Megtorpant az ingatlanpiac: egyre többet alkudhatunk a lakás árából

Jellemző a túlárazottság

A túlárazottságnak vélhetően az is az oka, hogy a hirdetési árak egyre inkább elszakadnak a valóságtól. Az eladó ingatlanokat jóval magasabb áron kínálják, mint amennyiért el lehet adni őket, erős túlárazottság jellemző a piacra. Ez pedig valószínűleg hozzájárul ahhoz, hogy bővül az eladó lakások kínálata, vagyis nő a választék.

A gyakorlatban mindez úgy néz ki, hogy a néhány éve még 7 millió forintért értékesített 27 négyzetméteres garzonokat most 11-12 milliós áron lehet eladni a IX. kerületi József Attila lakótelepen. Ezzel szemben 13,5 milliós, de még 14,9 milliós hirdetési árakkal is lehet találkozni ebben a kategóriában, nem felújított lakások esetében, ami egyértelműen irreális várakozás - vélekedett Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője.

A kétszobás, körülbelül 50-54 négyzetméteres lakások ára 16-20 millió forint között alakul a József Attila lakótelepen, mely változatlanul a IX. kerületen belül kedvelt környéknek számít a jó közlekedés és a gondozott, parkosított környezet miatt. Ha a kerület más részeit tekintjük, akkor persze találhatunk akár 10 millió forint alatt is kisméretű lakásokat, ezeknél azonban rendkívül erős kompromisszumot kell kötniük a vevőknek, mind a lakás elhelyezkedését, mind adottságait tekintve.

Ugyanakkor az újszerű - tehát 10 éven belül épült - ingatlanok a IX. kerületi rehabilitációs területen jóval drágábbak: 80-100 négyzetméteres lakásokat 40-60 millió forintért kínálnak a tulajdonosok, de egyszobás garzont is adtak el errefelé 17 millió forintért. Az árak tehát rendkívüli mértékben szóródnak, így nehéz átlagokról beszélni. Ami viszont nagyon szembetűnő, hogy a hirdetési árak között akár 10 milliós eltérés is előfordul a hasonló adottságú és elhelyezkedésű lakások között - hívta fel a figyelmet az ingatlanközvetítő.

Nő az alku mértéke

A magas hirdetési árakból az is következik, hogy egyre nagyobb az alku mértéke, ugyanakkor pontos mértéke attól is függ, hogy mennyivel van túlárazva az adott lakás. Átlagosan talán 5-10 százalék körül alakulhat. A lényeg azonban az, hogy azok a vevők, akik egy-két éve még egymásra licitáltak a lakások vásárlásánál, mára elfogytak, és nagyon ritka az, amikor egy átlagos lakást a vevő az adott kínálati áron hajlandó megvenni. Sokkal jellemzőbb, hogy az érdeklődők további lakásokat is megnéznek a megnövekedett választék miatt, és kivárnak a döntéssel. Az eladók pedig így egy idő után kénytelenek belátni, hogy a hirdetési árak és az eladási árak között jelentős a különbség.

És, hogy mi az, amit a leginkább keresnek most a vevők? A használt ingatlanok között a kisebb méretű egy- és kétszobások, kevésbé az ennél nagyobb méretűek. Ennek az is az oka, hogy az új projektek indulásával és a CSOK felhasználása révén azok, akik nagyobb lakást akarnak vásárolni, inkább az újépítésűek között néznek körül, és nem annyira a használt-piacon - vélekedett a szakértő. Ez persze nem azt jelenti, hogy a jó elosztású, háromszobás használt lakások ne kelnének el, inkább csak az érzékelhető, hogy tovább kell hirdetni őket, mire vevőt találnak rájuk.

Alakul az újépítésűek piaca

Habár a VII., VII. és IX. kerületek esetében alapvetően belső kerületekről beszélhetünk, ennek ellenére sok újépítésű projekttel találkozhatunk itt a közeljövőben. A három kerületben 2018 végéig közel 2 ezer új lakás kerülhet átadásra, igaz ezek egy része - főleg Erzsébetvárosban - épületrekonstrukciók révén. Az újépítésűek árai széles skálán szóródnak: 500-800 ezer forint között alakulnak négyzetméterenként a három kerület esetében.

A legolcsóbb újépítésű lakásokkal a VIII. kerületben találkozhatunk a Losonci-Magdolna-Orczy negyedben, ahol 523,5 ezer forinton alakul az átlagos négyzetméterár, míg a legdrágábbal Belső-Ferencvárosban, ahol eléri a 790 ezret is. Ezek azonban csak kerületi átlagárak, hiszen a legolcsóbb projektekben kapható lakások projekten belüli átlagára már közelíti az 500 ezer forintot - ami Józsefvárosban található -, míg a legdrágábban 900 ezernél jár, melynél belső-erzsébetvárosi elhelyezkedésről beszélhetünk.

Mérséklődött a kereslet a bérlakásokra is

Az ingatlanpiachoz hasonlóan a bérbeadásoknál is változott a helyzet az elmúlt hónapokban. Habár még mindig nagyon könnyű kiadni egy-egy lakást úgy, hogy szólunk az ismerősöknek, szomszédoknak, azonban az is látszik, hogy már nincs minden áron bérlő a lakásokra. Erre jó példa az eset, miszerint két, jó helyen lévő, szépen felújított lakást is 150 ezerért adtak volna bérbe a IX. kerületben, de néhány hetet várni kellett a bérlőre, és nem is sikerült a meghirdetett áron kiadni őket.

Ami a bérleti díjakat illeti, a VII. kerületben 120-160 ezres, a VIII. kerületben 80-160 ezer forintos, míg a IX. kerületben 80-140 ezres árakkal találkozhatunk. Érdekes módon a ferencvárosi panellakásokat az átlagnál egy kicsit drágábban: 120 ezres átlagáron lehet kibérelni egy hónapra.

Szintén jellemző a jelenlegi helyzetre, hogy a befektetők száma csökkent az utóbbi hónapokban. Azoké is, akik bérbeadásra vásárolnak, és azoké is akik megvesznek és felújítanak egy lakást, majd magasabb áron értékesítik, akár pedig azokról. Miközben persze mindkettőből akad még a piacon, a számuk egyértelműen mérséklődött.

A várakozások szerint a jövőben ezekben a kerületekben nőhet a kisebb, 1-2 szobás lakások kínálata, miközben a nagyobb alapterületű, többszobás lakások iránti kereslet is bővülhet. És természetesen, ahogy piacra kerülnek az újépítésű ingatlanok az elkövetkező két évben, az hatással lehet a használt lakások áraira is, de emellett az is, hogy a befektetői kedv egyre inkább lanyhul. Kérdés, hogy milyen mértékben.