Mit hoz a jövő a lakáspiacon? Most vásároljunk még, vagy érdemes kivárni?

A lakáspiac ciklikusan működik, vagyis felívelő szakaszok és lefelé tartó periódusok váltják egymást. Az eddigi tapasztalatok alapján átlagosan 8-10 év egy ciklus, vagyis még mindig lehet potenciál a hazai lakáspiac mostani, már hetedik éve emelkedő szakaszában. A magas árak azonban mindenképpen óvatosságra kell, hogy intsenek, de a jelenlegi folyamatok alapján egyelőre közeli visszaeséstől sem kell tartani - mondta el Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az elmúlt évek áremelkedése után Budapesten már biztosan az egyensúlyi szint felett vannak az árak, de lassan a vidéki piacokról is elmondható ugyanez. Az adásvételek száma azonban még évről-évre növekszik, hajtva fel az árakat, és noha a mérséklődés borítékolható, rövid távon trendfordulóra nem kell számítani. Annak ellenére sem, hogy a lakások eladási ideje hosszabbodott és az áralku mértéke is enyhén nőtt az idei értékesítési tapasztalatok alapján. A közelmúltban bevezetett állami támogatások ugyanis egyértelműen tovább pörgetik a piacot. A növekedés azonban már az elmúlt két évben is áttevődött a relatíve olcsóbb területek felé, s a következő években is erre számíthatunk.

Bár a lakásárak emelkedése olyan időszakban erősödött fel, amikor a külföldre vándorlók száma is fokozódott és a korábbinál is kevesebb gyerek született, a jövedelmek ugyanakkor folyamatosan növekednek és a devizahitelezés problémája is kikerült a rendszerből. Ráadásul mindez stabilizálódó költségvetési helyzetben történik, így ezek a tényezők egyelőre összességében ellensúlyozzák a negatív folyamatokat. A családvédelmi akcióterv szintén lassítja, hogy érezhetően visszaessen az ingatlanok iránti kereslet.

A kérdés viszont az, hogy a mostani kedvező munkaerő-piaci környezet és reálbér-növekedés meddig maradhat fenn. Abban az esetben, ha 2022 körül - a most bevezetett új, lakáspiacot érintő támogatási formák kifutásakor - jönne egy esetleges külgazdasági recesszió és az EU-s pénzek is lecsökkennének, feltételezhető, hogy a lakásárakban is véget érne reálértéken a növekedés - hangsúlyozta a szakértő.

Ez sem jelenti azonban még azt, hogy a 2008-as válsághoz hasonló visszaeséstől kellene tartani. A lakosság eladósodottsága ugyanis - a törlesztőrészlet/jövedelem mutatót nézve - most alacsonyabb szintű, mint a válság előtti időkben. Nem is beszélve arról, hogy a devizahitelezés kockázata sem fenyeget, miután forintban, ráadásul túlnyomó részben fixált kamatokkal veszik fel a vásárlók a hitelt.

Bár az árak emelkedésére vagy csökkenésére általában nagy hangsúlyt helyez mindenki, a tapasztalatok azt mutatják, hogy egy lakás vásárlásához a többség egy korábbi lakást el kell, hogy adjon, amelynek szintén a piaccal együtt változik az értéke. Így csak a két ingatlan közti árkülönbséggel kell számolni, mint nyereség vagy veszteség. Azaz, ha várjuk az áresést, hogy akkor vásároljunk, legyünk tisztában azzal, hogy a korábbi lakásunkat is olcsóbban tudjuk majd csak eladni!

Míg korábban kis túlzással bárhol vásárolhattunk, ma már sokkal körültekintőbbnek kell lenni, mielőtt befektetési céllal a piacra lépnénk.

Előtérbe kerül tehát a hosszú távú gondolkodás, a piacismeret, hiszen a lakás értéknövekedését is számításba véve még mindig könnyen a lakáskiadás felé billenhet a mérleg - mondta el Valkó Dávid.

Új lakás vásárlása esetén fontos odafigyelni a lakásáfára, melynek mértéke a legfrissebb információk szerint jövő év elejétől, a 2018. november 1-je után engedélyt kapott projekteknél 27 százalékra emelkedik. Amennyiben a jelenlegi tervek maradnak és ez a forgatókönyv valósul meg, úgy az új lakások árában további emelkedés várható, sőt fejlesztésekből is kevesebb indulhat, így ezt feltételezve érdemes lehet még idén új lakást venni - tette hozzá a szakértő.

A magasabb lakásáfán túl ugyanakkor a szűk termelési kapacitások, illetve a szektorra háruló erőteljes költségoldali nyomás sem engedi, hogy a mostaninál jóval több lakást adjanak át. Korábban az volt a szakmai közvélekedés, hogy az állomány megújulásához évente 40 ezer lakásnak kellene épülnie országosan. Ma azonban van, aki úgy véli, hogy a meglévő állomány felújítása mellett hosszú távon ennél jóval kevesebb lakás átadása is elég lehet.

Noha Budapesten már bőven meghaladtuk a válság előtti árcsúcsokat, a szomszédos országokhoz képest, a jövedelmekhez viszonyított lakásárak terén még így is a középmezőnyben vagyunk. A délszláv államokhoz és Csehországhoz képest egyelőre olcsóbb a magyar lakáspiac, ám Szlovákiában Szlovéniában, Bulgáriában vagy Lengyelországban az ottani jövedelmek és lakásárak függvényében már kedvezőbb a lakáshoz jutás.