Rózsadombi lakásokat is vehetnénk az ócsai telep árain

Megjelent a Belügyminisztérium honlapján a bajbajutott devizahitelesek megsegítését szolgáló ócsai szociális bérlakás-együttes beépítési és környezetalakítási javaslatának elkészítésére kiírt ötletpályázat. A dokumentumból kiderül, hogy az első 80 lakás telepszerű beépítését a projektet felügyelő Belügyminisztérium saját hatáskörében már megterveztette, mivel véleményük szerint a devizahitelezés során ellehetetlenülő helyzetbe került családoknak sürgős segítségre van szükségük. Ennek mintájára várják a maradék 420 darab, ezer négyzetméteres telken fekvő ház területrendezési tervére a pályázatokat.

A kiírt pályázati dokumentáció szerint a 420 darab, 1000 négyzetméteres területegység mellett a terveknek tartalmaznia kell majd a közlekedési infrastruktúrát, egy négytantermes alsó tagozatos iskolát, egy 50-75 férőhelyes óvodát és egy 40 férőhelyes bölcsődét. Ezek mellett természetesen szükség van egy 600 négyzetméteres kereskedelmi egységre, egy postára, valamint körzeti felnőtt- és gyermekorvosi rendelőre és egy klubkönyvtárra is. A kiírásban a zöldterületekre is kitérnek. Így a pályázatoktól elvárás, hogy azokon szerepeljen közpark, vagy közkert, illetve egy focipálya is.

A Belügyminisztérium reményei szerint az építkezés 2012 elején kezdődhet meg és márciusra már el is készül az első blokk. Ez igencsak szűkös határidő. Mivel jelen ötletpályázati kiírás területrendezési terveket vár a pályázóktól, így a későbbiekben megépítendő családi házakra újabb pályázatot kell majd kiírnia a minisztériumnak, melyre leghamarabb jelen kiírás lezárását követően, vagyis október 5-e után van lehetőség. A vázolt határidő betartását nehezítheti még a hivatalos ügymenet (engedélyeztetés, hatósági ügyintézés) rendkívül lassú tempója is, bár ezt a kormányzat jelentősen felgyorsíthatja. Ugyanakkor szakértők szerint a határidő aligha lesz tartható.

150 ezer forint egy négyzetméter?

Szaló Péter, a Belügyminisztérium területrendezési és építésügyi helyettes államtitkára egy szerdai háttérbeszélgetésen elmondta, hogy körülbelül 150 ezer forintos négyzetméterenkénti fajlagos költséggel számolnak a családi házak megépítését illetően. Nagy kérdés azonban, hogy ebben az összegben milyen műszaki tartalom foglaltatik.

"A 150 ezer forintos fajlagos négyzetméterenkénti költség irreálisan kevés" - mondta el a Pénzcentrum.hu által megkérdezett, a neve elhallgatását kérő építészmérnök. A szakértő elmondása szerint ez az összeg alsó hangon is csak szerkezetkész épületek esetében állhatja meg a helyét. "Véleményem szerint az államtitkár által említett bekerülési költségben aligha lehet benne a fűtési rendszer telepítése, a víz-, illetve csatornaellátás biztosítása, valamint a szellőzés és az épületvillamosság kialakítása" - mondta el a szakértő.

Mint azt a kormány Ócsával kapcsolatos kommunikációja során már többször hangoztatta, a családok alacsony rezsijű házakba költözhetnek majd. Az alacsony energiafelhasználás azonban tovább növeli a kivitelezési költségeket. Fűtés esetében bár szóba kerülhetne a villany, azonban szakértők szerint ennek aránytalanul drága lenne a fenntartása. Bár pont fordított, mégis hasonló a helyzet az alternatív energiaforrások telepítésével (olcsó üzemeltetés-drága telepítés). Így vélhetően marad a gázfűtés. Ennek bekerülési költsége házanként körülbelül 0,8-1 millió forinttal növeli a büdzsét, mely jól mutatja, hogy aligha jöhet ki a kormány 150 ezres kalkulációja.

Szaló Péter a háttérbeszélgetésen emlékeztetett, hogy Felsőzsolcán 137 ezer forint volt az ingatlanok felépítésének nettó költsége négyzetméterenként. Ez viszont nem a legjobb példa, mivel az államtitkár arra már nem tért ki, hogy az árvízzel sújtott település újjáépítése során több vállalkozó is önköltségi áron vállalta a kivitelezést. Így nem csoda, hogy ilyen alacsony négyzetméterár jött ki. A szociális érzékenységre jó példa a Raab Karcher, valamint a Magyar Készház Építők Szövetségének összefogása, akik kiválasztottak egy felsőzsolcai károsultat, és számára ingyen felhúztak egy komplett új otthont.

300 ezer már reálisabb lenne

A bekerülési költségek tekintetében jó összehasonlítási alapot nyújt a 2010-es Év Háza díj nyertese. A Budakeszi-Makkosmárián megépült, minden tekintetben energiatakarékos családi ház mindössze 29 négyzetméter. Az épületnél tervezési alapvetés volt, hogy anyaghasználata, viselkedése legyen visszafogott, de tudjon annyit, amit egy korszerű műszaki paraméterekkel felruházott passzívház, de a gépészet minimálisra csökkentésével. A nyári meleg kint tartásáról így nem légkondicionáló gondoskodik, hanem a ház maga oldja meg.

A ház tervezője egy korábban készült interjúban elmondta, hogy az épület bekerülési költsége még úgy is 8,3 millió forint volt, hogy az építés során alapvetés volt, hogy a felhasznált anyagok lehetőleg bontott, újrahasznosított anyagok legyenek. Ha a bekerülési költséget leosztjuk a ház alapterületével kijön, hogy az energiatakarékos családi ház egy négyzetméterre jutó fajlagos költsége mintegy 290 ezer forint, tehát majdnem a duplája annak, mint amivel a kormányzat Ócsa estében számol. Pedig, ha valóban energiatakarékos otthonok épülnek majd a bedőlt devizahitelesek számára, akkor az aligha jöhet ki négyzetméterenként 150 ezer forintból.

Elszámolták magukat?

A kormány tehát az első ütemben 80 családnak épít 40-80 négyzetméter alapterületű családi házakat, melyre 775 millió forint áll rendelkezésre. Mint az a területrendezési tervpályázati kiírásból kiderült, az első ütemben megvalósuló projekt mintegy 4300 négyzetméternyi épített felületet jelent a családi házak esetében.

Ennek bekerülési költsége még a Szaló Péter által vázolt 150 ezer forintos négyzetméterenkénti költséggel is 645 millió forintra rúg. Tehát ennek értelmében egyértelmű, hogy az infrastruktúra kialakítására alig 130 millió forint marad, ami valljuk be nem túl sok a tekintetben, hogy a kiírt pályázat szerint a 80 családi házhoz milyen fejlesztések kellenek még (közpark, kereskedelmi egység, úthálózat, gáz bevezetése, csatorna-, vízellátás, villany).

Ennyiért a Rózsadombon is

Ha megvizsgáljuk a budapesti kníálati ingatlanárakat, akkor jól látható, hogy számos kerületben bőven a bekerülési költség alatt juthatna még téglaépítésű lakásokhoz is a kormány. Abban az esetben pedig, ha belátjuk, hogy a teljes ócsai projekt aligha valósulhat meg annyiból, mint amennyit a kormány előirányoz (5 milliárd forint), akkor akár még a rózsadomb kínálati négyzetméterárai is szóba jöhetnének, mint alternatíva.

Természetesen, mint az az ötletpályázat bevezetőjéből kiderült a kormány nem burkolt célja a hazai bérlakásállomány bővítése. Mint írják: Magyarországon az utóbbi 20 évben nagyon kevés szociális bérlakás épült, s általában is elmondható, hogy az ország bérlakás-állománya (s ezen belül a szociális bérlakások száma) Európa többi országához viszonyítva rendkívül alacsony. Ezzel szemben a kutatások azt mutatják, hogy a családok élethelyzete alapján nagy igény jelentkezik a szociális bérlakásokra, melyek optimális mértéke az összlakásszám mintegy 8 %-a (jelenleg kb. 4 %).

Ugyanakkor a Magyarországon jelenlévő ingatlanpiaci helyzet más lehetőségekkel is szolgálna a bérlakásprogram visszaállítására. A hazai, így a budapesti ingatlanpiacon is számszakilag abszolút és állandó túlkínálat uralkodik. Ennek értelmében tehát akadna megfelelő paraméterekkel rendelkező szabad lakás, ahova költöztetni lehetne Ócsa helyett a bedőlt hiteleseket. Arról nem is beszélve, hogy nem adnának egy újabb pofont az amúgy is masszív túlkínálatnak.