A minőség felé mozdul a lakáspiac - újból sláger a kislakás!

Az építési volument vizsgálva a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2008-ban 36 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és közel 44 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt, 1%-kal kevesebbre, mint 2007-ben. Az éves országos adat stagnáló lakásépítést jelez, e mögött azonban jelentős területi eltérések és évközi hullámzások mutathatók ki.

Budapesten és a nagyvárosokban a kiadott új engedélyek száma tavaly is jelentősen, 9, illetve 7%-kal nőtt, a többi városban pedig a használatba vett lakások száma volt 14%-kal magasabb, mint az előző évben. A községekben viszont jelentősen visszaesett a lakásépítés, mind az engedélyeket (-15%), mind a befejezett építkezéseket (-10%) tekintve. Az utolsó negyedévet megvizsgálva megfigyelhető, hogy a befejezett építkezések száma 1%-kal, az új engedélyeké november és december hónapokban 10%-kal csökkent.

2008-ban az új lakások több mint felét természetes személyek építtették, többnyire saját használatra, 47%-át pedig vállalkozások, zömmel értékesítésre. Az Otthon Centrum elemzése szerint az építési formákat tekintve országosan is visszaszorult a lakóparki építkezés, és családi házban épült a legtöbb új lakóingatlan. A lakásépítés továbbra is a közép-magyarországi régióra koncentrálódik. Pest megyében egyötöddel több új lakást vettek használatba, mint egy évvel ezelőtt, Budapesten 9%-kal nőtt a kiadott új engedélyek száma. Az országos lakásépítés fele történik - akár az új engedélyeket, akár a befejezett lakásokat tekintve - a közép-magyarországi régióban

Új építésű lakások piaca

A tavaly októberben begyűrűző pénzügyi válság hatására a bankok nem csak a lakossági oldalon szigorítanak jelentősen finanszírozási feltételeiken, hanem ingatlanprojekt-finanszírozásuk során is jóval körültekintőbben járnak el. Hazánkban mindez az ingatlanpiac fundamentumait meghatározó kedvezőtlen reálgazdasági környezettel párosult, amely a fejlesztési tevékenység rég nem látott visszaesését eredményezte.

"A legnehezebb helyzetben azok a beruházók találták magukat, akik épp' elkezdték az építkezést, viszont a lakásoknak nagyjából csak a negyedét, vagy ennél kevesebbet értékesítettek, illetve alapból árérzékeny vevőket céloztak meg. Mivel ők az építkezést már nem állíthatták le, hirtelen értékesítési kényszerbe kerültek, akár alacsonyabb áron kínálva lakásaikat, lemondva így nyereségük jelentős részéről. Az előrehaladott építkezési fázisban lévő, és magas értékesítési arányokkal rendelkező fejlesztők ugyanakkor viszonylag probléma nélkül vészelhetik át a válság begyűrűzését. Az átadáshoz közeli építkezésekkel kapcsolatban pedig az ügyfelek bizalma is nagyobb" - hangsúlyozta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Az Otthon Centrum 2009. februári, teljes körű budapesti felmérése szerint, idén 9 600 társasházi lakás átadását tervezik a többnyire már elkezdett projektek keretében. "Bár ez a szám kétezerrel több, mint a 2008-ban értékesítési céllal, vállalkozók által épített volumen, ugyanakkor sokéves tapasztalat, hogy az év eleji tervek kb. egyharmada átcsúszik a következő évre, és a válság miatt idén ez a tendencia minden bizonnyal erősödik is. Becslésünk szerint így idén mintegy 30%-kal csökkenhet a megépülő volumen" - hívta fel a figyelmet Valkó Dávid.

Az Otthon Centrum elemzése alapján a válság hatásaira csak késéssel reagáló kínálati oldal jövőre pedig még ennél is jobban visszaeshet, s ez - a most 1 900, már átadott, de eladatlan mennyiség felszívódásával - többéves távlatban akár hiányt is okozhat az akkorra remélhetőleg újra normálisan működő újlakás-piacon.

"A vevői szokásokat tekintve megfigyelhető a vásárlók alkupozíciójának,valamint a kisebb lakások iránti érdeklődés megerősödése. Elterjedtek az ingatlanpiacon lehetőségeket kereső készpénzes vásárlók, ugyanakkor persze sokan elhalasztják vásárlásukat, ami élénkítőleg hathat a bérlakás-piacra" - emelte ki Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója.

A korábban is jelen lévő értékállósság és minőség kulcsszavak mellé a vevők számára a beruházó megbízhatósága, tőkeereje és banki referenciái is eddig nem látott fontosságot nyertek. A szerződések aláírása a korábbiakhoz képest több héttel kitolódott, ennek oka a nagyobb körültekintés, és az előzetes hitelkérelmi bírálat lefuttatása.

"A megváltozott vásárlói igényekre reagálnak a fejlesztők; bár ebben a piaci környezetben a bevethető eszközrendszerük nagyban behatárolt. Nem minden esetben lehet azonnali döntéseket hozni, sem a lakásszámban, sem a lakások kialakításában, maradnak tehát a különféle akciók, promóciók, illetve a nyílt árcsökkentés. Ez utóbbinál viszont gyanúra adhat okot, ha a beruházó könnyen és nagy arányban hajlandó a csökkentésre. Úgy gondolom, hogy a jó fejlesztések lakásainak nagy részét fel fogja szívni a piac. A jó ár-érték arány még a nehéz időszakban is felkelti a potenciális vevők érdeklődését" - mondta Kühne Kata.

Használt lakások piaca

2008 utolsó két hónapjában háromféle vevői csoport volt jelen a 2007 hasonló időszakához képest közel felére zsugorodó piacon: a tőzsdei és egyéb pénzügyi befektetés helyett megtakarításait ingatlanba átcsoportosító készpénzes vásárlók; azok, akik tranzakciójukat már az év folyamán korábban megkezdték, és már aláírt adásvételi - és esetleg hitel- - szerződéssel rendelkeztek; illetve akik valamilyen, pl. családi okból kénytelenek költözni, és nem halaszthatták el a vásárlást.

"Bár a lakásigények megváltozása nem következik be egyik napról a másikra, a csökkenő lakásigényeket a válság kezdetekor előre vetítő jóslatunk részben már a 2008 november-decemberi tranzakciós adatokat megvizsgálva bizonyítást nyert. Az év utolsó két hónapjában az addig eltelt tíz hónaphoz képest minden kategóriában és területen csökkentek, (általában 3-8%-kal) a megvásárolt lakások négyzetméter-árai, csak a téglalakások országos átlaga nem változott tavaly. A folyamatos árcsökkenés pedig már 2007 végétől megfigyelhető, illetve tovább folytatódik 2009-ben is" - emelte ki Kühne Kata.

Az elemzés szerint a vevők fajlagosan olcsóbb ingatlanokat vesznek, ugyanakkor a lakásméretből egyelőre nem adnak alább. Ezt egyrészt minőségi kompromisszummal érhetik el, vagyis a lakás ára jóval fontosabbá válik, mint az állapota, másrészről javult az alkupozíciójuk. A piac szűkülése miatt egyre többször kénytelenek az eladók jelentősebb árcsökkentésre. Az Otthon Centrum értékesítési adatbázisa nagyrészt alátámasztja ez utóbbi teóriát: a válságot megelőző 3-5%-hoz képest 5-7%-ra nőtt a kínálati és a tranzakciós árak közötti különbség. Ugyanakkor megmarad a kettősség a piacon: jó befektetésnek tekinthető lakásoknál néhány százalék az alkulehetőség, míg egyes típusoknál - nem felújított nagy panellakás vagy családi ház - extrém esetben akár a 20-30%-ot is elérheti.

Építési / fejlesztési telkek piaca

A fejlesztési telkek piaca már másfél éve érezhetően lassulásnak indult. "Bár 2008 közepéig viszonylag élénk és fizetőképes kereslet mutatkozott a beépíthető területek iránt, csak néhány nagy volumenű telektranzakció zajlott az év során. A magas tőkeáttétellel vásárló spekulánsok hamar eltűntek a piacról, és az ingatlanfejlesztők aktivitása is csökkent. A keresleti oldalt tehát gyakorlatilag az a korlátozott számú tőkeerős vevő jelenti, akik a válság előttinél jóval alacsonyabb árszinten lennének csak hajlandók vásárolni, amit az utóbbi hónapokban az eladók többsége kénytelen volt elfogadni" - mondta Valkó Dávid.

A kínálati árszintek nagyjából a 2005 végi árszintekre estek vissza, ennek alapján kb. 20%-os árzuhanás már év végére nyilvánvaló volt, de a piac befagyása miatt az áresés valós mértéke egyelőre nem látszik - derül ki az Otthon Centrum elemzéséből.

"Az ingatlanpiac alapjai és a projektek piacra vitele alapvetően változtak meg az év utolsó két hónapjában. Jelenleg a piac és a korábbi működési modellek újragondolása zajlik, megnehezítve az új árazás kialakulását minden részpiacon. Mivel egy fejlesztési telek értéke alapvetően a rajta megvalósítható ingatlanfejlesztési projekt értékétől függ, az új árszintek kialakulása az üzleti tervek újragondolásával történhet meg" - tette hozzá Kühne Kata.