási lehetőségek is javulnak. Különösen ott van ennek jelentősége, ahol az autós közlekedés kevéssé jellemző akár anyagi okok (vagyis az alacsonyabb jövedelmű társadalmi réteg által lakott területeken), akár az utak túlzsúfoltsága miatt.

A főváros és a környező települések között meglévő vasúti kapcsolat számos előnnyel járhat. A bevezető utak túlterheltsége miatt gyakran előforduló dugók kikerülhetőek, így az utazás gyorsabb és kényelmesebb lehet, az idő rövidülhet. Míg a buszsáv hiánya miatt a dugók okozta menetidő meghosszabbodás a távolsági és BKV buszokat is érinti, a vasúti közlekedésnél azonban nem kell ilyenre számítani, így vonaton gyorsabban érhető el a főváros. Az utóbbi időben a budapesti elővárosi közlekedés komfortjában előrelépéseket hoztak az új járművek és a javított szolgáltatások.

A győri vonalon a vizsgált települések esetében például 2009 és 2016 között végig nagyobbak voltak a fajlagos mediánárak a vonattal elérhető helységekben. Bár a válság utolsó évében ez a prémium már nagyon lecsökkent, a válság óta tartó felívelés a vasúti kapcsolattal rendelkező településeket sokkal jobban érintette, míg itt az árak valósággal kilőttek, addig azokon a településeken melyeket a vasút elkerül inkább a stagnálás volt jellemző.

A jelentős árprémium azonban vélhetően azért csak részben köszönhető a vasúti összeköttetésnek, a vasút menti települések, mint például Biatorbágy, egyéb infrastruktúrájukban is többet nyújtanak a kisebb településeknél. Ezen kívül pedig a lakások minősége is eltérő lehet a két csoportnál, a kisebb településeken az alacsonyabb minőség eleve alacsonyabb árakat eredményez, ami felfelé torzítja a vasúti vonal prémiumát.

A győri vonalhoz hasonló eredményeket kaptunk a Székesfehérvár-Budapest közötti vasúti vonal esetében is, melynek a Martonvásárig tartó szakaszát elemeztük. A vizsgált településeken 2009 és 2016 között végig nagyobbak voltak a fajlagos lakás-átlagárak a vonattal elérhető. A két településtípus-csoport medián fajlagos lakásárai között a különbség 2015-2016-ban 25 százalék körül mozgott.

A HÉV is sokat számít

A HÉV, mint közlekedési lehetőség sokban hasonlít a vasútira, a főváros belterületén ugyanakkor a villamosokhoz áll közelebb a felhasználók számára. A vasúti közlekedéshez hasonlóan, a túlterhelt utakon történő autós vagy buszos közlekedés jó alternatívája, amellyel különösen a csúcsidőszakokban gyorsabban, kiszámíthatóbban megközelíthető a város. A jobb közlekedési kapcsolatok növelhetik a környék keresettségét, így a lakásárakra pozitívan hatnak. Vizsgálatunkban a 8-as HÉV egyes szakaszai mentén található térségek lakáspiacait hasonlítottuk össze a centrumtól hasonló távolságra lévő, de ezzel a közlekedési lehetőséggel nem elérhető területek lakáspiacaival.

Az eredmények azt mutatják, hogy a HÉV-közlekedés is prémiumot biztosít az érintett települések számára, ez a felár a 2014-2016-os lakáspiaci adatok alapján stabilan tartotta a szintjét, annak ellenére, hogy a válság alatt jelentősen csökkentek a lakásárak.

A HÉV lakásárakra gyakorolt hatását a fővároson belül a XVI. és a XVII. kerületek árazási különbségeivel érzékeltetjük. Mind a két terület a főváros egy-egy külső kerülete, a távolság a belvárostól hasonló, elhelyezkedésük pedig szomszédos. Ennek ellenére a XVI. kerület lakásárai jelentősen meghaladták a XVII. kerületben megfigyeltet, a különbség pedig korábban folyamatos növekedést mutatott.

Míg 2000-ben a medián fajlagos árak között a két kerület között csak 12 százalékos volt a különbség, addig 2008 és 2016 között a XVI. kerület árprémiuma átlagosan 28 százalékot tett ki. Az utóbbi három évben a két kerület közötti különbség némileg csökkent, 2016-ben a fajlagos medián árak 21 százalékkal voltak magasabbak a XVI. kerületben. A csökkenésben szerepet játszhat az elővárosi-vonatközlekedés fejlődése is, a XVII. kerületben ugyanis a Budapest-Hatvan közötti vonal több megállója található, ahonnan a Keleti-pályaudvar viszonylag gyorsan elérhető.

A metró hatása a lakásárakra

A metrókapcsolat a környék lakáspiacára is komoly hatással van, növeli a keresettségét, ezáltal magasabb árakat eredményezve. Az elővárosi metrókapcsolat lakásárakra gyakorolt hatását két külsőbb kerület, a XIX. és a XX. átlagos fajlagos áraiban lévő különbségekkel mutatjuk be. Fontos azonban megjegyezni, hogy a XX. kerület közlekedési kapcsolatait javítja, hogy szélén fut végig a Ráckevei-HÉV vonala, mely az árakra a korábban bemutatottak szerint pozitív hatással lehet, így az általunk mértnél nagyobb lehet a metró prémiuma. Szintén némileg felfelé torzíthatja a XX. kerület árait, hogy a 2000-es években számos lakáspiaci fejlesztés valósult meg itt, így az eleve magasabb árú újlakások aránya jóval magasabb volt az adásvételek során, mint a szomszédos XIX. kerületben. A jelenség jelentősen növelte a medián tranzakciós árakat, ami azonban nem jelentette a teljes kerület ilyen mértékű megdrágulását.

Az ábrából látható, hogy az ezredforduló éveiben a XIX. kerület drágább volt a XX. kerületnél, ugyanakkor a lakásfejlesztések beindulásával a XX. kerületi árak beérték, majd lehagyták a szomszédos kerületet. Ennek hátterében tehát nem a kerület hirtelen felértékelődése áll, hanem a tranzakciókon belül az újlakások magas aránya húzta fel az átlagos fajlagos árakat. A válság a XX. kerület számára jelentősebb visszaesést hozott, így a XIX. kerület árprémiuma ismét növekedésnek indult, ami a felívelés szakaszában is tovább folytatódott. Míg 2012-ben a tipikus fajlagos árak ismét hasonló szinten mozogtak a két kerületben, 2013-ben már közel 3 százalékos különbség volt kimutatható, míg 2015-2016-ban már 10 százalékkal drágább volt a XIX. kerület.