Elpattant egy húr - Összeomlik a hazai lakáspiac

Az 1990-es évek végéig a lakáshitelezés szintje alacsony volt hazánkban. 97-ben megkezdődött egy gazdasági fellendülés, '98-99-ben az ingatlanpiac is látványosan felélénkült, és ekkor indult be a bankok kiskereskedelmi ágazatainak fejlesztése is. Az ezredforduló környékére a forint alapkamat mérséklődött, az állam pedig támogatást vezetett be a lakáshitelekre. Az általános támogatási rendszer bevezetése tovább növelte a lakáshoz jutás esélyét, vele együtt a jelzáloghitel-állomány növekedését. Mivel kezdetben a támogatási rendszer a második, harmadik lakás vásárlása is kiterjedt, megkezdődött egy spekulációs ingatlan felhalmozási folyamat, ezt erősítette az az elterjedt hit, mely szerint az uniós csatlakozást követően az ingatlanárak számottevően növekednek majd.

A lakáspiac az utóbbi 5-8 évben a gazdaság egyik sikerágazata volt, mára azonban az ingatlanpiac bővülése egy időre elérte felső határát, egyes területeken élénkülés, másutt stagnálás, illetve visszaesés várható.

Szembeötlő, hogy a globális tendenciával szemben Magyarország népessége nem nő, hanem lassan de folyamatosan csökken. A földterület ára mégis trendszerűen nő, az ingatlanpiac átlagánál lényegesen magasabb reálhozamot biztosítva. Ennek részint az az oka, hogy az ország mezőgazdasági területének háromnegyedére, vagyis az ország teljes területének felére a 2004. májusi EU-csatlakozás óta a korábbi szint négy-ötszörösét kitevő ún. földalapú támogatást lehet igénybe venni, amelynek fő feltétele a terület "kultúrállapotának" biztosítása. A termőföld árát, és közvetve a nem-mezőgazdasági területek árszintjét is, ugyancsak felfelé hajtják a határon keresztüli vásárlások moratóriumának letelte utáni liberalizálással kapcsolatos várakozások. Egy másik fontos áremelő tényező a rendelkezésre álló földterületek infrastrukturális ellátásának folyamatos fejlődése, a közlekedés, csatornázás, közművesítés, stb. tekintetében. A harmadik említésre érdemes tényező a népesség nagyfokú koncentrációja. Az ország lakosságának 30%-a ugyanis az ország területének mintegy 2%-án él, és a hazai GDP nagyjából felét ellenőrzi. Az említett területen a földterület iránt visszatérően jelentős túlkereslet alakul ki, ami a belterületi földek hazai piacát bizonyos mértékig húzza magával, bár kétségtelenül vannak jelentős méretű leszakadó, nem keresett területek is.

A hazai lakásállomány (4,2 millió darab fölött) 1990 óta 10%-kal növekedett, úgy hogy a növekményre a korábbiaknál egyharmaddal nagyobb átlagos szobaszám jellemző. Ez azért van így, mert a népesség létszáma csökken ugyan, de az átlagos családnagyság is csökken, és az önálló háztartások alapítására vonatkozó kielégítetlen igény folyamatosan jelentős. A lakásvételi és -építési kereslet másik alapvető hajtóerejét a növekvő minőségi igények adják. Csupán a példa kedvéért, a hazai lakásállománynak mintegy egyötöde ma is a korszerű követelményekhez képest teljesen elavultnak tekinthető, alap nélküli vályogházakból, másik egyötöde pedig az előzőnél jóval magasabb színvonalat képviselő, de ugyancsak gyorsan avuló házgyári technológiával épült lakásokból áll. Az új lakások építésének az utóbbi években tapasztalt volumene (30-55 ezer lakás, vagyis a teljes állomány 1%-a) a létező minőségi többletigények mellett kifejezetten szerénynek tűnik.

A mai helyzetben az ingatlanpiac egyetlen igazán dinamikus szegmense az irodafejlesztés, ahol, különösen az ország központi régiójában, tartósan jelentős túlkeresleti állapot várható.

A lakáspiacon kedvezőtlen a helyzet. A kormány kiigazító csomagja olyan időszakban érkezik, amikor a korábban említett szabályozási ciklus következtében az árak már amúgy is stagnálnak, több területen pedig egyértelmű áresés tapasztalható. A akáskeresletet a kiigazító csomag konjunkturális hatása, a csökkenő jövedelem és az emelkedő kamatszint minden bizonnyal visszaveti majd. A megmaradó kereslet részben az új lakások felé fordulhat, tekintettel az ÁFA felső kulcsának csökkenésére, illetve az újonnan bevezetendő tőkejövedelem-adók terelő hatására. A növekvő energiaköltség és az emelkedő infláció az építőanyagárakat kezdetben megdobhatja, ennek azonban az építőiparban kibontakozó dekonjunktúra erőteljesen határt szabhat. Hasonlóan lefelé szoríthatja az árakat az alulfoglalkoztatott építőipari vállalkozók csökkenő munkadíja is. Itt figyelembe kell venni, hogy az utóbbi hónapokban jelentősen visszaesett az autópálya-építés lendülete, illetve azt is, hogy az infrastrukturális fejlesztési célú EU-transzferek tekintetében jelenleg egyfajta kényszerű pályázati szünet van érvényben: a 2004-06 közötti források jobbára már kimerültek, a következő költségvetési időszakot érintő források pedig csak jó idő múlva lesznek elérhetők.

A fentiek fényében könnyen elképzelhető, hogy a 2006-07-es időszakban a lakásárak átlaga országosan akár 10-15%-ig menően is visszaeshet, aminek Budapesten nagyjából 0-5% közötti áresés felelne meg. Ez a fajta korrekció, ha bekövetkezik, akár amolyan kisebbfajta piaci buborék elpattanásaként is felfogható, amelyet érdekes módon nem az ingatlanárak korábbi, nyilvánvalóan jelentős felfutása idézett elő, hanem az a körülmény, hogy az ingatlanpiac alakulását meghatározó legfontosabb makrogazdasági mutatók adott szintje egyensúlyi okok miatt fenntarthatatlannak bizonyult. Az említett buborék tehát inkább makrogazdasági, semmint ingatlanpiaci természetű.