Kevesen ismerik ezt a kamatzúzó trükköt: így a felújítás sem marad örök vágyálom

Október 14-én, egy héttel ezelőtt jelentette be Novák Katalin családokért felelős tárca nélküli miniszter, hogy otthonfelújítási programot indít a kormány január 1-jétől. Ennek keretében a legalább egy gyermeket nevelő családok felújítási költségeinek a felét átvállalja az állam, legfeljebb 3 millió forintig. A 2015-ben indított otthonteremtési program új elemének igénylésének nem feltétele a csok igénylése - tette hozzá.

Lapunk utánajárt, hogy hány magyar háztartásban nevelnek legalább egy kiskorú gyermeket: a bejelentés a KSH statisztikái szerint több mint 1,7 millió családot érinthet, vagyis a magyar családállomány majd' kétharmadát. Csakhogy nem minden háztartás ingatlana szorul felújításra, illetve ez igaz fordítva is: azok, akiknek az ingatlanára igazán ráférne a felújítás, és támoatás nélkül nem is tudnák finanszírozni - pont nem lesznek jogosultak.

Azt is kiderítettük, lesz-e elég szakember, vagy jövő őszre is mindenki le van már foglalva, hogy mennyit lehet spórolni a jövőben is egy energetikai korszerűsítésen, és hogy várhatóan mi lesz azoknak a felújítási munkáknak a köre, bútorok listája, stb. amire jár majd a támogatás.

EZ IS ÉRDEKELHET

Itt vannak a részletek: várhatóan erre lehet majd költeni az állami ingyenpénzt

Utánajártunk.

A Pénzcentrum most annak járt utána, milyen lehetőségeik vannak azoknak, akiknek egyáltalán nincs, vagy nagyon kevés önerejük van egy felújításhoz. Hiszen sokan eddig is azért nem fogtak bele fűtéskorszerűsítésbe, nyílászárócserébe, tetőcserébe, stb. mert egyszerre túl nagy kiadást jelentett volna, és a hitelek törlesztőrészlete is olyan magas, amelyet nem engedhetnek meg maguknak. Most viszont az új bejelentés változtathat ezen a helyzeten.

Ha nincs önerő, besegít az állam...

A babaváró kölcsön a családvédelmi akcióterv egy korábbi eleme, a bevezetését követő egy év után pedig az a bankok tapasztalata, hogy sokan éppen felújítási célokra igénylik. A másik fő cél, hogy önerőként felhasználják lakásvásárláshoz - ez, illetve hogy milyen népszerű volt kezdetektől a konstrukció, azt mutatja, hogy a magyar családoknak nincs vagy kevés az önerejük lakásvásárláshoz, felújításhoz.

Azonban amíg a babaváró kölcsön szabadfelhasználású, bármilyen célra fordítható és előre meg lehet igényelni, addig az otthonfelújítási program - az alapján a kevés információ alapján, amit eddig tudunk - utólagos visszatérítéses rendszerben fog működni. Előre kell tehát a felújítási munkákat elvégeztetni, az alapanyagokat beszerezni, stb. és utólag - feltehetőek az Államkincstár - visszafizeti a kiadások felét, legfeljebb 3 millió forintig.

Ez viszont olyan helyzetet teremt, amelyben az igénylőknek először valamből meg kell finanszírozniuk a felújítást, és pénzt csak azután kapnak vissza, hogy minden le le tt papírozva. Felmerül a kérdés, hogy akkor az, akinek eddig sem volt pénze felújítani, hogyan fogja most igénybe venni ezt a támogatást. Itt jönnek a képbe a hitelek.

Minél nagyobb a hitel, annál jobban járhatsz!

Az a ritka helyzet állt elő, hogy jobban járhatnak most a családok, ha nagyobb összeget igényelnek felújításra, mintha kisebbet. Hogy lehet ez? A bankok, minél magasabb a felvett összeg, annál kedvezőbb THM-et, konstrukciókat kínálnak. Természetesen alapesetben a nagyobb összeget ugyanúgy vissza kell fizetni, és a kamatokra fordított kiadás is több lesz végeredményben. Viszont jelen esetben tudható, hogy hamarosan az összeg fele visszajut a családi kasszába.

És itt a trükk: amit az állam visszaad, azt egyből vissza lehet törleszteni a hitelbe. Így a hitel tőketartozása a felére csökken le, és a törlesztő részlet is ennek megfelelően csökken. Viszont a nagyobb összegű hitelt megkaphatja a banktól az ügyfél kedvezőbb feltételekkel, mint ha eleve csak fele összeget igényelte volna. Mutatjuk a számítást.

Lakáskölcsönnel járhatsz a legjobban

A Pénzcentrum lakáskölcsön kalkulátorában személyre szabottan is könnyen megtalálható, melyik bank ajánlata az ügyfél számára a legkedvezőbb. A minimális hitelfelvételi összeg 2,5 millió forint. Lássuk, milyen kamatokat ajánlanak a bankok 2,5 milliós, 4 milliós és 6 milliós hitelösszeg igénylése esetén!

Ez a táblázat tartalmazza a legfontosabb információkat, amelyek döntők lehetnek abban az esetben, ha valaki felújítani szeretne, hitelt igényelne, és esetleg még az otthonfelújítási támogatásra is pályázna jövőre. Először is érdemes megnézni a THM-oszlopot. Amíg 2,5 milliós kölcsönösszeg esetén a THM-ek 4,29 százaléktól kezdődnek, és három banki ajánlat is 5 százalék felett van, addig 4 milliós összeg igénylése esetén 3,99 százalékos a legkedvezőbb ajánlat és csak egy bank kínálja 5 százalék feletti THM-mel a felújítási hitelt.

Még kedvezőbbek a THM-ek, ha a 6 milliós kölcsönösszegekre állítjuk a kalkulátor szűrőjét: négy bank is 4 százalék alatt tartja a teljes hiteldíj mutatót, és más bankok sem mennek 5 százalék fölé. Fontos megjegyezni, hogy a THM nem egyenlő a kamattal, hanem magában foglal minden további kötelezően felmerülő költségek, ami az ügyfélre hárul. Így lehet, hogy egyes bankoknál magasabb a THM, de a törlesztő részlet alacsonyabb: azokat az összegeket más jogcímen kell az ügyfélnek megfizetnie.

EZ IS ÉRDEKELHET

A THM jelentése: miből áll a THM, másnéven Teljes Hiteldíj Mutató és miért van rá szükség?

Mit tartalmaz a THM? Mit nem tartalmaz a THM?

Ami még fontos, az az előtörlesztési díj. Tételezzük fel, hogy pontosan a felét fogja visszautalni a felvett kölcsönösszegnek: 4 milliós kölcsönösszeg mellett, ha 2 milliót betörleszt az ügyfél, akkor nem mindegy, hogy 2 százalék, vagyis 40 ezer forint lesz ennek a díja, vagy csak 30 ezer forint. Akkor pedig, ha 6 milliót venne fel az ügyfél - és 3 milliót törleszt be - 60 ezer forint vagy 45 ezer forint lesz az előtörlesztési díj, banki ajánlattól függően.

Továbbá fontos szempont még a kamatperiódus is: mivel előtörlesztés után a hitelösszeg felét ugyanúgy fizetnie kell az ügyfélnek, nem mindegy, hogy változhat-e futamidő alatt a törlesztőrészlet. Az 5 éves kamatperiódus esetén ettől nem kell tartani, hacsak nem csúszik valaki túl a futamidőn valamely okból (pl. hátralékos fizetés, szüneteltetés, stb.). 6 és 3 hónapos kamatperiódus esetén viszont már érhetik meglepetések az ügyfelet a futamidő közben.

Mielőtt bárki belevág egy ilyen manőverbe, alaposan nézze át a banki ajánlatokat, és érdeklődjön: lesz-e bármilyen akadálya, hogy előtörlesszen, ahogy az Államkincstár visszautalja az elköltött összeg felét? Mikor lehet leghamarabb előtörleszteni? Van-e az előtörlesztésnek minimális és maximális összege? Hogyan fog változni a törlesztőrészlet az előtörlesztést követően? Mennyivel csökken a visszafizetendő összeg?

Merthogy csökkenni fog: a bankok a kamatot a tőketartozás alapján számítják ki. Ha lecsökken a tőketartozás, mivel előtörlesztjük annak felét, a fennmaradó futamidőre újrakalkulálják a hitelfelvételkor megállapított kamattal a visszafizetendő összeget is. Tehát ha valaki valóban komolyan tervezi a tatarozást és esélyesnek tartja magát az otthonfelújítási támogatásra, jobban járhat nagyobb hitelösszeg felvételével, mert:

• több felújítási munkát végezhet el a nagyobb összegből,
• az állam több támogatást tud nyújtani nagyobb felújításhoz (de maximum 3 millió forintot),
• alacsonyabb THM-mel fizetheti a támogatás hitelbe való előtörlesztése esetén ugyanazt az összeget.

Mit tegyen, aki lakáskölcsönre nem jogosult?

Bár az biztos, hogy lényegesen jobban járhat az, aki lakáskölcsönt tud igényelni felújításra, mintha személyi hitelből oldaná meg, de van olyan elyzet, amikor nincs más megoldás. Például, ha nincs a tulajdonában, vagy hozzátartozója tulajdonában az ingatlan, vagy el akarja kerülni a jelzálogjog bejegyeztetést. Ha már van jelzálog az ingatlanonon, lehet, hogy a bank számára nem nyújt majd elég fedezetet. Lehetséges még egy sor olyan helyzet, amikor a lakáskölcsön igénylés ki van zárva.

Az is lehetséges, hogy túl sok lenne a minimum igényelhető 2,5 millió forint. Ilyen és a korábban említett esetekben szoktak személyi kölcsönhöz folyamodni azok, akiknek mégis szükségük van pénzre. Így már kevésbé éri meg a manőver, de azért megmutatjuk, micsoda különbségek lehetnek a THM-ek között a személyi kölcsön összegétől függően:

Mit látunk? Ha összevetjük a 1,5 milliós és 3 milliós kölcsönösszeg esetén a THM-eket, nem találunk olyan kedvezőeket, mint a lakáshitel ajánlatokban. Aztán nincs is nagy változás: mindössze két pénzintézet, a Cetelem és az UniCredit bank viszi lejjebb a személyi hitel kamatot, ha nagyobb összeget vesz fel valaki. Azonban ha nincs más megoldás, személyi hitellel is érdemes lehet belevágni az otthonfelújítási programba, hiszen azt is ugyanúgy elő lehet törleszteni az államtól visszakapott összeggel a tőketartozást, így pedig akár a felére is csökkenhet a törlesztőrészlet, ha a futamidő megmarad.