Top10: ezeket a lakásokat tuti nem adod el

1. Legénylakások

Az így hirdetett ingatlanok az esetek döntő többségében 30 m2 alatti, ugyan belvárosban lévő, de általában földszinti, sokszor a szuterénben található kuckókat jelölnek, jellemzően szerény gépészeti felszereltséggel, limitált napfénnyel, és még inkább visszafogott kilátással. Sokszor "virágos, zöld udvarra nyíló" lakásként hirdetik őket, ami annyit jelent, hogy a körfolyosós bérház belső udvarában, közvetlenül a száradó ruhák mellől, esetleg a pincéből nyílik a bejárat. Eladni azonban nemcsak ezért nehéz őket, hanem arra is figyelni kell, hogy mi az ingatlan minősítése: sokszor ezek az "ideális kuckók" a valóságban tárolóként, irodaként vannak nyilvántartva, ami később sok probléma forrása lehet.

2. Osztatlan közös tulajdon

Nagyon ritkán hangsúlyozzák a hirdetésekben (nem véletlenül), sokszor csak az utolsó pillanatban, a szerződés aláírásánál derül ki. Az ingatlanügynököknek természetesen kifinomult érvrendszerük van arra vonatkozóan, miért érdemes egy ilyen ingatlant megvásárolni - az igazság azonban az, hogy az ilyen vásár sok esetben lutri, vagy szerencsénk lesz a tulajdonostársakkal, vagy nem, sokszor sajnos az utóbbi eset jellemző. Nehezebb ügy a területhatárok érvényesítése (néha még akkor is, ha létezik úgynevezett használati megosztás), a hitelfelvétel, az esetleges fejlesztések, valamint a későbbi eladás a többiek elővásárlási joga miatt nehézkes lehet. Csak tapasztalt ügyvéddel szabad ilyesmibe belevágni.

3. Megújuló társasház

Akár jó vásár is lehet (ha valaki mostanában annyira optimista, hogy középtávon az ingatlanárak emelkedésére számít), de nem egyszer rengeteg bosszúság forrása, valamint alaposan megterheli a családi költségvetést. Kevés olyan lakóközösség van az évszázados bérházakban, ahol gyorsan összedobják a pártízmilliós felújítási költséget: nagyon valószínű, hogy az ezzel a címszóval illetett ingatlan megvásárlása után hosszú évekig előbb a felújítás zaját kell elviselni, majd pedig csillagászati mértékű közös költség formájában a hitelt visszafizetni. Ráadásul a 2000-es évek közepének kellemetlen tapasztalatai miatt érdemes azt is tudni: csak az a társasház felújított, ahol a munka 80-90%-a kész van - nem egyszer előfordult már, hogy a kivitelező anyagi vagy egyéb okok miatt levonult a területről (természetesen magával víve az addig befizetett pénzt is). Megesik, hogy a megújuló jelzővel az egyébként borzasztóan rossz környékről próbálják elterelni a figyelmet.

4. Többgenerációs családi ház

A jobbik eset, ha csak a fenntartási költségek magasak (ilyen típusú ingatlan esetén nagyon fontos előre gondolkodni, mennyibe fog például télen a fűtés kerülni), rosszabb, ha a 80-as évek stílusában, az akkori technológiákkal épült házat még alaposan fel is kell újítani. Az ingatlanpiacon hosszú évek óta ezrével kínálják az ehhez hasonló ingatlanokat: vagy a devizahitel törlesztőrészlete emelkedett megfizethetetlen szintre, vagy a rezsiköltséget nem tudják többé finanszírozni a lakók. Ne tévesszenek meg senkit a különféle extrák: a medence, a szauna, a hatalmas kert mind súlyos tízezreket emésztenek fel havonta, valamint sajnos egyre több fővárosi kerületben gondolni kell a különféle címeken szedett ingatlanadó jellegű terhekre is.

5. Panorámás panellakás

Fantasztikus kilátás a városra a nyolcadikról, kilencedikről, tizedikről..mindez ráadásul bőven 10 millió alatt? Csábítónak hangzik, de sajnos sokszor nem az. Ezek az épületek rendszerint nagy lakásszámúak, és ahogy az lenni szokott: minél több tulajdonos, annál nehezebb bármiben is megegyezni. A panellakások vásárlásának egyébként is külön művészete van, de ilyen esetben mindig alaposan tájékozódni kell a ház anyagi ügyei iránt, és némi kutatómunka szükséges a lakóközösséget illetően is. Egy 50-60 lakásos lépcsőházban hatványozott az esélye annak, hogy lesz 2-3 nehezen elviselhető lakó, a panelban pedig sajnos nincsenek távolságok...

6. Stresszmentes, vidékies környezetben

Külső kerületekben (főleg a pesti oldal kertvárosi részeiben) alkalmazott hívószó. Ami szinte biztos: közlekedni leginkább csak autóval lehet, messze van a bolt, óvoda, iskola, közlekedési csomópont. Az ingatlanvásárlás egyik aranyszabálya, hogy többször, több napszakban is alaposan körbe kell nézni a környéken: könnyen lehet, hogy a vidékies környezet azt is jelenti, hogy több szomszéd haszonállatokat tart. Ez elsőre sokaknak még aranyos is, azonban a sokadik hajnali ébredés (kakasszóra), illetve a nagyobb testű haszonállatok nyári környezete nem keveseket gyors költözésre késztetett már. Az érdeklődés ugyan nagy, a tényleges adásvételek száma azonban már messze nem kiemelkedő a kategória iránt.

7. Főutak, sugárutak, bulvárok

Olyan mértékben visszaesett a forgalmas utak mentén lévő lakások iránti érdeklődés, hogy sokszor már egyes ingatlanirodák is csak nagy sóhajtozások közepette veszik fel ezeket a kínálatba. Sajnos az utóbbi évtized tapasztalatai alapján ki kell mondani: a Hungária körútra, a Váci útra, a Budaörsi útra, az Üllői útra és társaikra néző ingatlanok gyakorlatilag eladhatatlanok, de hasonló a helyzet a Rákóczi úton is. Az előbbiek miatt az árak a környékhez képest akár alacsonyak is lehetnek, ám a későbbi értékesítés akár több évbe is beletelhet. (Érdemes tudni, hogy a külföldi vevők eltűnésével ma már az Andrássy úti lakások sem annyira keresettek, mint a válság előtti években).

8. Rossz hírű kerületek

Nevezték már őket megújulónak, újraéledőnek, vagy éppen újjászületőnek: néhány utca felújításától azonban a fővárosi kerületekről alkotott kép, illetve az ottani viszonyok még nem különösebben változtak meg. Ugyan történtek fejlesztések, de a VIII. kerületnek a József körúttól kifelé elhelyezkedő részei (elsősorban a Teleki tér és az Orczy út környékén) maximum a teljesen tájékozatlan vidéki vásárlók érdeklődését keltik fel - de azt is csak addig, amíg meg nem érkeznek a helyszínre. Nem különösebben rajonganak a vásárlók a Hős utca és környéke iránt sem, de Újpest bizonyos paneles részein, Csepel egyes utcáiban, valamint a külső VII. kerületben sem árt az alapos körültekintés - legyenek akármilyen alacsonyak is az árak. A sokáig rettegett és lepusztult Havanna lakótelepet ugyan bekamerázták, ám még mindig Budapest egyik legolcsóbb környékének számít, nem minden ok nélkül.

9. Távfűtéses lakások

Az eladást rögtön nehezíti, hogy a fejlettebb ingatlankereső portálok mindjárt az elején lehetőséget biztosítanak arra, hogy kizárjuk a keresésből ezeket a lakásokat, a második lépcső pedig az, amikor az eladó szóban közli a jellemző fűtésköltséget. (Ha ezt számlákkal valamiért nem tudja alátámasztani - jellemzően elvesztek, még nem jöttek meg - a bemondott összeg kétszeresével kell számolni. Hiába volt az áfacsökkentés, a távfűtés főleg nagyobb lakások esetén még mindig nem olcsó mulatság, a leválni kívánó társasházak elé pedig finoman fogalmazva is meglehetősen sok akadály kerül, mire indulhat az önálló mérés. Ezzel kapcsolatban megjegyzendő, hogy a "felszerelt" egyéni mérőóra még nem jelent semmit, az csak akkor ér bármit, ha már az ott mért fogyasztás szerint fizetnek a lakók. A komoly marketingmunka ellenére az ilyen lakásokat a többség még mindig kerüli.

10. Újépítésű falanszterek

Sajnos sok újépítésű fejlesztés nem úgy sikerült, ahogy az a prospektusokon és a színes szóróanyagokon anno szerepelt. Főleg a sok egymás utáni ütemből álló, nagy lakásszámú projektek váltak modern kori lakótelepekké, gyenge vagy éppen semmilyen hangszigeteléssel, kisebb-nagyobb szerkezeti hibákkal, amit a projektcég megszűnése után a lakóközösség saját erőből javítgathat. Néhány év után megnézve sajnos az állapotok és a lakók közötti viszonyok nem sokban különböznek egy külvárosi lakóteleptől. Vevőriasztó lehet a lépcsőház állapota, a környéken félbehagyott, vagy el sem kezdett tereprendezés. Sok helyen az építtető által kötött kizárólagos szerződéseknek köszönhetően csak egyfajta tv és internetszolgáltatót lehet igénybe venni, akik nem haboznak kihasználni a lehetőséget, és magasan tartják az árakat, de nagy izgalmak derülhetnek ki a közüzemi szolgáltatások egyenlegével kapcsolatban is.