A budapesti lakáspiac tendenciái: stabil beruházótól, nagyobb alapterületű lakást!

A fejlesztők száma csökken, a vevők inkább a stabil, minőségi beruházókat részesítik előnyben. A legtöbb újépítésű lakást a XIII. kerületben kínálják; a leendő otthonok átlagos alapterülete 70 és 80 m2 közötti. Az OTÉK előírások aktuális módosítása a minőségi javulást célozza: élhető méretek nélkül a jövőben nem adnak majd ki építési engedélyt.

Egyre többen tervezik a lakásvásárlást

Az AL Holding és a GKI 2008 második negyedéves felmérése szerint - az első negyedévhez képest - országosan 15 százalékkal, 30 000-re1 nőtt azon háztartások aránya, amelyek a következő egy évet tekintve biztosak abban, hogy lakást vásárolnak, vagy építenek.

A lakáspiacra vonatozó helyzetértékelések mind Budapesten, mind a vidéki régiókban számottevően javultak az előző, 2008. áprilisi megkérdezéshez képest, sőt 2004 óta nem mutatott ilyen kedvező értéket a lakáspiaci várakozásokat jellemző AL-GKI index. A "szezon" beindulása tehát nyilvánvalóan javította a megkérdezettek véleményét.

Területi és beruházói koncentráció

Mind területi, mind beruházói szempontból a piac koncentrálódása figyelhető meg. Már 2006 év eleje óta 5 kerület (III., VIII., XI., XIII. és XIV.) teszi ki a budapesti választék 60 százalékát, ez az idei első félévben sem változott. A legnagyobb részesedéssel a XIII. kerület rendelkezik, a budapesti kínálat 18 százaléka található itt.

Ezzel párhuzamosan az elmúlt években csökkenő számú beruházó a Budapesti értékesítés növekvő hányadát tudhatja magáénak. Az AL Holding felmérése szerint tavaly közel negyedével csökkent azon fejlesztők száma, akik 100 lakásnál többet értékesítettek a fővárosban.

Az 10 legtöbbet értékesítő beruházó kínálatában egyre növekszik az olyan beruházások száma, ahol a hangsúlyt a komplex lakókörnyezet kialakítására fektetik.

Minőségi javulás - új előírások

Az új beruházásoknál a minőség folyamatos javulása figyelhető meg. A leendő otthonok alapterülete tovább nő, leginkább a kislakások építése szorul vissza. Az egyszobás garzonlakások kínálata tavaly 20 százalékos mértékben esett vissza, a nagyobb, 3-4 szobás lakások kínálata 14 százalékos bővülést mutat.

Míg a 2007 első félévében használatba vett otthonok átlagos alapterülete 62,2 m2 volt, addig 2008 hasonló időszakában már 72,2 m2, azaz 10 m2-rel nagyobb, mint egy évvel korábban. 2 A jövőben a lakás alapterületek további növekedése várható: ezt jelzi előre, hogy a háromlakásosnál nagyobb, friss engedélyt kapott lakóépületek száma nem csökkent (2007 első félév: 214 db, 2008 első félév: 231 db), csak a bennük kialakítandó lakások száma kevesebb.

A 2006-os és 2007-es év első félévi adatait összehasonlítva az egy épületre jutó átlagos lakásszám 20 százalékos mértékben, 24-ről 19-re csökkent. 2 Az egy évvel korábbi 73 m2-rel szemben, 2008 első félévében már átlagosan 80 m2-es lakásokra kértek építési engedélyt a beruházók.2

Mindez összefügg azzal, hogy a vevői döntésekben egyre inkább tükröződik a tudatosság, a hosszabb távú tervezés, mind többen igénylik a minőségi elemeket a garázs, a terasz meglétét. A célcsoport kutatások szerint a lakás elhelyezkedése elsőrendű döntési szempont a lakás kiválasztásánál.

A nagy beruházók sokéves szakmai tapasztalata, a gondosan megválasztott projekt helyszínek, a kapcsolódó terület-rehabilitáció valamint a lakások kialakítása során a vásárlói igények rugalmas figyelembevétele az eladási statisztikák tanúsága szerint találkozik a kereslet elvárásaival még változó piaci környezetben is. Hiszen a jó projektek értékesítése nem esett vissza a piaccal, sőt volt, ahol az idei értékesítés meg is tudta haladni a tavalyit.

A vásárlók számára fontos továbbá a beruházó stabilitása, tartós piaci jelenlétük megalapozza a tőlük lakást vásárlók biztonságérzetét.

A minőség javulására ugyanakkor szeptembertől már nemcsak keresleti, hanem, az OTÉK előírások változásának köszönhetően, szabályozási oldalról is egyre több tényező hat. Hiszen az új szabályok egy csoportja a minőségi építkezést célozza meg. Élhető méretek nélkül a jövőben nem adnak ki építési engedélyt: legalább egy lakószobának el kell érnie a 17 m2-t (étkező, amerikai konyha nélkül számítva), a lakószobáknak az eddigi 6 helyett legalább 8 m2-esnek kell lenniük.

Két lakószoba felett a fürdőszobától külön WC-t kell építeni, 10 m-nél nagyobb szintkülönbség esetén kötelező a lift, hatnál több lakás esetén pedig a parkolókat építményben kell biztosítani. Nem elhanyagolható, hogy főúttól 50 m-re nem szabad lakóházat építeni.

"Bár az előírások csak a 2008. szeptembert követően kiadott építési engedélyekre vonatkoznak a legnagyobb beruházók ezeknek az elvárásoknak a kereslet nyomására már jó ideje megfelelnek. A piacon ugyanakkor egyelőre számos olyan kisebb szereplő álta, kedvezőbbnek látszó áron kínált ajánlat van, ami nem felelne meg az új szabályoknak.

Mivel azonban e módosítások a tényleges életminőséggel függnek össze, nem mindegy, hogy ma milyen új lakást vásárolunk, hiszen fenti szempontok a lakások másodlagos piacán is érvényesülni fognak és így közvetlen hatással lesznek a lakás befektetési értékének alakulására." - mondta Hunyady Attila, az AL Holding Zrt. Igazgatótanácsának elnöke.

AZ OTÉK szabályok után további minőségi szigorítás is várható a lakások energetikai mutatóira vonatkozóan, amikor - tervezetten januártól - a lakásokra vonatkozó "zöldkártyák" használatba kerülnek.