Minden magyar ilyen lakást szeretne: de mégis milyen áron?

Habár a lakáspiacal foglalkozó elemzésekből lassan hónapok óta kizárólag a CSOK folyik, a tavasz beköszöntével azonban hagyományosan felpörög az erkéllyel, terasszal rendelkező lakások iránti érdeklődés is. Az interneten futtatott keresési statisztikák és a lakáspiaci tranzakciók is mind azt mutatják, hogy márciusban, áprilisban és májusban jelentősen megugrik azok aránya, akik az ilyen lakások iránt érdeklődnek, míg nyáron már csökken, a november, decemberi időszakban pedig még nagyobbat zuhan figyelem. Szintén megfigyelhető, hogy az erkély iránti érdeklődés 2012 óta egyértelműen növekszik, a relatív csúcsok egyre magasabbra kerülnek. Éppen ezért a Pénzcentrum - az FHB Index segítségével és az Otthontérképen 2015-ben szondázott adatok alapján - alaposabbn is górcső alá vette az erkéllyel, terasszal is rendelkező lakások piacát, különös tekintettel a fővárosi régióra.

Milyen erkélytípusok vannak?

A lakáshoz tartozó külső területeknek több típusa létezik, kezdve a franciaerkélyektől, az akár egészen hatalmas méreteket öltő teraszokig. A franciaerkélyek ugyan kinti tartózkodásra nem alkalmasak, de a nagyobb üvegfelületnek köszönhetően több fényt, egy ablakénál nagyobb kitekintést és nyitható felületet biztosítanak. A hagyományos erkély az épület homlokzatából konzolosan, függesztetten vagy pontszerű alátámasztással kinyúló terület, amelynek mérete változatos, és kinti tartózkodásra is alkalmas.

A loggia abban különbözik az erkélytől, hogy az épület homlokzati síkjából nem ugrik ki, három oldalról fal határolja, felül és alul pedig födém zárja. Ezeket sok esetben beépítik a tulajdonosok, saját igényeikhez alakítva, figyelmen kívül hagyva az eredeti funkciót. A teraszok jellemzője, hogy ezek vagy a földszinten, vagy egy épület zárófödémjén kerülnek kialakításra, lehetnek keskenyek, kényelmesen tágasak, vagy a lakáshoz képest aránytalanul nagyméretűek.

Miért is jó egy erkély?

Habár nem nagyon kell azon mit magyarázni, miért is javíthat egy erkély az ingatlanban élők komfortérzetén (igaz, ennek mértéke egyénenként nagyon változó), a következőkben nézzünk mégis néhány általános példát:

• A lakáshoz tartozó szabad tér megnöveli a lakóteret

• Pihenéshez, kiüléshez, alváshoz, olvasáshoz, étkezéshez is használható; ellenőrizhető gyermekjátszóteret biztosít a levegőn; városon belül is lehetőséget ad némi kertészkedésre

• Jól használható ruhaszárításra, tárolásra (pl.: bicikli) is

• Az erkélylemezek takarást és ezzel védelmet nyújtanak a lakás ablakainak, csökkentik a lakóteret érő zajszintet

• Nagyobb üvegfelület kialakítására nyílik lehetőség, így több természetes fény jut a lakásba

• A jól megtervezett és kivitelezett erkély energiahatékonysági szempontból is előnyös: nyáron például árnyékolóként szolgálhat; de a szelet is megtöri a homlokzat előtt

Az általánosságokon túl persze akadnak bőven különbségek a különböző erkélytípusok között, előnyök és hátrányok tekintetében egyaránt. A sarok erkélyek például kellemesebbek lehetnek, mint egy szabad erkély, mivel védettséget nyújtanak a belátás és a huzat ellen, ugyanakkor az időjárásnak jobban kitett oldalon nagyobb hőhatás érheti a lakás belső részeit. A Magyarországon elterjedt loggiás erkélyek a hazai klímának kevésbé felelnek meg, inkább a déli országokban előnyösek. Ezeket rövid ideig éri a nap, míg a kialakítás miatt a határoló helyiségek felületei szabadon hagyásra kerülnek, amik könnyen lehűlnek. A homlokzaton eltolással elrendezett erkélyek előnyösek az épület külső megjelenése szempontjából, de nem tudják biztosítani az átlátás, az időjárás és a nap elleni védelmet, míg a lakás alaprajzába behúzott erkélyeken kitűnő a belátás és a szél elleni védelem.

Egyre több és nagyobb erkély épül

Ma már gyakorlatilag teljesen egyértelmű, hogy a komfortérzetre gyakorolt hatásukkal, illetve a használat egyre kreatívabb módjaival és persze a városi életmód változásával is összefügg az erkélyek népszerűsége. Az évtizedek alatt átalakuló vásárlói igényekre pedig a lakásfejlesztők is megpróbáltak választ adni, így egyre több lakáshoz építettek erkélyt vagy teraszt.

A klasszikus, nagy belmagassággal rendelkező házakban körülbelül a lakások 19 százaléka rendelkezik erkéllyel. A panellakásoknál ennél nagyobb az arány (31%), míg az átlagos belmagasságú, régebbi téglalakásoknak már több mint 48 százaléka erkélyes. Az utóbbi években épült, 5-10 éves (újszerű) társasházaknál pedig még ennél is nagyobb arányról beszélhetünk, ebben a szegmensben már az ingatlanok 60 százalékánál található valamilyen erkélytípus. Ráadásul az erkélyek további előretörését mutatja, hogy az újépítésű, vagy a még építés alatt álló lakóprojektek körében közel 80-100 százalékos az erkélyes lakások aránya.

De ma már az sem meglepő, hogy az elmúlt évtizedek során épített erkélyek darabszáma mellett azok területe is nagymértékű növekedést mutat. Legalábbis éppen erre enged következtetni két évtizedekkel ezelőtt épült, illetve két napjainkban felhúzott, összesen többezer albetétet tartalmazó lakóingatlanon végzett vizsgálatunk.

Az évtizedekkel ezelőtt felhúzott lakótelepek tipikus, 52-53 négyzetméteres lakásméretéhez csupán 3,5-4 négyzetméteres erkélyeket alakítottak ki, ugyanakkor például a Marina parton a hasonló méretű lakások már 12 négyzetméteres terasszal rendelkeznek, vagyis az erkély, terasz területe meghaladja a lakás alapterületének 22 százalékát. De hasonló a helyzet a Corvin negyed esetében is, ahol a tipikus lakásméret ugyan 10 négyzetméterrel kisebb, mint a vizsgált másik három lakónegyed esetében, de az erkély ebben az esetben is jóval nagyobb, méretük a lakások területének több mint 16 százalékát adják.

Az erkélyek nagysága Budapesten

Budapesten a tipikus erkély és terasz nagysága 7 négyzetméter. A legkisebb a panellakásokhoz tartozó balkonok területe, a főváros egészét tekintve ezek medián értéke 3 négyzetméter. A társasházak tipikus erkélye 7, míg a családi házak esetében a teraszok és erkélyek medián mérete 14 négyzetméter.

Az erkélyek nagysága azonban területileg is eltéréseket mutat, az összes ingatlant figyelembe véve és lakástípusonként is a Budán található erkélyek és teraszok tipikus mérete a legnagyobb. Társasházakban a tipikus méret Budán 9, míg a családi házaknál a tipikus terasz 15 négyzetméteres.

Hatalmas biznisz a fejlesztőknek is

A lakásfejlesztők, úgy tűnik, felismerték az erkélyek vonzerejét, amit jól mutat a fentebb részletezett projektekben az erkéllyel vagy terasszal rendelkező lakások magas aránya. De a vásárlói igények kielégítése mellett a beruházók szempontjából talán a legfontosabb, hogy az erkélyek építésével növelhető a projekt jövedelmezősége is.

A fejlesztés során a beruházónak ugyanis szigorú előírásoknak kell megfelelnie az adott telek beépíthetőségére, az építmény magasságára, és a szintterületekre vonatkozóan. Kerületenként és területenként például meghatározott, hogy az épített épületek 1 méternél magasabb részei a telek hány százalékát foglalhatják el, ugyanakkor a megépülő házak összes szintjére vonatkozó bruttó alapterület maximumát is megköthetik a telek területének arányában.

Az erkélyek egyértelmű előnye a lakóingatlan projektekben viszont az, hogy a 2 méternél magasabban elhelyezkedő balkonoknak az épülettől legfeljebb 1,5 méterre kiálló részét nem kell beleszámítani a beépített területbe, illetve a szintterületnél a bruttó alapterületbe szintén nem kell belevenni az erkélyek, és a fedetlen teraszok területét. Ezáltal a fejlesztők az erkélyek és tetőteraszok kialakításával plusz értékesíthető területeket nyerhetnek. A koncepció jövedelmezőségre gyakorolt hatása természetesen attól függ, hogy az erkélyek és teraszok kialakításának költsége hogyan viszonyul az értékesítési árakhoz.

Az erkélyek és teraszok kialakításával különösen a drágább területeken javítható a lakásfejlesztések jövedelmezősége, ahol az erkélyek négyzetméterára is magas. Így a beruházók úgy jutnak plusz jövedelemhez, hogy a borsos telekárak is megspórolhatóak, azok ugyanis nem terhelik az erkélyeket, mivel a balkonokat sem a beépíthetőség, sem a szintterület számításba nem kell beleszámolni, ellentétben a belső területekkel.

Mennyi az annyi

Kialakításukat, méretüket, fejlesztési alapelveiket és egyéb ismérveiket tekintve tehát mindenképp nagy az eltérés, lakáspiaci szempontból viszont leginkább mindenkit az érdekel, hogy méretüket milyen arányban is számítják be a lakás árába az eladók. Nos, felmérések finoman fogalmazva is eléggé szórt képet mutatnak ebből a szempontból is. Az esetek nagy számában ugyanis az egyedi viszonyokat is figyelembe véve értékelik ezeket az ingatlanos szakemberek. Általánosságban azonban kijelenthető, hogy

Az általánosnak tekinthető ökölszabályon túl piaci felmérésünk pedig azt mutatja, hogy a legmagasabb értéke az erkélyeknek/teraszoknak a budai társasházakban van, ahol az erkélyek és teraszok ára valamivel több, mint 46 százaléka a belső terület négyzetméterárának. A lakásterület egy négyzetméterrel történő növelése közel 600 ezer forinttal növeli az ingatlan értékét, míg egy négyzetméterrel nagyobb terasz vagy erkély a lakást körülbelül 270 ezer forinttal drágítja. Ez azt jelenti, hogy két, belső területét tekintve azonos méretű lakás közül a budapesti tipikus nagyságú, vagyis 7 négyzetméteres erkéllyel vagy terasszal rendelkező körülbelül 1,89 millió forinttal drágább lehet, mint az erkély nélküli.

Az átlagos belső-pesti lakásoknál pedig az erkély vagy terasz egy négyzetmétere a belső területek négyzetméterárának 22 százalékával drágítja meg az adott ingatlant. A lakáson belül egy négyzetméteres bővülés 333 ezer forinttal viszi feljebb az árat, míg az 1 négyzetméterrel nagyobb terasz vagy erkély kicsit kevesebb, mint 74 ezer forintos áremelkedést okozhat.

A budapesti lakások egészét tekintve az erkélyek négyzetméterára valamivel több, mint a belső lakásterület négyzetméterárának 32 százaléka. Két azonos területű lakás esetében a 7 négyzetméteres erkéllyel rendelkező közel 1 millió forinttal drágább, mint az erkély nélküli.

Az erkély és terasz értéke ugyan nagy eltéréseket mutat Budapest különböző területei között, azonban arról sem szabad megfeledkezni, hogy a nagy különbségekben jelentős szerepe lehet egyéb tényezőknek is. Budán például nagyobb eséllyel néznek az erkélyek zöldre, vagy rendelkeznek panorámás kilátással, míg Pesten a Nagykörútra vagy az alacsonyabb emeleti szinteken csak a szomszéd házra néző erkély kevésbé értékes lehet. Tehát a pesti oldalon elsősorban a magasabb emeleti, zöldre néző erkélyek nyújthatnak számottevő prémiumot.