Lakásvásárlás, építkezés, felújítás: mit tanácsol a szakértő?

Milyen lehetőségeim vannak, ha egyedülállóként használt lakásban gondolkodom, 8-10 milliós értékben? Önrész nincs, csak a költségeket tudnám fizetni. A havi keresetem 150 000 Ft, munkáltatói igazolással, de készpénzben dupla ennyi. A KHR listán nem vagyok rajta.

Önrész nélkül akkor lehetséges az ingatlanvásárlási cél finanszírozása, amennyiben van másik olyan ingatlan (pl. lakóingatlan, garázs, termőföld) a tulajdonában (vagy olyan személy tulajdonában, aki felajánlja azt), amelyet a bank megfelelőnek talál, továbbá a megvásárolni kívánt ingatlannal együtt számítandó értékébe belefér a felvenni kívánt összeg. A felvázolt igény (9 millió forint hitel, 20 év futamidő) előzetes bírálata során az Ön igénye valószínűsíthetően finanszírozhatónak tűnik (havi 64 479 forint a törlesztőrészlet, 1 éves kamatperiódusú FHB Otthonteremtő Kamattámogatott Hitel felvétele esetén, 1 százalékos kamatkedvezménnyel számolva), de természetesen ez véglegesen a benyújtott okmányok ismeretében dönthető el, a bank fenntartja a hitelbírálat jogát.

Ha egy adott lakáshitel kiválasztásánál minél nagyobb önerővel rendelkezünk, (például a lakás értékének a 85 százalékával), akkor az alacsonyabb hitelösszeg miatt (hitel/fedezet mutató) a bank eltekinthet a jövedelem vizsgálattól? 2007-ben ha jövedelemigazolás nélküli hitelt igényelt valaki, akkor a hitelbiztosítéki érték 50-55 százalékára kapott hitelt, míg jövedelem vizsgálattal magasabb összegű hitelt adtak. Én úgy kaptam 2007-ben hitelt, hogy semmi munkáltatói jövedelem igazolást, vagy akkori APEH.-igazolást nem kért a bankom, csak az ingatlan értéke számított, és az én életkorom, valamint, hogy nem vagyok BAR.-listán. Ekkoriban jelentős hitelkihelyezések voltak, a mai állapotokhoz képest.

Jogszabályi rendelkezés alapján 2009 óta nem finanszírozhatnak a hitelintézetek a jövedelem vizsgálat nélkül, csak a fedezet alapján. A hitelösszegtől, az önerő mértékétől és az életkortól függetlenül kötelező azt elvégezni. Az ügyfél hitel- és fizetőképesség vizsgálatának része a jövedelmi helyzet, a háztartási kiadások, meglévő hiteltörlesztések vizsgálata, az életkor és a fedezeti ingatlan értéke, a KHR (korábban BAR) listás szereplés. Jelenleg pedig - szintén jogszabályi rendelkezés alapján - a fedezeti ingatlan forgalmi értékének maximum 80 százalékáig történhet a finanszírozás.

Érdeklődnék, hogy van-e tudomásuk ma olyan cégről, ahol foglalkoznak ingatlan lízinggel - magánszemély vagy cég részére?

Természetesen vannak a piacon ingatlanlízinggel foglalkozó társaságok. Zárt végű pénzügyi lízing konstrukcióival lehetővé válik használt ingatlanok megvásárlása alacsony önerővel induló költségek nélkül. A maximális finanszírozási hányad forint alapon az ingatlan piaci értékének 80 százaléka, euró alapon az ingatlan piaci értékének 65 százaléka. Maximális futamidő 30 év. Új építésű lakások megvásárlásához a nyílt végű pénzügyi lízing termékek nyújtanak alternatívát, mert a finanszírozott összegre jutó áfa részét a futamidő során, kamatmentes finanszírozással is ki lehet fizetni.

Egy megkezdett építkezést szeretnék megvásárolni, az építési engedélye 3 hónap múlva lejár. Szeretnék hitelt felvenni, de az eddigi bankom nem foglalkozik ezzel. Mi a teendő? Nagyon szeretném én megvenni és befejezni!

Ez az ún. félkész lakóingatlan vásárlás. Ehhez először is az szükséges, hogy megvegye a félkész ingatlant, majd átírassa saját nevére az építési engedélyt és a tervdokumentációkat. Ezután már építésként vehető figyelembe és ennek megfelelően történhet a finanszírozása is. A vásárlás megtehető saját erőből, de természetesen már a vásárláshoz is lehet finanszírozási ajánlatot kérni. Piaci kamatozású hitellel és államilag kamattámogatott hitellel is történhet a kivitelezés. Utóbbi esetében szükséges az építési költségek 70 százalékáról számlát benyújtani (a korábbi építtető nevére szóló számlák is elfogadhatóak, érdemes tehát elkérni tőle), valamint ügyelni kell arra, hogy az építési engedély kiadásának dátuma 2008. július 1-i vagy azt követő legyen. Az építési szakaszhoz a vissza nem térítendő lakásépítési támogatás, az akár 3,2 milliós "szocpol" is igénybe vehető.

A munkahelyem élne a most bevezetett lehetőséggel, támogatná a lakásvásárlásomat, csak nem tudják, hogyan lehet a lakhatási szükségletem megfelelőségét hivatalosan intézni. A méltányolható lakásigény eldöntésével is fordulhatunk a banki vagy az értékbecslő szakemberhez?

A jogosultsági vizsgálatot a munkáltató végzi el, de a szükséges okmányok birtokában a banki ügyintéző is segítségére lehet. A méltányosság alatt a vonatkozó törvény szerint, a támogatással érintett lakóingatlan szobáinak számát, valamint a beköltözők létszámát kell érteni.

Lakásunk korszerűsítésére, konkrétan a fűtési rendszer cseréjére és az utólagos szigetelésekre lehet hitelt és állami támogatást kapni?

A korszerűsítési munkálatok finanszírozása szerencsére bármely hiteltípussal megoldható. Legyen szó akár piaci kamatozású vagy állami kamattámogatott hitelről. Utóbbit azért is érdemes lehet igénybe venni, mert a támogatott hitelek kamata alacsonyabb, köszönhetően az 5 vagy 20 éves állami kamattámogatási időszaknak, mely által a havi törlesztőrészletek megbízhatóan kedvezőek. A támogatott hitelek többlet követelménye mindössze annyi, hogy a kivitelezési költségek 70%-áról számlát kell benyújtani, valamint a munkálatokat nem szabad elkezdeni a támogatási kérelem benyújtása előtt. A felvehető hitelösszeg nagysága az, ami szintén befolyásolhatja döntésünket a hitelek közti választásban, ugyanis míg a piaci kamatozású hiteleknél nincs maximálva a felvehető hitelösszeg mértéke, addig a támogatott hiteleknél igen.

Idén elkészülő családi házunk új berendezéséhez és teljes befejezéséhez (bútorok, tetőtéri fürdőszoba, autóbeálló) milyen hitelt lehet igényelni? Úgy 40 milliót érhet a ház és 5 millió körüli kiadásra számítok, nincs hitelünk.

Az új lakás mindig sok örömöt hoz, annak berendezése pedig még több izgalmat. Az ingóságok beszerzésére szabad felhasználású jelzáloghitelt tudunk ajánlani, melyet egy összegben folyósítanak, és nem kell igazolni a felhasználás célját. A tetőtér továbbépítésénél fontos, hogy megfeleljen a bővítés fogalmának, vagyis legalább egy lakószobával növelni kell a hasznos alapterületet (12 nm). Ekkor piaci hitellel, vagy akár Otthonteremtő kamattámogatott hitellel is megfinanszírozható a munkálat. Utóbbinál fontos, hogy az építési engedély 2008. július 1-jei vagy azt követő dátumú legyen, ugyanakkor a költségvetés 70 százalékáról számlát kell benyújtani. Sajnos "szocpol" erre a munkára nem igényelhető.

Hitelből szeretnék lakást vásárolni, a bank szerint hitelképes vagyok, ám az eladó nem akar adásvételi szerződést kötni a szerinte bizonytalan finanszírozás miatt. Hogyan lehet ezt a problémát megoldani, mennyi idő alatt dönt a hitelkérelemről a bank?

A lakásvásárlás finanszírozásának egyik alapja a meglévő adásvételi szerződés, azonban az Ügyfél hitelképességének meghatározásához elegendő az előszerződés is. Annak birtokában és az összes többi szükséges dokumentum benyújtása után a bank várhatóan 9 munkanap alatt meghozza döntését.