Lakásmaffia nyerészkedhet a Nemzeti Eszközkezelőn

A kormány döntött a Nemzeti Eszközkezelő Társaságról (NET); a hiteladós az ingatlanban maradhat bérlőként, s ha konszolidálódik a helyzete, visszavásárolhatja. Az állam 2014 végéig 5 ezer lakást vásárol meg, a földrajzi elhelyezkedéstől függően, a szerződéskori forgalmi érték 35-55 százalékán. A bérleti díjat rendeleti úton szabályozza a kormány, a szociális helyzetet figyelembe véve. Ugyanakkor a bérlővé vált hiteladósok az MNB alapkamattal megemelve, ugyanazon az áron vásárolhatják vissza az ingatlant, amilyen áron az állam megvásárolta azt a banktól. A visszavásárlást legkorábban hat hónap múlva kezdeményezhetik.

A NET szolgáltatásait a hiteladós vagy a vele egy háztartásban élő házas- és élettárs veheti igénybe abban az esetben, ha legalább két gyereket nevelnek. Előírás, hogy a hitelszerződés 2009. december 31. előtt köttessék, s feltétel az is, hogy az ingatlan akkori forgalmi értéke nem haladhatta meg városokban a 15, kistelepüléseken a 10 millió forintot. Az is feltétel, hogy a tartozás tartósan késedelmes legyen, vagyis 180 napon túli elmaradással bírjon a háztartás.

Nos, a fentiek fényében tételezzük fel, hogy egy állampolgár 2007 januárjában 11 millió 250 ezer forint deviza alapú hitellel vásárolt meg egy 15 millió forint forgalmi értékű budapesti vagy megyei jogú városban található ingatlant. Számításaink szerint -melyeket majd később részletezünk- jelen devizaadós 2010 végéig mintegy 4,6 millió forintot törlesztett hiteléből addig, míg a növekvő árfolyamok miatt már nem bírta tovább a részleteket. A törvény értelmében a szerződéskori forgalmi érték 55 százalékán veszi meg az állam a problémás hitelesek ingatlanát, tehát hősünk esetében 8,25 millió forintot fog kifizetni a NET az ingatlan földrajzi elhelyezkedésétől függően. A bérlővé vált hiteladós később az MNB alapkamattal megemelve, ugyanezen az áron vásárolhatja majd vissza az ingatlant. Tehát hősünk esetében ez akár azt is jelentheti, hogy az önrész, az eddig befizetett törlesztőrészletek, valamint a visszavásárlási ár összege (összesen: 13,6 millió forint) még úgy is az ingatlan valós értéke alatt marad, ha azt vesszük, hogy az ingatlanárak jelentős esést produkáltak a gazdasági válság hatására.

Nagyon eltérően reagált a gazdasági válságra a magyar ingatlanpiac: akadnak területek, ahol néhány százalékos emelkedést mutatnak az ingatlanárak, míg egyes területeken akár 30 százalékos áresés is tapasztalható volt. Országos átlagban közel hétszázalékos csökkenés volt megfigyelhető a 2008 és 2010 közötti időszakban, míg Budapesten 8 százalékkal süllyedt az átlagár. Azóta általánosságban kijelenthető, hogy az ingatlanárak stagnálást mutatnak. Tehát emlegetett bérlővé avanzsált hitelesünk otthona jelen piaci környezetben körülbelül 14 millió forintot kóstálhat.

Természetesen arról sem szabad megfeledkezni, hogy az adósnak csak 6 hónap elteltével van módja visszavásárolni az állam kezébe került ingatlant, tehát fél évig fizetnie kell az albérleti díjat az Eszközkezelőnek. Ugyanakkor ennek mértékét az adós szociális helyzetét figyelembe véve határozza meg a kormány, így ez aligha lesz több mint 300-350 ezer forint egy fél évre (50-60 ezer forint/hó).

Tehát amennyiben az ingatlanpiaci helyzet stabilizálódik, elindulnak felfelé az árak, és legrosszabb esetben is elérik a 2007-ben mért értéket, akkor akár egymillió forintnál is többet kereshet a korábban említett adós a tranzakción - feltéve, ha lesz miből visszavásárolnia ingatlanát. Fontos megjegyezni, hogy egy éven belül hitelfelvételen aligha gondolkodhat, mivel csak azután kerül le a BAR-listáról, így hitelképtelennek minősül. Mindenesetre a lehetőség adott. Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy ezzel a megoldással még a 180 forinton végtörlesztő ügyfeleknél is jóval jobban jár, főként, hogy olcsóbban juthat hozzá az ingatlanához, mint amennyit az valójában ér.

Nézzük a részletes számítást

Számításaink során feltételeztük, hogy 11 millió 250 ezer forint frankhitellel vásárolt 15 millió forint forgalmi értékű ingatlant vásárol fel az Eszközkezelő. Az eredeti frankhitel THM-je 7 százalék. Megnéztük mennyit nyer az adós, ha azon szerencsések közzé kerül, akik 45 vagy akár 65 százalékos kedvezménnyel vásárolhatják vissza ingatlanjaikat.

Az Eszközkezelő csak a tartósan 180 napnál nagyobb késedelemben lévők ingatlanjait vásárolja fel, a törvényben megatározott nyomott árakon. Példánkban szereplő alanyunk 2011 elején hagyott fel hitele törlesztésével. Ekkor tőketartozása 14 millió forint körül alakult, a havi törlesztőrészlete mintegy 24 százalékkal haladta meg az eredetit.

Az Eszközkezelő felállításával azonban egy újabb reménysugár jelent meg. A példánkban lévő ingatlant 8 millió forint körül vásárolhatja meg, amennyiben a maximális 55 százalékos értéken történik a tranzakció. Ezért az összegért veheti majd ő is vissza magának, de már a hitel terhe nélkül.

Így a 2007 óta összesen befizetett részletek, az önerő és a kivásárlási összegért cserébe megkapja az ingatlant. Összehasonlításképp az alábbi táblázatban összevetettük ezt egy hasonló összegű hitelét eddig rendesen fizető, végtörleszteni készülő adós, és egy forinthiteles terheivel is.

Ugyanakkor amennyiben nem 55, hanem 35 százalékon vásárolná fel az Eszközkezelő alanyunk ingatlanát, akkor az összesen eddig kifizetett összeg akár a forgalmi érték alá is csökkenhet! Ebben az esetben a 15 milliós ház, akár 13 millió 600 ezer forintért is az adósé lehet. Amennyiben figyelembe vesszük, hogy a tartósan késedelmes adósok jóval átlag alatti önrésszel szálltak be a hitelbe, akkor ez reálisabb képet is festhet a valós helyzetről, mint a mi konzervatív számításunk.

A késedelembe esett hitelesek valószínűleg nem lesznek képesek kifizetni még az Eszközkezelő által kért csökkentett összeget sem, mivel önerő híján még a BAR-listáról történő törlésük után sem lesznek hitelképesek. Mások azonban kihasználhatják a kínálkozó alkalmat. Amennyiben valóban piaci ár alatt hozzá lehet majd jutni némelyik ingatlanhoz, akkor lesznek majd olyanok, akik szívesen megváltják majd az ingatlant az összes eddigi terhével együtt az adósoktól. Bár így a bedőlt hiteles jó esetben visszakaphatja önerejét, s az eddig befizetett törlesztőrészleteket (vagy legalábbis ezek egy részét), ugyanakkor a tőkével rendelkező "nyerészkedő" azon túl, hogy jutányos áron juthat majd hozzá a kiszemelt ingatlanhoz, még jókora veszteséget is okoz az államnak.