Ciki a lakásbérlés, a kormány szerint inkább venni kell

Bár elértük a gödör alját, ugyanakkor felívelés - érdemi áttörés még hosszú évekig nem várható - véli Kühne Kata is, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. Véleménye szerint jelenleg a demográfiailag kikényszerített lakástranzakciók uralják a piacot - ezt takarja az ide évre prognosztizált közel 90 ezres adás-vétel is. Bár a statisztikai adatok stagnálást mutatnak, elrugaszkodás azonban nem nagyon várható Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója szerint sem. Horváth Áron, az Eltinga Ingatlanpiaci kutatóközpont vezetője szerint mindaddig nem érdemes belépni a keresleti piacra, amíg nem oldódik meg a bedőlt hitelek által kialakult helyzet, s nem indul el átlátható irányba a szabályozási környezet.

Banki tapasztalatok szerint azonban a bedőlt hitelek alkotta banki portfóliók várhatóan még jó 5-6 évig biztosan nem fognak kitisztulni. Ez természetesen áttételesen hatással van a beruházások lebonyolítására, a jelenleg tapasztalt nyomott hitelezési számokra is. Szakértők szerint viszont a kamatkörnyezet egyre inkább közelebb kerül a kereslethez. A piac dinamikus fellendüléséhez ugyanakkor az árak további csökkenésére lenne szükség.

Nem szabad megfeledkezni azonban a különböző állami támogatások (szocpol, kamattámogatás) létjogosultságáról. Ezek hatását ugyanakkor a hektikus gazdaságpolitikai helyzetben (értékesítési moratórium, végtörlesztés, stb - a szerk) egyelőre nehéz megítélni. Ugyanakkor tervezhető, célzott támogatásokra egyértelműen szükség van, melyeket előbb utóbb a piaci szereplők is igénybe fognak venni. Nem véletlen, hogy a bankok is rengeteg pénzt pumpálnak a különböző lehetőségek reklámozásába.

Szociális bérlakást!

Nehéz helyzetben szükség lenne ugyanakkor szociális bérlakás hálózatra is. Magyarországon a statisztikai adatok szerint 85-90 százalékos a tulajdonosi szegmens részaránya, míg rengeteg az üresen álló lakás. A helyzetből tehát nem az új építésű projektek jelentik a kiutat, hanem a meglévő - üresen álló ingatlanok, melyek aránya 13 százalék körül van a teljes lakásállományon belül - lakások adaptálása jelentheti a megoldást. Ehhez azonban komoly szemléletváltozásra lenne szükség - irracionális jogszabályok, az adószabályok ugyanakkor a tulajdonlást, s nem a bérlést helyezik előtérbe.

Mindemellett egyelőre nem jelentkezik, sem árak, sem tulajdonosi hozzállás tekintetében hatása az energetikai tanúsítványoknak. Kühne Kata elmondása szerint ezt az eladók egyelőre kötelező papírnak látják, s egyelőre nem használják tudatosan. Pedig Horváth Áron, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóintézet vezetője szerint viszont főként a épületenergetikai felújítások előtérbe kerülése jelenthet megoldást a vergődő lakáspiacon. Ez egyrészt kényszer, másrészt viszont óriási lehetőség Magyarország számára.

Kényszer, mivel erre köteleznek minket az EU-s direktívák, illetve az egyéni preferenciák is. A épületenergetikai felújítások ugyanis a 90 százalékban importált energia elleni biztosítékul szolgálnak, s segítségükkel közeledhetünk az unió által meghatározott irányelvek felé (20-20-20-as direktíva). Másrészt pedig lehetőség, mivel az ingatlanok értékének növekedését is biztosíthatják. Horváth Áron szerint erre kitűnő példa a Budapest III. kerületében található "Faluház" projekt, amely igen jól vészelte át a válságot - számítások szerint 1 millió forinttal magasabban tudott maradni a faluház lakásainak átlagára, mint ha a felújítás nem valósult volna meg. A legnagyobb energia-megtakarítási potenciál tehát az épületekben rejlik - érdemes lenne tehát ezt kihasználni - mondta el a szakember.

Jó befektetés, vagy kidobott pénz?

A demográfiai trendek pozitív befektetői mozgásra adnának lehetőséget, a feltörekvő fiatalokban - az első lakásukat vásárlókban van piaci potenciál. "Bár a lakáspiacon egyelőre nincs nagy demográfiai nyomás, de előbb utóbb el fog indulni a kereslet" - mondta Major János, az Erste Bank vezérigazgató-helyettese. Az ingatlanpiaci szakemberek véleménye szerint a hozamszintek is bíztató képet mutatnak - 7-8 éves időtávon belül többnyire már biztos megtérüléssel kalkulálhatunk, rövidtávon azonban továbbra sem érdemes a lakossági szegmensben beruházási céllal ingatlant vásárolni. A szakértők által vázolt számok hallatán felmerül ugyanakkor a kérdés, miért várat magára mégis az ingatlanpiac regenerálódása? Az ingatlanszakma megítélése szerint a jelenlegi állapot számos tényezőre vezethető vissza. A legnagyobb problémát az elérhető finanszírozás, illetve a kereslet hiánya jelenti, de tovább súlyosbítja a helyzetet, hogy a szakma egy részének véleménye szerint megbízhatatlan az értékbecslés és az árazás is, továbbá az elérhető kínálat sem megfelelő.