Lakásvásárlás: egyre nehezebb dolga van annak, aki alkudni akar

Csupa jó hír a lakáspiacról 2014 első negyedévében: növekvő tranzakciószám a használtlakás piacon, emelkedő lakásépítési számok, élénkülő lakáshitelezés. Elkezdhetünk bizakodni? "A lakáspiacon tapasztalt növekedés még nagyon kezdetleges és törékeny. A háztartások bizalmának fokozódása egyértelműen látható a forgalom növekedésen, a megugró háztartási lakáscélú hitelezés is ezt támasztja alá. Hosszú évek után először az idei első negyedévben a saját célú építkezések száma is növekedett, magyarul egyre több család mer belevágni a költséges, hosszú építkezésekbe. Az első három hónapból azonban még nem szabad messzemenő következtetéseket levonni, hiszen a gazdasági alapmutatókban még nem feltétlenül látszik a lakáspiaci fellendülés, illetve a bizalom növekedésének alapja." - mondja Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Lakáshitelezés és használt lakáspiac

A kereslet növekedésének több oka van: nőtt a befektetési céllal lakást keresők száma, akik vagy a jövőbeli áremelkedésben bízva, vagy a kiadási céllal vásárolnak. Sokan most hajtották végre a korábban elhalasztott vásárlásaikat. Az elmúlt 5 évben a legfőbb motivációt a demográfiai változások jelentették az ingatlan adásvételekben, így a negatív gazdasági környezet és háztartások várakozásai mellett is évről-évre 85-90 ezer körüli adásvétel valósult meg. Ez ugyanakkor azt is jelentette, hogy a válság előtti évekhez viszonyítva a piac csak félgőzzel teljesített, azaz nagyon sok vásárlást halasztottak el. Most ezekből valósult meg néhány.

2014 első negyedévében hosszú évek óta most először csökkent az áralku mértéke 2013 azonos időszakához képest. Ez tükrözi az év elején tapasztalható forgalomnövekedést. Mind a kínálati árcsökkenés, mind a vevői tényleges áralku esetében csökkent az árengedmény mértéke 2013 első negyedévéhez képest. 2014 első negyedévében az átlagos, 12 százalékos teljes árengedmény mértéke már a 2010-es, 2011-es szintet idézi, bár a válság előtti időktől még messze áll. A tavalyi év utolsó negyedévéhez képest minimálisan csökkent a használt téglalakásoknál elérhető teljes árengedmény, a családi házaknál pedig változatlan maradt. Nagyobb csökkenés csak a panellakásoknál volt, majdnem egy százalékpontnyi.

Az értékékesítési idők is csökkentek az első három 3 hónapban az előző év azonos időszakához képest. Egyedüli kivételt a használt téglaépítésű házak jelentenek, ahol 10 nappal nőtt az átlagos értékesítési idő, így az jelenleg 7,5 hónap. A használt tégla- és panellakások esetében a csökkenés nem számottevő, a panellakásoknál átlagosan 3, a téglalakásoknál átlagosan 4,5 hónappal kell számolni az értékesítéshez.

Lakásépítések és újlakás piac

2014 első három hónapjában 50 százalékkal nőtt az épített lakások és 20 százalékkal az építési engedélyek száma. A növekedés mindenképpen bíztató a 2013-as negatív rekordok után, ugyanakkor a piac nagyon mélyről jön fel, 2013-ban a használatbavételi engedélyek száma 31, az építési engedélyek száma 29 százalékkal csökkent a 2012-es szinthez képest. 2014 első negyedévében csaknem 1700 lakást adtak át, ami valóban 50 százalékos növekedés 2013-hoz képest, de az ugrás mögött főleg a bázishatás áll, tekintve, hogy az idei első három hónap teljesítménye a 2012-es szintnek csupán kétharmadát, a 2007-es szintnek pedig csak 15 százalékát adja. Az építési engedélyeknél hasonló a helyzet, a 20 százalékos, 2013 első negyedévéhez mért, növekedés mellett a 2014 első negyedévében kiadott engedélyek száma csak a 2012-es azonos időszakra vonatkozó adat 80 százalékát adják, a válság előtti szinttől még 70 százalékos az elmaradás. További pozitívum, hogy vidéken a háztartások várakozásait, bizalmi helyzetét, jövőbe vetett hitét jobban tükröző saját célú építkezések jobban emelkedtek, mint az értékesítési célú építkezések.

Az összes eladáson belül egyre kisebb részt tesznek ki az újépítésű lakások. Amíg 2008-ban országos szinten 9 százalék körüli, Budapesten pedig 15 százalék körüli volt a részarányuk az összes eladáson belül, addig ez 2013-ban 3, illetve 4 százalék alá esett vissza. "Egyértelmű, hogy a keresletoldali stimuláló intézkedések, mint a szocpol és a kamattámogatás nem elegendők a piac beindítására, az egyik legnagyobb problémát jelentő statikus lakáskészlet felfrissítéséhez a kínálati oldalnak, a fejlesztőknek is támogatásara van szüksége. Az olcsó finanszírozási lehetőségek mellett az újlakások árának ÁFA tartalmának csökkenése hozhatná meg azokat a változásokat, amelyektől a fejlesztések ismét rentábilisak lennének a fejlesztők számára és ezzel új kínálat kerüljön a piacra" - tette hozzá Déry Attila.

Bérlakások piaca

A bérleti díjak emelkedése 2014 első negyedévében is folytatódott, az előző év azonos időszakához hasonlítva mindhárom ingatlantípus esetén növekedés tapasztalható, sőt a panellakások kivételével a 2013-as egész éves átlagot hasonlítva is emelkedés látható. Az emelkedés visszafogott, de évek óta stabil.A növekvő bérleti díjak a befektetési célú ingatlanvásárlást is vonzóbbá tehetik. A jelenleg bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok esetében egy 10 éves befektetési időszakon továbbra is 7 és 9 százalék közötti hozamokat lehet elérni.

"A helyzet tehát bíztató, de azt sem szabad elfelejteni, hogy nagyon mélyről kell visszakapaszkodnia a piacnak, és az alacsony bázis miatt most az abszolútértékben vett kisebb elmozdulások is nagynak tűnhetnek, de a válság előtti szint még messze van. Mindazonáltal a lakáspiacnak már nagyon szüksége volt ilyen jó hírekre, hiszen ezzel építhető a nagyon hiányzó bizalom minden szegmensben" - mondja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója