Ilyen házakat vesznek a babavárós ajándékmilliókból az élelmes magyarok

A magyarországi hitelpiac egyik nagy befolyásoló tényezője volt tavaly és idén is az maradt a babaváró hitel, amely családi otthonteremtési kedvezménytől eltérően nem lakáshitelként, hanem személyi kölcsönként működik, ezzel pedig az ingatlanpiacon is éreztette hatását. Bár a legtöbben még mindig lakóingatlan vásárlásra, vagy felújításra, bővítésre költenék az összeget, lehetséges, hogy a nem lakóingatlanként nyilvántartott üdülők, zártkerti ingatlanok népszerűségét is megnöveli a jövőben az egyedi konstrukció. A Pénzcentrum annak járt utána, érezteti-e már a hatását a babaváró hitel ezen a téren.

Átrendeződő hitelpiac

A babaváró hitel bevezetését nagy várakozás övezte, majd 2019. július 1-jei bevezetését követően az egyik legnépszerűbb családtámogatási formává lépett elő. Fél év alatt a babaváró támogatásra mintegy 64 ezer kérelem érkezett, ezzel szemben a használt lakás vásárlására és a kétgyermekesekre kiterjesztett családi otthonteremtési kedvezmény (csok) mellé felvehető hitelt hatezernél valamivel többen igényelték, tehát több mint 10-szer annyian neveztek be a babaváró hitelre. 

Az új háztartási hitelszerződések összegét havi szinten mutató ábrán látható, hogy a babaváró hitelt nem a lakáskölcsönök helyett, hanem azokon felül vették igénybe a családok. Az is látható az MNB adataiból, hogy a személyi kölcsönök állománya márciusig folyamatos növekedést mutatott, és amellett tudott a babaváró hitelek kihelyezett állománya is növekedni:

A Portfolio felkérésére nemrég elkészült felmérésből az derült ki, hogy a legtöbb hiteligénylő (56%) elsősorban valamilyen lakáscélra vette igénybe a támogatást, ez pedig egybecseng a bankok tapasztalataival. Érdekes, hogy 24% befektetési célra fordította a babavárót, de nem elhanyagolható a hitelkiváltásra és autóvásárlásra felhasználók aránya sem.  

Mindeközben a lakóingatlan piacon 2019 második felében lassult a növekedés, ami az egész éves adatokra egyfajta megtorpanásként hatott. Ebben nem csak a babavárónak van természetesen szerepe, hanem például a MÁP+ piacra lépése a tavaly nyári időszakra volt tehető. Így lehetséges, hogy aki befektetési célra vásárolt volna ingatlant, inkább az állampapír mellett döntött. A babaváró hitel pedig indokolhatott bizonyos kivárást a vásárlók részéről a megelőző időszakban, vagyis pont 2019 második negyedévében. A családvédelmi intézkedésekkel összefüggésben elhalasztott kereslet később azonban ismét a piacra léphetett, amit a tranzakciók szeptemberi és októberi élénkülése is alátámaszt.

EZ IS ÉRDEKELHET

Erre költené a legtöbb magyar a babavárót: a házassághoz már nem fűlik a foguk

Még mindig ismertebb a csok.

Belassító lakáspiac

A lakástranzakciós számokat tekintve a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2017-ben 153 770, míg 2018-ban 163 695 adásvétel volt éves szinten - melyből 154 599 volt a használt és mindössze 9 096 az új lakás tranzakció. A 2019-re eddig összesen 129 395 tranzakciót tart nyilván a KSH, ami elég jelentős visszaesés, plusz több mint 20 ezerrel kevesebb, mint a Duna House által 2019-re becsült adásvételek száma (149 720). 

Az ingatlanközvetítő hálózat még 2019 végén 2020-ra 130-150 ezer közötti tranzakciószámot jósolt, azonban ezt nagyban átírhatta a koronavírus és annak lakáspiacra gyakorolt hatása. 

Magyarországon az ingatlanárak folyamatos emelkedést mutattak 2013 óta, az ingatlanok jelentősen felértékelődtek. Ezt tovább fokozták az olyan családtámogatási intézkedések is, mint a csok bevezetése, bővítése, egyre több családnak nyílt lehetősége lakáshoz jutni. Azonban például a csok esetében kikötés volt, hogy a megvásárolt ingatlan a tulajdoni lapon is lakóingatlanként szerepeljen. Ez olyan ingatlanok megvásárlásánál, melyek üdülőövezetben található, vagy korábbi hobbitelken emelt lakóházak - amelyek még mindig zártkerti ingatlanként vannak nyilvántartva, gondot okozott. 

Azonban azok számára, akik nem jogosultak jelzálog-hitelre, vagy államilag támogatott konstrukcióra a jellemzően személyi kölcsönökből finanszírozott zártkerti ingatlanok és nyaralók még mindig alternatívát jelentenek. Ezekhez a kis jövedelemből élő családok olcsóbban juthatnak hozzá, mivel a zártkerti ingatlanok jellemzően jóval olcsóbbak, mint a belterületi építési telkek, akár harmad-, negyedannyiba is kerülhetnek - nyilatkozott erről korábban az Otthon Centrum, és háttérokként említették hogy ezek az ingatlanok általában a periférián, kiépített infrastruktúrával rosszul ellátott területeken találhatók, lakhatás szempontjából erősen kompromisszumos megoldást jelentenek. 

Találd meg a neked legjobban megfelelő személyi kölcsön ajánlatot a Pénzcentrum kalkulátorával!

Az olyan nyaralóövezetek, amelyek "üdülési értéke" csökkent, viszont lakhatás szempontjából ideális az ingázásra, akár a kertvárosi részek, szintén olcsóbban hozzáférhetők többek között a gyenge infrastruktúra, gyakran egyes közművek hiánya, vagy a téliesítés hiánya miatt. Munkaerőt vonzó városok agglomerációjában egyre inkább átalakulnak a zártkerti és nyaralóövezetek lakott részekké. Ez a folyamat már nem most indult el, hanem hosszú évtizedek óta tart, viszont nehéz, vagy szinte lehetetlen nyomon követni, hogyan alakul ezeknek az ingatlanoknak a piaca. Az biztos, hogy a családi otthonteremtési kedvezmény rásegített, hogy a kevesebb pénzből élőknek is legyen lehetősége lakóházat, lakást vásárolni, ami az ilyen olcsóbb alternatívákról elterelte a figyelmet. 

Viszont 2019. júliusában jött a babaváró hitel, ami nem lakáshitelként, hanem személyi kölcsönként működik, tehát nem kritérium, hogy mindenképp lakóingatlanra fordítsa az igénylő az összeget, vehet belőle zártkerti ingatlant, vagy nyaralóként nyilvántartott házat is. Pedig felhasználást tekintve lakhatási célokra és nem üdülőnek, vagy hobbiteleknek használja majd. Ezzel kapcsolatban megkerestük a nagyobb magyarországi ingatlanközvetítő oldalakat, látható-e élénkülés a babaváró hitel bevezetése óta az ilyen ingatlanok iránti érdeklődésben.

EZ IS ÉRDEKELHET

Ilyen luxusban vészeli át a járványt a magyar elit a Balatonnál

Nem semmi!

Luxus vagy a szegények választása?

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője kérdésünkre elmondta, hogy az eladó nyaralók iránti érdeklődések száma és aránya folyamatosan növekedett az elmúlt két évben. Ebben a szezonalitás is nagy szerepet játszik, mert az emberek főleg tavasszal és nyáron keresik az eladó nyaralókat. 

- mondta el a szakértő. A Pénzcentrum feltételezése szerint lehetséges, hogy ebből egy részt - még ha egyáltalán nem számottevő is jelenleg - azok képeznek, akik babaváró támogatással olcsó alternatívát keresnek a megdrágult zöldövezeti, kertvárosi lakóházak helyett, és nyaralókat, zártkerti ingatlanokat céloznak meg. Balogh László felhívta a figyelmünket, hogy a nyaralóvásárlás viszont "értéktől függetlenül luxuskiadásnak számít Magyarországon, ezért ezek finanszírozása is kritikus". 

Az ingatlan.com szakértői szerint az igénylők 75-80 százaléka ingatlanvásárlási céllal venné fel a babaváró hitelt, a fennmaradó részük pedig a meglévő adósságaikat váltja ki vele. 

- fejtette ki a járványhatást a szakértő, amely a jövőben minden bizonnyal fontos tényezővé fog válni az ár mellett.

A babaváró hatására csak rátesz a "karanténhatás" is

A koronavírus járvány - mint mindenbe - ebbe is beleszólt, és kár is lenne találgatni, mi lett volna, ha nincs járvány, látszana-e a babaváró nyaralókra és zárkerti ingatlanok piacára gyakorolt számottevő hatása. Bár a lakóingatlanok forgalma esett, a nyaralóké nőtt, nem lehet egyértelműsíteni, hogy erről van szó, hiszen ott van a MÁP+ befektetetési hatása is a pakliban, vagy hogy a babavárót igénylők elkezdtek kivárni, vagy az, hogy a nyaralók iránti érdeklődés évről-évre nő. Ki tudja mennyi szerepe volt ebben a babavárónak.

Találd meg a legkedvezőbb személyi kölcsönt! A kalkulátor megmutatja, mennyi lesz a törlesztő

Az viszont szinte biztos, hogy a visszaesés miatt a járvány tehető felelőssé. A tavalyi évhez tavaszi időszakához képest, amikor indult a roham a nyaralókért, 2020-ban óriási volt a visszaesés, van olyan balatoni partszakasz, ahol 80 százalékkal is visszaesett a kereslet.

- mondta korábban Balogh László, és kifejtette, hogy az eladó lakóingatlanok iránt összességében kevesebben érdeklődtek a járvány magyarországi megjelenése előtti, februári helyzethez viszonyítva, de az érdeklődések száma folyamatosan emelkedik a március közepén tapasztalt mélyponthoz képest.

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője elmondta, hogy az üdülőpiac visszapattanását a járvány után elősegítette, hogy sok városban élő család számára a nyaraló jelentette az ideális megoldást a karanténidőszakra. Ezt igazolta, hogy országszerte megteltek a szezonon kívül nem túl népes üdülőtelepülések.

- mondta el a szakértő. Az Otthon Centrum friss elemzéséből az is kiderült, hogy Magyarország legnagyobb üdülőtérségénél, a Balatonnál jellemzően idén az olcsóbb ingatlanok cserélnek gazdát, és azok közül is jellemzően a kerttel rendelkezők. A népszerű Siófokon az elhelyezkedéstől és a mérettől függően 9-28 millió forint között mozogtak tavaly az árak, és idén jellemzően a kisebb alapterületű, 20 millió forintnál olcsóbb nyaralók keltek el a városban. 

A déli part többi településén az olcsóbb nyaralók mellett azért volt mozgás a 40-50 milliós ingatlanok piacán is. Tavaly Szántódon, Széplakon, Szárszón, Fenyvesen jellemzően a 30-50 milliós, szabadon álló, tégla építésű nyaralóingatlanok cseréltek gazdát, melyek 3-5 szobásak, és 400-800 négyzetméteres telek tartozik hozzájuk. Az idén eladottak legtöbbje 2-3 szobás kis nyaraló volt, saját kerttel. Ami az északi partot illeti, Soóki-Tóth Gábor kiemelte, hogy az idei év első hónapjaiban főként az önálló kertes kis házakat vásárolták, jellemzően 16-22 milliós tartományban.

Találd meg a legjobban személyi kölcsön ajánlatot a Pénzcentrum kalkulátorával!

Az ingatlanos portál adataiból az is kiderült hogy a Dunakanyarban és a Velencei tónál jellemzően a 70-es, 80-as években épült kisméretű, saját telekkel rendelkező nyaralóházak voltak kelendőek a 15-25 milliós ártartományban. Ezek olyan 1-3 szobás nyaralók, amelyek felújítva akár állandó otthonul is szolgálhatnak. Itt már tavaly is akár 20-25 százalékot is lehetett alkudni az árból, főleg a drágább ingatlanok keltek el nagyobb kedvezménnyel. 

A Balaton körzetében csak a tótól távolabbi falvakban lehet kifogni 3-5 milliós áron kisebb házakat, Pest megyében számos településen a családi házakra jellemző méretű telken egy-két szobás, 35-45 négyzetméteres nyaralókat kínálnak ilyen áron. Pest megyén kívül a Budapest vonzáskörzetének számító Fejér megyei településeken nyaralót vásárlók egy része állandó lakhelyként kívánja használni az ingatlant. A tavalyi értékesítési adatok alapján viszont például Zalában akár 1,5-2,5 millió forintért lehet hozzájutni egy 30-40 négyzetméteres, legfeljebb fatüzelésű kályhával felszerelt kis házhoz. 

Okkal feltételezhető tehát, ha ekkora az érdeklődés az olcsóbb 10-16 millió forintért kínált üdülőkre a Balaton parton, és élénk kereslet mutatkozik az 5 milliótól kezdődő, akár lakóingatlanként is használható, fűthető nyaralók iránt az ország számos pontján, akkor ezeknek a megvásárlását elősegítheti a jövőben a babaváró hitel. A 10 millió forintos babaváró támogatás iránt a nagybankok tapasztalatai szerint továbbra is élénk a kereslet, ráadásul a hetekben még könnyítették is az igénybevételt, hogy azok se essenek el a lehetőségtől, akik a veszélyhelyzet alatt nem tudták időben benyújtani az igénylésüket. 

Van kockázata, ha valaki lakóingatlan helyett nyaralóba, zártkerti ingatlanba költözik?

Ahogy a támogatott lakáshitelek esetén jellemzően nem vehető fel az ilyen ingatlanokra - a személyi kölcsönöknél kedvezőbb kamatozású - lakáshitel, tehát az adásvétel nem finanszírozható, úgy a későbbiekben a felújítási, bővítési, vagy ha telekről lenne szó, építési hitelek sem lesznek elérhetőek. Ez a hitelpiacon jelent majd hátrányt. 

Ezen túl például egy jövőben igényelt jelzálog hitel esetén üdülő, hétvégi ház, építési telek elfogadható fedezetként (és persze családi ház, lakás), de zártkerti ingatlan nem. A zártkerti ingatlanok külterülethez tartoznak, s külterületen lévő ingatlanokat a pénzintézetek általában nem fogadnak el hitelfedezetként. A tulajdoni lapon pedig a zártkerti telken található ingatlan, hiába ránézésre és funkciója szerint is lakóház, a földhivatalnál gyakran gazdasági épületként, pinceként, fészerként, fáskamraként van nyilvántartva. 

Ezek a tényezők nem befolyásolják, hogy a nyaralókat, zártkerti ingatlanokat lehet-e lakóházként használni, azonban a papíron szereplő besorolás még gondot okozhat a tulajdonosnak a későbbiekben akár adásvételnél, akár újabb hitelfelvétel esetén. Ezért érdemes mindig körültekintően tájékozódni, mielőtt beleugrunk egy adásvételbe, hogy mi is áll tulajdonképpen az ingatlan tulajdoni lapján, így később sok bosszúságtól kímélhetjük meg magunkat.