Lehúzás? Ennyit ér egy pesti luxuslakás valójában

"A fővárosi luxuslakásokról, így például a penthouse lakásokról tudni kell, hogy évente csupán pár tucat cserél belőlük gazdát - tendenciákról, trendekről tehát nehéz beszélni" - mondta el a Pénzcentrum.hu érdeklődésére Rutai Gábor. A Duna House elemzési vezetője szerint ez egy speciális piac, mindegyik eset egyedi, s így az értéknövelő tényezők is igen változóak lehetnek. "Érdemes kiemelni, hogy a piaci szegmens egyedisége miatt árváltozásról aligha lehet beszámolni. Sőt, a válság kirobbanása (2008) sem sújtotta különösebben ezt a szűk piacot - az a néhány lakás mindig megtalálja a maga vevőjét" - mondta el Rutai Gábor. A lokációt tekintve egyébként nem sok kerület jöhet számításba a fővárosban; Budán elsősorban a I., II. XII. kerületek érintettek, míg Pesten főként az V. kerületi ingatlanok számottevőek. A fővárosi luxuslakások átlagos vételára 100 millió forint körül mozog - jókora, 70-160 millió forint közötti szórással. A vevők többsége pedig a 100 négyzetméter körüli kategóriában keresgél. Az elemzési vezető tapasztalatai szerint ugyanakkor a borsos ár ellenére ezek a tranzakciók szinte egytől egyig készpénzesek.

Pedig nincs akadálya a hitelből történő finanszírozásnak. A jelzáloghitelek esetében ugyanis nincs meghatározva maximum felvehető hitelösszeg - ezt alapvetően a jogszabály által előírt hitel/fedezeti arányok, az ingatlan értéke, illetve a jövedelemfedezettség határozza meg. Ugyanakkor a magas hitelösszeg miatt a lakossági hitelezés kereteibe az ilyen ügylet nem fér bele, a megszokottól tehát eltérő hitelbírálatra és döntésre van szükség. Ebbe beletartozik az ügyfél hitelképességének, jövedelmi helyzetének mélyebb elemzése, az ingatlanértékből adódó plusz kockázatok alapos mérlegelése, hiszen ilyen nagy összegű hitelkihelyezésnél a visszafizetés mellett az ingatlan mobilizálhatóságára is hatványozottan figyelni kell. Mindezek akár az általánoshoz képest szigorúbb feltételek előírását is jelenthetik. Mindezzel összhangban egyébként a banki tapasztalatok is azt mutatják, hogy viszonylag ritkán fordul elő olyan hiteligénylés, amelyet nagy értékű ingatlan vásárlásához nyújtanak be.

De nézzük, mit is kap Budapesten a pénzéért egy tehetős állampolgár. Az 1 millió forint feletti árszegmensben természetesen igazi luxus tárul a szemünk elé. A többnyire gyönyörű kilátás bár nem mindig ízléses, de mindenképp méregdrága belső kialakítással társul. Az újépítésű ingatlanokban ezen felül gyakran 24 órás portaszolgálat, fittness-terem, teremgarázs is rendelkezésre áll. Bár akadnak nagypolgári villaépületben található luxusingatlanok, ahol gyakorlatilag semmi "extra" nem jár a pénzünkért. Felmerül ugyanakkor a kérdés, hogy megéri-e egyáltalán ez a luxus, illetve milyen egyéb alternatívák vannak?

Vajon megéri?

Bár kétségtelen, hogy nem csupán egy ingatlant, hanem egy életérzést keres az, aki a négyzetméterenként 1 millió forint feletti kategóriában keresgél, a fővárosi luxuslakások árazása ugyanakkor finoman szólva is hagy kívánni valót maga után. Ezért az összegért ugyanis a legnívósabb budapesti kerületekben is találhatunk akár családi házat is. A II., vagy éppen a XII. kerületekben például se szeri se száma az eladó családi házaknak. Arról nem is beszélve, hogy ezen ingatlanok négyzetméterenkénti átlagára jóval az 1 milliós átlagár alatt található. Tehát akad bőven pénze a vásárlóknak a teljes körű felújításra is.

Sőt, a saját igényeinknek megfelelő házépítés is szóba jöhet. Ehhez természetesen első körben találnunk kell egy ideális elhelyezkedésű telket a fővárosban, ami a kínálat tekintetében nem könnyű feladat - bár nem lehetetlen vállalkozás. Felmérések szerint ugyanis szinte teljesen elfogytak Budapesten a fizetőképes vevők igényeit kiszolgáló minőségi telkek. Bár 2011-ben a tranzakció szám 10 százalékos növekedést mutatott, Budapesten így is 80 százalékkal kevesebb telek-tranzakciót regisztráltak a hat évvel ezelőtti állapothoz képest, az árak pedig az akkori szintre estek vissza. Elvétve azonban akad még telek piacon, bontandó állapotú családi házakat pedig talán még könnyebb találni. Igaz, ezek négyzetméterára valahol 100 ezer forint körül mozog - főként, ha a városszövet kiemelt részein találhatóak.

Természetesen a lokáción és az áron túl a telek beépíthetősége is sokat nyom a latba. Budapesten ugyanis elég nagy a szórás a telkek maximális beépíthetőségét illetően, mely egy adott telken belül is változhat, attól függően, hogy a terepszint alatti vagy feletti részről beszélünk. Budapesten egyébként hozzávetőlegesen 10-90 százalék között alakul a maximális beépíthető terület nagysága, mely nagyrészt a városközponttól való távolság függvényében csökken. Így tehát míg egy belvárosi telek javarészt teljes egészében beépíthető, addig a kertvárosi részek felé haladva már jóval nagyobb a zöldterület aránya az építhető lakóépülethez viszonyítva.

Ha a szűkös kínálat ellenére mégis sikerül egy megfelelő telket találni, felmerül a kérdés, hogy mennyiből is húzhatunk fel egy átlagosnál magasabb igényszintű családi házat? Segítségül hívva a legfrissebb építőipari költségbecslési segédletet máris pontosabb képet kaphatunk a beruházás volumenéről. A segédlettel kalkulálva jól látható, hogy 300-400 ezer forintos négyzetméteráron már igazán jó minőségű, energiatakarékos otthonunk lehet. Jó példa erre Földes László és Balogh Csaba Nagykovácsiban épült "Acéltornácos ház" névre keresztelt alkotása is. A 2011-ben "Év Háza" díjjal kitüntetett családi ház 130 négyzetméter, s a tervezők tájékoztatása szerint bekerülési költsége 30-40 millió forint körül alakult (~230-300 ezer forint/nm). Igaz, a költségeket nagymértékben növelhetik az exkluzív igények.