Így még kijátszható a brutál kamatemelés: tényleg működik a legális hiteltrükk?

A lakásvásárlás nem egyszerű feladat, hiszen már lassan a budapesti paneleket is 1 millió forint körüli négyzetméteráron kínálják, és akkor még nem beszéltünk az új építésű lakásokról, amelyeknél ugyanez 1-3 millió forint között van nem csak a fővárosban, de akár vidéken is. Ebben a helyzetben érthető, hogy sokan hitelt igényelnek a vásárláshoz, ám míg 2020 végén, 2021 elején még akár 3 százalék alatti kamattal is lehetett 10 éves kamatperiódusú lakáshitelt igényelni, ezek ára jelenleg 7-8 százalék körül indul, de 10 százalék feletti ajánlatba is belefuthatunk a piacon. 

A Bankmonitor megnézte, hogy ez a kamatemelkedés mit jelent havi törlesztőben kifejezve. Egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú lakáshitel havi törlesztője 111 ezer forint körül lenne 3 százalékos kamattal, ami azt jelenti, hogy összességében 26,6 millió forintot kell visszafizetni a bank részére összességében. 7 százalékos kamattal ugyanez már havi 155 ezer forint kiadást jelent, a teljes visszafizetés pedig 10 millió forinttal lesz több végül.

A magasabb havi törlesztő nem csak azért okozhat nehézséget sok igénylőnek, mert így nagyobb kiadásra számíthatnak, az is gondot okozhat, hogy a magasabb törlesztő egyben azt is jelenti, hogy több jövedelemre lesz szükség. 10 éves vagy végig fix kamatú hitelnél ugyanis 500 ezer forint alatti nettó jövedelemnél legfeljebb a kereset 50 százaléka fordítható törlesztésre, míg félmillió forinttól 60 százalék a plafon. Eszerint, míg egy 111 ezer forintos törlesztő elvileg akár 222 ezer forint nettó jövedelemmel is felvehető volt korábban, a 155 ezer forintnál bizony már 310 ezer forint a limit. Ráadásul ez csak az elméleti minimum, ugyanis a bankok ennél szigorúbban is eljárhatnak, illetve a jövedelmet csökkenthetik valamekkora becsült megélhetési költséggel, és ennek a csökkentett összegnek kell elbírnia a hiteltörlesztőket.

A hitelek drágulása miatt mindinkább felértékelődnek az állami támogatások, amelyek egy része vissza nem térítendő összeg, míg más részük alacsony kamatú hitel. Ezeket az állam azonban minden esetben valamiyen feltételhez köti, ami minden esetben egy vagy több meglévő, illetve vállalt gyerek.

Meglévő gyerekek esetén jelenleg a csok támogatás a legnépszerűbb, aminek az összege a gyerekek számától és a lakáscéltól (használt vagy új építésű lakás megvásárlás, építés) függően 0,6-10 millió forint között lehet. Meglévő gyerek vagy gyerekek esetén a csokot házaspárok, élettársak és egyedülálló szülők egyaránt igényelhetik, ám vállalt gyereknél feltétel, hogy legalább a pár egyik tagja ne töltse be a 40. életévét.

Fontos tudni, hogy meglévő gyerek esetén a csok támogatás egy az egyben önerő lehet egy mellé felvett lakáshitelnél, de van bank, amelyik vállalt gyereknél is önerőként számol vele, ami sokat segíthet, ha nincs elég saját forrás.

Ha valakinek elég a Babaváró hitel a kiszemelt ingatlan megvásárlásához, akkor az első öt évben kamatmentes lesz a finanszírozás, ha pedig születik egy gyerek, a futamidő végéig az is marad. Vagyis ebben az esetben nulla százalékos kamattal indul a hitel. A Babaváró hitel legfontosabb feltétele, hogy kizárólag olyan házaspárok igényelhetik, ahol a pár legalább egyik tagja még nem töltötte be a 41. életévét, de itt bárki azonnal ellenőrizheti, hogy jogosult-e a szuperolcsó hitelre.

Amennyiben egy gyereket szeretne a pár, akkor a Babaváró mellé legfeljebb piaci lakáshitelt tudnak igényelni, aminek a kamata 10 éves kamatperiódussal most 7 százaléknál kezdődik. A teljes finanszírozás kamatszintje aszerint változik majd, hogy miként alakul a Babaváró és a piaci lakáshitel aránya. Ha 10 millió forint Babavárót 40 millió forintra kell kiegészíteni, vagyis 30 millió forint összegű lakáshitelt kell mellé igényelni, akkor az összesített kamat 5,4 százalékos lesz.

Ha a fiatal pár két gyereket vállal, vagy van már egy gyerekük, és mellé szeretnének egy továbbit, akkor 10 millió forint Babaváróból, 10 millió forint összegű csok-hitelből (2 gyerekre maximum ennyi igényelhető) és 20 millió forint lakáshitelből rakhatják össze a példánkban szereplő 40 millió forintot. Ebben az esetben a csok-hitel erősen lenyomja az összesített költséget, így 4,36 százalékos kamatot kell a teljes összegre fizetni.

Amennyiben a fiatal pár három gyereket vállalna, vagy a meglévők mellé terveznek annyit, hogy együttesen legalább három gyerekük legyen, akkor a csok-hitel felső összeghatára 15 millió forint lesz. Ebben az esetben a 10 millió forint Babaváró, a 15 millió forint csok-hitel és a 15 millió forint piaci lakáshitel kamata 3,85 százalék lesz, köszönhetően a támogatott kölcsön nagyobb arányának.

A vissza nem térítendő támogatások és a kedvezményes hitelek mellett a csok-hoz járó egyéb költségcsökkentő kedvezményekkel is érdemes számolni. Ilyen például az, hogy a csokkal vásárolt ingatlan után nem kell megfizetni az alapból 4 százalékos visszterhes vagyonszerzési illetéket, illetve új építésű lakás vásárlásánál az 5 százalékos áfa utólag visszaigényelhető.

A gyermekek után járó jelzáloghitel-elengedéshez nincs szükség arra, hogy az adott ingatlant korábban csokkal vásárolja meg a család, bármilyen meglévő lakáscélú jelzáloghitel csökkenthető vele. Ha ezt kihasználja a család, akkor a második gyerek után 1 millió forinttal, míg a harmadik után 4 millió forinttal csökkenthető a fennálló kölcsön tőketartozása.

Fontos, hogy egy Babaváró, egy szabad felhasználású jelzáloghitel, vagy akár egy személyi kölcsön tartozás nem faragható le vele még akkor sem, ha ezeket egyébként teljes egészében az otthonunk megvásárlására fordította a család.