Lakáshitelek a válság tükrében: OC elemzés!

A híradásokban folyamatosan nyomon lehet követni a válság hatásait, a forint árfolyamának ingadozását, a jelzáloghitelezési feltételek változását, a válságra adott reakciókat, a válságkezelési lépéseket. A hitelfelvevők szemszögéből a válság egyértelműen megmutatta az árfolyam ingadozás hatásait, kockázatait.

A válság

A pénzügyi válság hatásait hazánkban az átlag ember saját bőrén csak pár hete érezheti igazából, az eddig vezető folyamatok azonban már jóval korábban beindultak. A veszélyeztetett országokban a válság hatására leértékelődés, a kockázati felárak megugrása, tőkekiáramlás, likviditási zavarok alakulhatnak ki. Ezeket a hatásokat Magyarország az elmúlt bő két hétben fokozottan érezte.

Már 2008 tavaszán megmutatkoztak a válság jelei, akkor csak a deviza- és állampapírpiacokon volt érezhető a külföldről begyűrűző válság, a bankközi piacokat akkor még elkerülte. A tavaszi forintgyengülés jól tetten érhető a lenti grafikonon is, melyen látszik az október elején megindult leértékelődés, ami 280 forint környékére is vitte az euró árát. A jegybank drasztikus kamatemelése és az IMF hitelkeretről szóló hírek hatására némileg megnyugodni látszik az árfolyam a napokban.

A jelzáloghitel-piac

A forint leértékelődése és a magas volatilitás nagyon érzékenyen érintette az eddig főleg a deviza alapú hitelek hajtotta jelzáloghitel-piacot. "Nagyon fontos azt látnunk, hogy a válság hatására a bankok prudensebb hitelezési politikát folytatnak, ez azonban nem jelenti azt, hogy megszűntek a hitellehetőségek. - világít rá Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Centerét működtető HC Központ Kft ügyvezető igazgatója. 

Azok számára, akik továbbra is jó feltételekkel rendelkeznek, elérhetőek a kedvező kondíciójú hitellehetőségek, akár CHF alapon is, vannak bankok, akik továbbra is hiteleznek, továbbra is akarnak piacot szerezni, míg vannak, akik teljesen visszavonulnak. A helyzet, a termékek, az ajánlatok napról napra változnak." Azok számára, akik nem tudják hitelfelvételüket elhalasztani a hitelközvetítők szerepe ebben az időszakban még jobban felértékelődhet, hiszen a széles partneri hálózat és a naprakész információk még többet jelenthetnek az ügyfelek számára, mint korábban.

Egy konkrét példán keresztül érdemes végiggondolni a volatilis árfolyamok hatását a deviza alapú hitelekre. E hiteleknél az ügyfél tartozását devizában tartják nyilván, és az esedékes törlesztőrészletet mindig az aktuális eladási árfolyammal számolva forintban törleszti az ügyfél. Tegyük fel, hogy valaki, 2008. szeptember végén CHF alapon, 20 éves futam időre, 12 millió forintot vett fel lakásvásárlási célra. A jelzáloghitel 6,69%-os THM-mel rendelkezik.

A CHF vételi árfolyama 148 Ft, míg az eladási 155 Ft volt ebben az időszakban. A 12 millió forint vételi árfolyammal számolva 81.902 svájci frankot jelent, és ennek törlesztőrészlete a teljes futamidő alatt 561 CHF, ami eladási árfolyamon akkor 87.684 Ft havi terhet jelentett. Egy hónap elteltével a válság hatására leértékelődött a forint, az eladási árfolyam 185 Ft-ra emelkedett. Az 561 CHF már 104.674 Ft terhet ró az ügyfélre. Ez a csaknem 17.000 Ft-os törlesztőrészlet különbség 20%-os emelkedést jelentett.

A banki tapasztalatok szerint a hitelek bedőlésének legkritikusabb időszaka a futamidő elején van, amíg az ügyfél megszokja a havi rendszeres kiadást, és figyelembe veszi azt elkölthető jövedelemének kiszámításakor. A havi terhek ilyen mértékű emelkedése nehezíti a kiszámíthatóságot, az ügyfél nehezebben tudja kiadásai közé beépíteni a törlesztőrészletet.

Ez egyértelműen növeli a bank kockázatát, amit természetesen szeretne kivédeni. Éppen ezért az adóselbírálás során a pénzintézetek figyelembe veszik a jelentősebb árfolyam ingadozás lehetőségét, és az ügyfél szabadon elkölthető jövedelmét nem "feszítik ki" a törlesztőrészlettel, hogy legyen tartaléka kedvezőtlen árfolyam alakulás esetére is. A magasabb kockázat természetesen kamatnövelést is eredményezhet.

Az árfolyam ingadozás természetesen pozitív hatással is járhat, a fenti példához visszatérve a 12 millió forintos hitel felvétele október végén, csaknem 30 forinttal magasabb vételi árfolyamon számolva 67.923 CHF-et jelent. Ennek havi törlesztő részelte 475 CHF szemben az egy hónappal korábbi 561 CHF-fel. Ahhoz, hogy ennek a nagy különbségnek az előnyeit is élvezni lehessen, természetesen az kell, hogy a forint erősödjön a svájci frankkal szemben.

Megelőzés - milyen konstrukciókkal csökkenthető az árfolyamváltozás ingadozásának hatása?

A bankok már a válságot megelőző időszakban is próbálták az árfolyam ingadozást kivédeni ügyfeleik törlesztőrészleteiben. Ezek a konstrukciók néhány banknál jelenleg is megtalálhatók. A bank a folyósítás napján fix időtávra (pl. 5 évre) rögzíti a törlesztőrészletre vonatkozó árfolyamot, azaz az ügyfél 5 évig ugyanakkora forint összeget törleszt. Az árfolyamváltozást természetesen követi a bank, a rögzített árfolyamhoz képest a forint erősödése jóváírást jelent az ügyfélnek, a gyengülése pedig terhelést.

Az 5 éves periódus végén a bank elszámol az ügyféllel. Ezzel a konstrukcióval jóval kiszámíthatóbb az ügyfél havi kiadása, és a hosszabb periódus alatt az árfolyam-ingadozások rövid távú hatásai kisimulnak, adott esetben ki is olthatják egymást. Hasonló konstrukció létezik akár rövidebb, 1 éves periódusra is.

A jelzáloghitel-piac alakulása természetesen nem csak a fent vázolt árfolyam-ingadozástól függ. Már szeptemberben tapasztalható volt némi forrásdrágulás, főleg a devizapiacokon. Ahogy a válság begyűrűzött a bankközi piacokra is, a drágulás mellett a CHF swapok elapadásával a források szűkössége is szerepet kaphat.