Lakáshitelt szeretnék felvenni: irány a közjegyző, lássuk a szerződést!

A közjegyzőnél

Amennyiben jóváhagyták hiteligénylésünket, kapunk erről egy értesítést, majd egyeztetünk egy időpontot a bank képviselőjével, hogy mikor megyünk a közjegyzőhöz (a bankfiókba) aláírni a hitelszerződést. Már ekkor tudomásunkra hozzák, hogy a kezelési költség befizetése a szerződés aláírásának feltétele (azaz magunkkal kell vinnünk a tranzakciót igazoló bizonylatot), valamint figyelmeztetnek, hogy a közjegyző szolgáltatásának (a hitelszerződés közokiratba foglalásának) díja van.

A közjegyzői díjazás mértéke forinthitel esetében jogszabályban rögzített, nem képezi alku tárgyát (ahogy a szerződéssel kapcsolatban gyakorlatilag semmi sem). Egy ötmillió forintos állami támogatású hitel esetén ez 40 ezer forintot tesz ki (amennyiben a bankfiókban írjuk alá a szerződést). Devizahitelnél a hitelösszeg 0,5-1%-a lehet a díj, ez a közjegyző személye mellett függhet attól, hogy hány oldalas a dokumentum, hány szereplő van benne (pl.: plusz zálogkötelezett, kezes), hány ingatlan kerül fedezetként bevonásra. Alapesetben elmondható, hogy amennyiben több ingatlan vagy több szereplő van, akkor a díj inkább az 1%-hoz közelít.

A szerződés tervezetét előre megkapjuk, átolvashatjuk és a közjegyző előtt kérdezhetünk, neki ugyanis az a dolga, hogy felolvassa nekünk a leírtakat és segítsen az értelmezésben. Elvben a közjegyzőnek meg kell arról győződnie, hogy az ügyfél teljes egészében megértette a szerződés pontjait és azokat elfogadva ír alá.

Mi szerepel a szerződésben?

A szerződést hiteligénylőként zálogkötelezetti szerepben írjuk alá, hiszen alapesetben a megvásárolni kívánt ingatlanra a hitelnyújtó bank jelzálogjogot jegyeztet be, mely jogviszonyban ő a jogosult, mi pedig a kötelezettek.

A szerződésben rögzítésre kerül, hogy szakaszos vagy végfinanszírozásról van-e szó. Előbbi esetben az ingatlan eladójának ütemenként kell fizetni, a bank így több részletben folyósítja a hitelt, tehát már a lakás átvétele előtt is keletkezhet törlesztési kötelezettségünk. (Léteznek persze türelmi idős konstrukciók, melyek esetében akár több évig is csak mérsékelt összeget kell törlesztenünk, a kamat azonban ekkor is ketyeg a gyakorlatilag egyáltalán nem mérséklődő tőketartozásra.) Szakaszos finanszírozás és államilag támogatott forinthitel esetén tisztában kell lenni azzal, hogy az állami támogatás csak a használatbavételi engedély megléte után jár, addig tehát piaci kamatot kell fizetnie a hitelfelvevőnek.

A hitelszerződés részletezi emellett, hogy milyen dokumentumokat kell a banknak benyújtanunk (az adásvételi szerződés földhivatal által érkeztetett példánya, az eladó és a vevő által aláírt eredeti birtokbaadási jegyzőkönyv, tulajdonjog bejegyzési kérelem és engedély földhivatali érkezetett példánya). A dokumentumok egy részét az eladótól szerezheti be a bank.

A szerződés rögzíti a legkorábbi folyósítási időpontot és leszögezi, hogy az ebből eredő esetleges fizetési késedelemért az eladó felé a bank nem felel.

A kamat és a költségek tekintetében a szerződés hatályba lépésének dátuma az irányadó, ez azonban a közjegyzői eljárás után pár munkanapon belül megtörténik. A konkrét értékek és a kamatperiódus választott hossza természetesen rögzítésre kerül, csakúgy mint a szerződésmódosítás díja és az előtörlesztés feltételei.

A szerződés aláírásakor tudomásul vesszük, hogy a bank a lakásra jelzálogjogot jegyeztet be a hitelösszeg erejéig, a vevő így azt a bank hozzájárulása nélkül nem idegenítheti el, nem terhelheti meg és apportként sem viheti be cégbe.

A hitelintézet természetesen biztosítást is köttet a lakásra a vevővel, mely biztosítási összegnek a legtöbb esetben el kell érnie a hitelösszeget, de van olyan bank, mely ragaszkodik ahhoz, hogy a telekár nélküli teljes vételár 90%-áig terjedjen a biztosítás. A biztosítási szerződés kedvezményezettjeként a bankot kell megjelölni.

A szerződéssel elfogadjuk, hogy fizetésképtelenség esetén a zálogjogosult bank értékesítheti az ingatlant és az ő képviselője írhatja alá eladóként a szerződést. Más kérdés, hogy ezt nem érdemes megvárni, ugyanis ha időben jelezzük a problémát, akkor jobb áron sikerülhet túladni a lakáson és mindenki jobban jár, mint az előbb felvázolt esetben.

Szabályozásra kerül az is, mikor jogosult a bank felmondani a szerződést és mikor követelhet egyösszegű visszafizetést: ez általában három hónapot elérő fizetési késedelem esetén következhet be. (Elvileg akkor is felmondhatja a bank a szerződést, ha nem, vagy késedelmesen teljesítjük felé információszolgáltatási kötelezettségünket, azaz például nem igazoljuk időről időre a biztosítási jogviszony meglétét. A gyakorlatban azért ilyenkor az ügyfél megússza felszólítással, hiszen a banknak sem érdeke minden ügyfél szerződését felmondani, senki nem olvasgatja ugyanis naponta a szerződést...)

Az eredmény

Miután minden feltételt elfogadtunk és minden felmerülő díjat kifizettünk, jöhet az aláírás. Ezt követően a bank postai úton küld részünkre egy hitelfolyósítási ígérvényt, melyet az ingatlan eladójának be kell mutatnunk, hogy meggyőződhessen róla, a vételár hitelrészének is megvan a fedezete.

Ha minden jól megy, a tranzakciót a folyósítás zárhatja le. Talán már csak egyetlen releváns területről nem szóltunk: az illetékekről, mely a következő összeállításunk témáját szolgáltatja.