Bérlés helyett lízing? - Vállalkozások ingatlan alternatívái

Hova költöznek a cégek?

Ami a nagy cégek, multinacionális vállalatok számára a legtöbb esetben természetes; az elegáns előtér, az üveghomlokzat, a mélygarázs, azaz egy modern irodaház velejárói, az a kis- és közepes vállalkozásoknak gyakran megfizethetetlen luxusnak tűnik. Bár a régióban hazánk a legalacsonyabb irodaköltségekkel büszkélkedhet, ma Budapesten egy első osztályú, A-kategóriás irodaházban jellemzően havi 15-17 eurót (3500-45OO forintot) kell fizetni négyzetméterenként egy irodaterületért, a bérleti díjat és az üzemeltetési költséget is figyelembe véve. "Ennek megfelelően az A-kategóriás bériroda piacon bérlőként ritkán jelennek meg a hazai KKV-k, ezt a szegmenst a nagyvállalatok, a multik és - viszonylag új trendként megfigyelhetően - az állami nagyvállalatok, hivatalok, minisztériumok, állami háttérintézmények dominálják" -összegzi Király György, a Hypo Alpe-Adria Leasing régióigazgatója.

Olcsóbb alternatívát jelentenek a B-kategóriás irodaházak, ahol jellemzően 10-12 eurós (2500-3000 forint) bérleti költséggel találkozhatunk, azonban ezek az épületek sok esetben nem rendelkeznek ideális lokációval és nem mutatnak fel nagyobb presztízst vagy kényelmet egy jó állapotú társasházban lévő lakásirodánál. S ezzel lényegében el is érkeztünk a magyarországi kis- és közepes vállalkozások által leginkább preferált megoldáshoz, a lakásirodához, azaz amikor a 10-20 főt foglalkoztató vállalkozások lakóingatlanokban végzik tevékenységüket. Az általánosnak tekinthető 10-12 négyzetméternyi egy főre eső irodaterülettel kalkulálva a kis, szolgáltatási szektorban aktív vállalkozások igényeinek leginkább a 150-200 négyzetméteres lakásirodák felelnek meg.

A lakóingatlanok közül az irodafunkciók ellátására a fent említett méretbeli követelmények következményében jellemzően a régi építésű nagypolgári lakások bizonyulnak alkalmasnak. Ezek jelentős részét a belső pesti kerületekben találjuk, így mindenképpen érdemes megvizsgálni ezt a részpiacot közelebbről is. Alapvetően két fő kategóriát érdemes elkülönítenünk a fővároson belül. Az egyik a klasszikus, szűk értelemben vett Belváros, a másik pedig a Nagykörút és annak a vonzáskörzete. Értelemszerűen csakúgy, mint a lakásárakban, a bérleti díjakban is érzékelhető különbség van a két részpiac között.

A Belvárosban a 150-200 négyzetméteres lakásirodák bérleti díja elhelyezkedéstől, ill. a lakás adottságaitól és felszereltségétől függően négyzetméterenként 1800-3000 forint között alakul, míg a Nagykörút által fémjelzett részpiacon 1600-2200 fortintos bérleti díjjal kell számolniuk az oda költöző KKV-nak. A külsőbb pesti kerületekben a bérleti díj természetesen valamivel alacsonyabb ennél, ott jellemzően 1300-1700 forint/négyzetméternyi díjat kell fizetni havonta egy lakásiroda után.

Előnyben a lakásirodák vidéken

A vidéki nagyvárosokban - Debrecenben, Győrben, Miskolcon - még a budapestinél is nagyobb a különbség az irodaházak és a lakóingatlanokban kialakított irodahelyiségek bérleti díjai között, hiszen míg a lakások bérleti díjai szignifikánsan alacsonyabbak a fővárosi szintnél, addig az irodaházak szinte drágábbak vidéken, mint Budapesten. A lakóingatlanok bérleti díját tekintve nagyságrendi különbség nincs az említett három vidéki város között, az egy négyzetméterre eső bérleti díj jellemzően 1000-1500 forint között alakul. Ha ezzel szembeállítjuk a professzionális irodaházak 2500-3500 forintos (üzemeltetési költséget is tartalmazó) bérleti költségét, akkor egyértelműnek tűnik a választás a helyi KKV-k számára. A relatív drága vidéki irodaházak okát egyébként abban kell keresnünk, hogy ezekben a városokban nem alakult ki érett irodapiac, s a modern irodaházak kínálata rendkívül szűkös, így értelemszerűn a verseny is korlátozottabb mint a kifejezetten kompetitív fővárosi irodapiacon, ahol a bérlőket túlkínálatos piaci körülmények "kényeztetik el".

Bérlés: kidobott pénz vagy szükségszerűség?

Láthatjuk tehát, hogy szignifikáns különbség van az irodaházakban bérelhető irodahelyiségek és a lakóingatlanokból irodává avanzsált lakásirodák bérlete között. Mivel ez a részpiac korántsem transzparens, ezért pontos arányokat nehéz meghatározni, azonban egyértelmű, hogy a hazai - szolgáltató tevékenységet végző KKV-k - jelentős része, feltehetően többsége lakóingatlant használ irodájául. Ráadásul vélhetően ezen cégek döntő többsége nem saját tulajdonú lakóingatlanban tevékenykedik, hanem bérlőként használja őket.

Csakúgy mint az albérletben lakó magánszemélyekben, a vállalkozásokban is logikusan merül fel a kérdés, hogy bár számukra költségként elszámolható a bérleti díj, ám hosszú távon kidobott pénzként is értelmezhető, különösen, ha egy saját tulajdonban lévő ingatlannal állítjuk szembe a bérlést. A saját tulajdonú lakóingatlan persze nagyon sok cég számára kellő tőkeerő hiányában nem reális alternatíva, ám a stabil pénzügyi lábakon álló kis- és közepes vállalkozásoknak mindenképpen érdemes megfontolniuk, hogy hosszú éveken keresztül bérleti díjat, vagy lízingdíjat fizetnek havi rendszerességgel.

Az kétségtelen, hogy amíg az ingatlanbérlés nem igényel különösebb kezdőtőkét, addig az ingatlanlízing esetében, különösen, ha használt ingatlanról van szó, a cégnek rendelkeznie kell az önerő összegével (az ingatlan értékének jellemzően 10-25 százalékával) ahhoz, hogy a lízingbe belevágjon. Azaz, ha egy 160 négyzetméteres, belső pesti kerületben lévő, 50 millió forintos értékű használt lakást veszünk példának, akkor lízing esetén - 15-20 százalékos önerőt feltételezve - 7,5-10 millió forintot kell kezdetben kifizetnünk.

A másik nagyon fontos szempont a lízing-bérlés dilemmában a futamidő kérdése. Az ingatlan lízingelése határozottan nagyobb elkötelezettséget jelent, hiszen ahhoz, hogy a lízingdíj versenyképes legyen a bérleti díjjal, viszonylag hosszabb, 20-25 éves futamidejű konstrukcióban érdemes gondolkodnia a lízingbe vevőnek. A jelenlegi piaci gyakorlat szerint a lakóingatlanokat vagy határozatlan időre adják bérbe bizonyos felmondási idő mellett, vagy egy éves bérleti szerződést kötnek a felek, amit aztán időről-időre meghosszabbítanak, kitéve a céget a kényszerű költözés kockázatának.

Még mielőtt elvesznénk a lízingdíjak részleteiben, érdemes tehát összegezni, hogy a vállalkozásoknak egyrészt rendelkezniük kell bizonyos szabad tőkével ahhoz, hogy lízingelhessék az ingatlant, melyet irodaként használnak, másrészt pedig stabil jövőképpel, hiszen a lízinggel bevállalt futamidő jelentősen túlmutat a bérleti szerződésekben rögzített időszakon. Szerencsére vannak Magyarországon olyan kis- és közepes vállalkozások, melyek az említett nagyságrendhez képest kellően tőkeerősek és hosszú évek stabil működéséből következően nem félnek belevágni egy hosszabb futamidejű pénzügyi lízingbe.

Lízingdíj vs. bérleti díj

Ha a KKV a fenti feltételeket teljesíti, akkor szinte magától értetődő a lízingelés megfontolása, hiszen - amennyiben a lízingdíj versenyképesnek bizonyul a bérleti díjjal - hosszú távon mindenképpen racionálisabb döntés a bérlés alternatívájaként. Lássuk tehát, hogy valóban versenyképes -e lízingelés havi költsége a bérleti díjjal! A fent már említett példánál, azaz a 160 négyzetméteres, belső pesti kerületben található használt lakóingatlannál maradva vetettük össze a költségeket. A lakás bérleti díja a jelenlegi piacon kb. 240-280 ezer forintot tesz ki havonta. Ha 50 milliós ingatlanértékkel számolunk (ami valamivel több mint 300 ezer forintos négyzetméterárnak felel meg), akkor egy 25 éves futamidejű, 25 százalékos önerőt (12.5 millió forint) megkövetelő zárt végű pénzügyi lízing esetében 250 ezer forintos havi törlesztőrészletet kapunk. Láthatjuk tehát, hogy a lízingdíj - az említett önerő mellett - teljesen "kompatibilis" a lakás bérleti díjával, azaz a vállalkozásnak a költségszerkezetében gyakorlatilag nem jelent változást, viszont a futamidő végével saját tulajdonába kerül egy értékes ingatlan.

Egy gondolat erejéig visszautalva az elemzésünk elején felvázolt irodabérleti alternatívákra, egy hasonló méretű, 160 négyzetméteres irodahelyiség bérleti költsége egy modern, A-kategóriás irodaházban kb. 6OO ezer forintos havi költséget jelent, azaz messze meghaladja mind a lakásiroda bérlésének, mind pedig a lízingelt lakás törlesztőrészletének értékét.

A vállalkozások szempontjából kiemelt jelentőségű a költségek elszámolhatósága, s ebben a tekintetben a lízingelés teljesen versenyképes a bérléssel. Az ingatlan pénzügyi lízingbe vétele esetén költségként elszámolható a havi lízingdíj kamat és kezelési költség része, az ingatlan után számított értékcsökkenés, illetve minden kezdeti költség (értékbecslési díj, szerződéskötési díj, folyósítási jutalék, stb.).

Szintén fontos kérdés az ingatlan vásárlás esetén fizetendő illeték, ami mind a használt, mind a (a KKV-k számára egyértelműen releváns) 30 millió forintnál értékesebb újépítésű ingatlanok esetében a vételár első 4 millió forintjára 2 százalék, míg az e fölé eső részre 6 százalék. Az illetékfizetés alól a lízingelés nem jelent kivételt, viszont lehetőség nyílik a fizetendő illeték megfinanszíroztatására.

Nyílt vagy zárt?

A használt lakóingatlanok esetében egyébként a zárt végű pénzügyi lízing a jellemző, ebben az esetben a lízingbe vevő a futamidő lejártával tulajdonosává válik az ingatlannak (a futamidő alatt értelemszerűen a lízingcég tulajdonában van a lakás). Újépítésű ingatlanoknál a nyílt végű pénzügyi lízing a meghatározó, ebben a konstrukcióban a lakás nem kerül automatikusan a lízingbe vevő tulajdonába, hanem a lízingösszeg és járulékai teljes megfizetése után az ingatlan új tulajdonosát a vállalkozás jelölheti ki.

Jogosan merülhet fel a kérdés, hogy mi történik akkor, ha a vállalkozás akármilyen okból az ingatlanváltás, -tovább lépés mellett dönt. A lízingelt ingatlannál is van erre lehetőség, amennyiben az eredeti lízingbe vevő cég talál egy olyan "vevőt" (praktikusan egy másik vállalkozást), aki egy, az addig eltelt futamidő, az eredeti önerő, stb. függvényében kialakult "vételár" kifizetése után átszerződik az ingatlan lízingelésére és onnantól kezdve fizeti a lízingdíjat. Mindemellett lehetőség van a pénzügyi lízing esetében a lakóingatlan bérbeadására is, azaz a vállalkozás bérbe adhatja a még nem is a tulajdonában lévő lakást egy másik vállalkozásnak.

Üzemcsarnokot lízingelni?

A nem szolgáltató tevékenységet végző nagyobb vállalkozásokat a használt ingatlan alapján két jól elkülöníthető csoportba sorolhatjuk. Az egyik a klasszikus, termelő, gyártó tevékenységet végző vállalatok csoportja, a másik pedig a logisztikai szolgáltatók. Az első csoportba tartozó vállalatok az esetek többségében nem jelennek meg bérlőként az ipari ingatlanok piacán, mert a sztenderd bérraktárak nagyon sok esetben nem felelnek meg a gyártás, termelés egyedi partikuláris igényeinek. Éppen ezért a termelő vállalatok jellemzően vagy saját tulajdonú ingatlanban végzik a tevékenységüket, vagy lízingelik a használt ingatlant. Ez utóbbi megoldás a KKV-k körében elterjedt konstrukció, részben azért, mert az említett okok miatt a termelő vállalatoknak az ingatlanbérlés sokszor fel sem merül alternatívaként, s így csupán a vétel és a lízingelés között választhatnak. A Budapest vonzáskörzetében, autópályák közelében lévő ipari parkokban a mérettől és az elhelyezkedéstől függően 6-18 ezer forint/négyzetméter között alakul a megvásárolható telkek ára. A legmagasabb négyzetméterár a nyugati agglomerációban található kisebb telkek esetében alakulhat ki, s értelemszerűen négyzetméterre lebontva a nagyobb telkek a "legolcsóbbak".

Ezzel szemben a logisztikai szolgáltatók esetében az ingatlanbérlés a domináns, az ipari béringatlanokban, bérraktárakban egyértelműen többségben vannak, s csak ritkább esetben tevékenykednek saját tulajdonban lévő, vagy lízingelt ingatlanban. Vidéken a bérraktárak kínálata a modern irodaházakhoz hasonlóan igencsak limitált, a "big box-ok" szinte mindegyike Budapest autópályával ellátott vonzáskörzetében, vagy a főváros külsőbb kerületeiben található. Az irodapiachoz hasonlóan a logisztikai béringatlanok piacán is - régiós szinten - alacsony bérleti díjakról beszélhetünk, így vélhetően ez is közrejátszik abban, hogy a logisztikai szolgáltatók szívesen maradnak a bérlői oldalon. A modern logisztikai ingatlanokban a bérleti díj 3-5 euro/nm/hó (750-1250 forint) között mozog, a fővároson belüli ingatlanokban valamelyest magasabb díjakkal lehet számolni, mint az agglomerációban található raktárakban.