Kereskedelmi ingatlanok - elégedett bérlők és fejlesztők

A vásárlási szempontok alakulása: a vásárlói döntés tényezői

Az ingatlanfejlesztés során a fejlesztők és üzemeltetők, nagy hangsúlyt helyeznek a vásárlóerő, vásárlói szokások, konkurenciaelemzés, majd nyitás után az elégedettségi vizsgálatok elvégzésére és folyamatos frissítésére. A legfontosabb szempont a vásárlási helyszínek kiválasztásában a termékek minősége és árszínvonala, illetve az üzlet választéka. Jellemzően a fogyasztók itt a minőség és az árszínvonal arányosságát várják el. Különböző fogyasztói megkérdezések eredménye szerint a választék, a frissesség, valamint a minőség is előkelő pozíciót ért el.

Az üzletek kiválasztásában szintén fontos szempont a lakóhelyhez vagy munkahelyhez való közelség, ez különösen a napi bevásárlások esetében merül fel. A legtöbben a kisebb önkiszolgáló boltokat keresik fel, a vásárlók kétharmada legalább hetente egyszer vásárol ott. A hipermarketeket inkább a nagyobb bevásárlások alkalmával keresik fel a vásárlók, a heti-kétheti bevásárlók aránya éppen a vásárlók felét teszi ki. A szakboltokba, piacokra szintén ritkábban járnak vásárolni az emberek.

A kereskedelmi ingatlanfejlesztések piaca ennek megfelelően alakul: láthatóak a még mindig dinamikus plázafejlesztési és más nagy léptékű programok, miközben érezhetően elindult a belváros újraélesztése is.

Az üzletközpontok fajtái

A bevásárlóközpontok, üzletközpontok kínálata még bővülő, és az üzletek méretét is növekvő trend jellemzi - drága és olcsó helyeken egyaránt. Az üzletterületek növekedésének egyik oka, a nyugati mintájú bevásárló-udvarok elterjedése. Ezen strip mall (külső megközelítésű bevásárlóközpont) típusú üzletközpontok jellemzője, hogy az olcsóbb telkeken, a városszéli forgalmasabb utak mentén épült földszintes üzletek alacsony bérleti díj ellenében is nagy alapterületet biztosítanak az üzletek bérlői számára. A tér tehát egyre bővül a vásárlók körül, legyen az luxus vagy "pénztárcabarát" üzlet.

A plázák mini városközpontnak is tekinthető. Benne élelmiszer hiper- vagy szupermarket, néhány kulcsfontosságú "mágnes" bérlő, gyakran több mint 100 butik és kisebb áruházak - a magyar piacon már jól ismert bérlői mixszel. Fontos az eladótérhez mérten szükséges parkolószám biztosítása, sőt, magukat az üzleteket is úgy alakítják ki, hogy a vásárlók könnyedén megközelíthessék az egységek bejáratait, közvetlenül a parkolóból.

A hipermarketek és bevásárlóközpontok között vannak hasonlóságok, alapvető különbség mutatkozik azonban abban, hogy nagyközönség hogyan látja és értelmezi ezeket az egységeket. A bevásárlóközpontokban a fókusz a divaton, a szórakozáson és az életstíluson van, míg a hipermarketekben az FMCG és a tartós fogyasztási cikkek igen széles választéka található, voltaképpen egyetlen, sok hellyel rendelkező nagyáruházban. Elhelyezkedésük is jelentősen eltér egymástól, s bizonyos tekintetben a két formát nem kell versenytársnak tekinteni, mindkettő igen fontos funkciót tölt be a modern magyar kiskereskedelemben.

Trendek

A bevásárlóközpont-fejlesztések trendjei - növekvő méret és vidéki expanzió

Az egyre látványosabb megaüzletek szaporodása mögött számos ok húzódik meg. A kereskedelem terén hazánkban is egyértelmű a nemzetközi cégek térnyerése, amelyek üzletstratégiáját sok esetben nemzetközi standardok írják elő, így az üzlet pozícionálása, kialakítása során ehhez kell alkalmazkodniuk. A márkára jellemző szabványok betartása alapvetően meghatározza a hazai ingatlanfejlesztés irányát is. Gyakori igény akár egymás melletti vagy mögötti területek egymásba nyitása egy-egy bevásárlóközponton belül a megfelelő méretű egység eléréséhez.

Nemzetközi tapasztalatok alapján a hipermarketek és bevásárlóközpontok kb. 100.000 - 150.000 lakos esetén működtethetők gazdaságosan. Ebből a szempontból Magyarországot mennyiségi aspektusból akár már most is, de legkésőbb néhány év múlva telített piacnak tekinthetjük. A nagy kereskedelmi vállalatok versenyében csak azok a magánvállalkozások maradhatnak életben, amelyek csatlakoznak valamelyik beszerzési társuláshoz.

A hazai trendeket nézve a fővárosi beruházások korszaka után nagy lendülettel indultak el vidék irányába is a fejlesztők, és amint a 50-60 ezer lakosú városok piaca telítődik, a kínálat tovább mozdul a 20-30 ezres lélekszámú települések felé is.

A belvárosi kiskereskedelem trendjei - hagyományos sétálóutcák és nemzetközi márkák

Érdekes régi-új igényként jelenik meg, hogy a mai minőségtudatos középkorosztály számára újraélesszék a hagyományosabb vásárlást lehetővé tevő áruházakat (például a Skálát). Felmérések szerint sok brand, vagy márkaüzlet ugyanakkor eddig azért maradt távol hazánktól, mert nem volt lehetősége a márkanevéhez méltó nagyságú és színvonalú üzlet megnyitására. A Váci utca, az Andrássy út, a Divatcsarnok, a Dorottya utcai fejlesztés, az Opera környéke, a Deák Ferenc utca újraéledése azt jelzi, hogy megújulnak a hagyományos sétáló- és bevásárlóutcák is.

Három-négy éve érzékelhető trend, hogy a korábban plázákba "koncentrálódott" kereskedők is egyre nagyobb hajlandóságot mutatnak arra, hogy megjelenjenek Budapest belvárosában, amely reklámérték, üzletméret és forgalom szempontjából is ideálisabb helyszínt jelent egy "flag ship" üzlet megnyitására. "Tekintve, hogy a különböző plázákban 100 - 350 négyzetméter között van ma az átlag üzletméret, érthető a nemzetközi brandek érdeklődése a belváros iránt.

Egy nemzetközi márka piacra lépése, és egy új flag ship üzlet megnyitása esetében azt látjuk, hogy jellemzően 1-3 ezer négyzetméteres üzlethelyiséget választanak" - magyarázza Mátyás László. Az utóbbi időben például a New Yorker 2.000 négyzetméteres, míg a H&M 3.000 négyzetméteres reprezentatív belvárosi üzlethelyiséget nyitott, amely jelzi a belvárosi projektek és helyek felértékelődését.

A nemzetközi márkák az ezer feletti négyzetméteres üzleteikben nagyobb hatékonyságot produkáltak, mint a néhány száz négyzetméteresekben, vagyis sikerült megnövelniük fajlagos forgalmukat. A növekvő árukínálat és az üzlet prezentálásának erősödő igénye helyigényes. A reprezentatív, reklámértékű belvárosi üzletek a konkurencia és a piac felé is hatásos üzenetnek bizonyulnak, az üzletnagyság sokszor egy cég piacon betöltött szerepét is jelzi.

A nagyobb üzletterületek bérlői erősebb pozícióval is rendelkeznek a tárgyalás során, így alacsonyabb bérleti díjat érhetnek el. A területnövelés azonban önmagában nem tekinthető a siker zálogának, a túl gyors területnövekedés áruellátási vagy infrastrukturális zavarokhoz vezethet, amelyek végeredményben ellentétes hatást érnek el.

A kínálat bővülése, a hely és az időzítés is döntő tényező lehet. Ha attraktív, bevezetett helyen nyílik egy bevásárlóközpont (pl.: ilyen lesz a Budai Skála helyén), akkor a bérbeadó jó pozícióban van. Egy kevéssé frekventált helyen a bérlők alkupozíciója erősebb lehet. A bérlői mix szerencsés összetétele is fontos tényező a bérleti díjak árszínvonalának alakulásában.