Kiszámoltuk: így szabadulhatsz 5 évvel korában a lakáshiteledtől

Sokan nem szeretnének évtizedekig folyamatosan lakáshitelt törleszteni, azonban nem feltétlenül engedhetik meg maguknak, hogy rövidebb futamidőre vegyenek fel kölcsönt. Emiatt van, aki úgy kalkulál, hogy felvesz 15 évre egy változó kamatozású hitelt és emellett lakás takarékpénztárat (LTP) indít, amelynek segítségével előtörlesztik a hitelt. Utánaszámoltunk, hogy mennyire jó ez a megoldás, milyen futamidő mellett tudunk a leghamarabb megszabadulni a hiteltől.

Négy különböző kalkulációt végeztünk, a kezdeti, banki hitelünk egy 3,35 százalékos kamatozású (ez a változó kamatozású lakáshitelek átlagkamata a legfrissebb jegybanki adatok szerint), 15 éves futamidejű termék (ez az átlagos futamidő) mind a négy esetben. Emellett négy különböző futamidővel indítottunk lakástakarékot, amiket a lejáratkor beletörlesztünk a hitelbe és amennyiben az LTP által ajánlott hitel elegendő hozzá, a banki kölcsönt végtörlesztjük és a lakáskassza fix hitelével váltjuk ki. Ha viszont az elérhető hitelösszeg ehhez nem elegendő, akkor hosszútávra fixált lakáshitellel számolunk ettől kezdve.

Nem számoltunk azzal, hogy a jegybanki alapkamat változik, így amennyiben a hitelek referenciértékei nőnek, a hitelkamat is magasabb lehet, ami egyértelműen a fixált kamatozású termékeket választóknak kedvez (fix kamatozású banki hitel, illetve LTP-hitel).

Tényleg megéri az LTP?

A lakáskasszák 30 százalékos állami támogatása a befizetett összegek után jár, így a legmagasabb hozamot (10 százalék feletti) a legrövidebb futamidővel érhetjük el. Logikus lehet, hogy ezért a 4 éves LTP-t kössük meg a hitel mellé. A magas hozam ellenére azonban még így is ezzel gyűlik össze a legkevesebb pénz (nagyjából 1,2 millió forint), így a teljes tartozásuk az előtörlesztés után még mindig 6,6 millió forint lesz. 6,1 százalékos banki kamattal (ennyi a fixált kölcsönök kamata jelenleg a jegybanki adatok szerint) pedig a törlesztőrészletünk mindössze 2 ezer forinttal csökken, igaz, cserébe a futamidő végéig fix marad.

A lakáskassza öt éves futamidejére is készítettünk kalkulációt. Ha a megtakarítás végén előtörlesztünk, akkor már érezhető törlesztőrészlet-csökkenést lehet elérni, a kezdeti 71 ezer forint 64 ezer forintra csökkenhet, ráadásul ez a futamidő végéig fixált is lehet. Itt tehát nem nagy az eltérés a 4 éves futamidejű megtakarításhoz képest, viszont a havi fizetendők viszont már érzhetően alacsonyabbak lesznek.

Az igazi nagy változást az adhatja, ha 8 éves futamidőt választunk, ekkor ugyanis a tartozásunk már annyira lecsökken, hogy a megtakarításunkat használva akár az LTP-s fix kamatozású hitellel is kiválthatjuk a banki kölcsönünket. Ebben az esetben a banki hitelt gyakorlatilag a lakáskasszától kapott pénzzel végtörlesztjük. Az LTP kölcsön alapvetően 8-10 éves futamidővel érhető el, ezzel a törlesztőrészletünk nagyjából felére, 36 ezer forintra csökkenhet.

Persze megegyezhetünk a szolgáltatóval rövidebb futamidőben is. Ha összesen 11 év alatt megszabadulnánk az összes terhünktől, akkor ehhez 82 ezer forintos törlesztőrészletet kell bevállalni, ami (változatlan kamatok mellett) 10 ezer forinttal kevesebb, mint a banki hitelre és a megtakarításra együtt fizetendő havi összeg. Lényeges, hogy az LTP által nyújtott kölcsön végig fix kamatozású.

Érdemes még megemlíteni a 10 éves futamidejű lakástakarékot is. Ha ezt teljes egészében előtörlesztésre használjuk fel, akkor a teljes tartozásunk mindössze 304 ezer forint marad, amely akár egyéb, kisebb megtakarításból is kifizethető, vagy egy kisebb összegű kölcsönből is azonnal megszabadulhatunk az otthonunkat terhelő jelzálogtól. Ezzel tehát az sem kizárt, hogy 10 év alatt gyakorlatilag kifizessük a teljes tartozásunkat.

De akkor most melyik verziót érdemes választani?

Érdemes szem előtt tartani a jegybanki ígéretet, miszerint 2018 elejéig maradhat az alacsony kamatkörnyezet. A nemzetközi környezet egyébként emelkedő kamatokra számít hosszútávon (az USA-ban már megkezdődött a kamatemelési ciklus), ráadásul az infláció növekedése is az alapkamat emelését indukálhatja. Emiatt nem az a kérdés, hogy emelkedni fognak-e a hitelkamatok, sokkal inkább az, hogy mikortól kell magasabb hitelkamatokkal számolnunk.

Ez viszont a törlesztőrészletek emelkedésével is jár, amire két módszerrel tudunk felkészülni:

• fix kölcsönt választunk vagy

• megtakarítást indítunk.

Az előbbi egyértelműen magasabb törlesztőrészlettel jár, a fenti példahitel után havonta 71 ezer helyett 85 ezer forintot kellene fizetni már a kezdetektől, igaz, ezért cserébe végig kiszámítható lehet a kölcsön.

A megtakarítás indítása is célszerű lehet, ráadásul mivel lakáscélról van szó, ezért az LTP lehet a jelenlegi legjobb választás. Ugyan a fenti példánkban inkább a futamidő csökkentésére koncentráltunk, azonban ha a kamatok elszabadulnak, akkor a megugró tölresztőrészletünket is ellensúlyozhatjuk ezzel.

Ha változó kamatozású kölcsönt veszünk fel, akkor az sem kizárt, hogy a 6-8-10 éves futamidejű lakáskasszát már négy év után előtörlesztésre fordítsuk. A szabályok ugyanis ezt lehetővé teszik, és ezzel az esetlegesen elszabaduló törlesztőrészletet ellensúlyozhatjuk, vagyis az LTP ilyenkor egyfajta mentőövként is funkcionál.