Eladási kényszer és árzuhanás a lakáspiacon

Országosan stagnáló lakóingatlan-forgalom

A tavaly év végi, erőteljes piaci élénkülés sem változtatta meg számottevően a lakóingatlan-forgalmat. Az elmúlt két évben szinte pontosan ugyanannyi, mintegy 90 ezer adásvételt regisztrált a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV). Budapesten összességében 2 százalékkal csökkent a tranzakciószám. Kerületi szinten vizsgálva, 8-ban nőtt a forgalom (20% felett az V., I. és II. kerületben), 15-ben pedig csökkent (20%-ot meghaladóan a XXI. és a VII. kerületben). A megyék közül 9-ben nőtt (10% felett Tolna, Győr-Moson-Sopron és Veszprém megyékben), 10-ben csökkent (10%-ot meghaladó mértékben Nógrád, Heves és Borsod-Abaúj-Zemplén megyékben) az adásvételek száma. A nyugat-keleti különbség látványos: míg a Dunántúlon három megyében csökkent csak a forgalom, az ország keleti felében csupán háromban nőtt.

Ha az éves forgalomra országos szinten nem is, az árakra mérhető hatást gyakorolt az év utolsó és 2012 első negyedévét meghatározó végtörlesztési lehetőség. Az eladott lakóingatlanok átlagára - az év végi értékesítési kényszer mellett az elhúzódó válsághatás és a szűk hitellehetőségek együttes és meghatározó hatásaként - 2010-hez képest a tavalyi évben összességében mintegy 2 százalékkal, 11,76 millió forintra csökkent. Budapesten ennél enyhébb éves csökkenéssel végül 14,78 millió forint volt a tavalyi átlagos eladási ár.

Árcsökkentő végtörlesztés

A végtörlesztés hatása negyedéves bontásban mutatkozik meg tisztán. A 2010-es azonos időszakokkal összehasonlítva, tavaly az első negyedévi enyhébb csökkenést a második és harmadik negyedévben az árak mérsékelt és időszakos emelkedése követte, majd az év utolsó három hónapjában 2010-hez képest több mint 5 százalékkal alacsonyabb áron keltek el az ingatlanok. Az idei első negyedévben 2011 hasonló időszakához képest ennél is meredekebb áresést mutatnak az előzetes adatok, s az előző, 2011 negyedik negyedévi átlaghoz képest is 5 százalék körüli a csökkenés.

Mivel az olcsóbb ingatlanok részaránya az eladásokban nem nőtt látványosan (a 10 millió Ft alatti kategóriában 56-59 százalék közötti a végtörlesztés előtt és alatt is), az átlagos árszínvonal csökkenésének oka egyértelműen az, hogy a végtörlesztési időszakban az eladók nagyobb árengedményre voltak hajlandók. Érdekes az egyes ingatlantípusok közötti differencia; a lakóházak átlagos eladási ára - a lakásokkal ellentétben - csak az idei első negyedévben, a végtörlesztés hajrájában csökkent látványosan. Ennek fő oka az ingatlantípus - részben az összes forgalmon belüli csekélyebb (és idénre tovább csökkenő) részaránya miatti - nagyobb ár-rugalmatlansága. A tulajdonosok azonban ez év elejére már itt is eladási kényszerbe kerültek.

Drága a Balaton és Pest megye

Kistérségi szinten a legdrágább területeket továbbra is a Balaton és Budapest mellett kell keresni: a 173-ból tíz kistérség átlagos fajlagos ára haladta meg tavaly a 200 ezer Ft/m2-t, ebből öt Pest megyei, öt pedig a tóval határos. Mintegy 280 ezer forintos átlagértékkel a fonyódi és siófoki kistérség Budapestet is megelőzi. Ebben nagy szerepe van a tó déli partján eladott nagyszámú új társasházi lakásnak. A fővárosi irányítószám-körzetek közül ismét a 1014-es lett a legdrágább (Budai vár, 681 ezer Ft/m2). A pesti oldal legmagasabb átlagárú körzete pedig a 1051-es, 387 ezer Ft/m2-rel.

Még várat magára a fellendülés

Az OTP Jelzálogbank elemzői úgy látják, az alacsony lakáskeresletet továbbra is az erősödő fiskális szigor, valamint a válság előttihez képest szűk és drága hitelkínálat határozza meg, ugyanakkor a piaci várakozások már javulást mutatnak. Optimizmusra az utóbbi hónapok látványosan élénkülő befektetési célú vásárlásai, az adósmentő programok piaci bizalmatlanságot enyhítő hatása, illetve a szocpol és a kamattámogatott hitel újra bevezetése adhatnak okot.

Jelenleg több pólusú kereslet-kínálati feszültség érezhető a lakáspiacon. A piac egészséges megújulását szolgáló többlet tranzakció bázisa keresleti oldalon az elmúlt években elhalasztott és mostanra felhalmozódó - a válság időszakát megelőző, a túlfűtöttségtől mentes évek átlagos forgalmi statisztikáját alapul véve napjainkra hozzávetőleg 150 ezres - vételi szándék lehet. Kínálati oldalon viszont e mellett plusz tényezőként megjelenhet az az igen jelentős mennyiségű látens piac is, mely vagy nehezen küzd meg adósságszolgálata teljesítésével, vagy több mint 90 nap hátralékkal bír. E mennyiséget - rövid időn belüli piacra lépése esetén - csak a piaci hitelezéssel élénkített kereslet tudná felszívni.

Egyelőre tehát, idénre a lakáspiaci forgalom további stagnálása várható, 2013-ban viszont már élénkülésre lehet számítani. Annak ellenére, hogy az árak alakulása területi és terméktípusok alapján igen eltérő lehet, 2012-ben nem várható a tavalyinál nagyobb arányú árcsökkenés - vélik az OTP elemzői.