Milyen lakást vegyek: újat, újszerűt vagy inkább használtat?

Nyugodtan kijelenthetjük, hosszú évek mélyrepülése, majd stagnálása után végre beindult a hazai lakáspiac. Olyannyira, hogy ingatlanpiaci elemzők szerint a tranzakciószám idén már elérheti a 150 ezret, de középtávon akár beállhat a 170-190 ezres intervallumba is. Csak emlékeztetőül, a lakáspiac 2012-ben 86 ezer tranzakciószámmal érte el mélypontját, míg 2015-ben már 119 ezer adásvételt regisztráltak.

És bár a tranzakciószám emelkedésével az árszínvonal is egyértelműen megindult felfele, a kedvező hitelkamatok, illetve az állami ösztönző programok bőven elegendő mozgásteret biztosítanak még ahhoz, hogy belevágjunk az otthonkeresésbe. Abban azonban továbbra is parázs vita dúl a potenciális vásárlók, na meg az elemzők között, vajon újépítésű, újszerű, esetleg használt ingatlant érdemes-e most vásárolni?

- vélekedik Ditróy Gergely, az Otthontérkép vezető elemzője.

Nos, amennyiben a lakáspiac zászlóshajóján, azaz a fővárosban vizsgáljuk az új és újszerű lakások, illetve a használt lakóingatlanok közötti árkülönbséget, akkor az Otthontérkép adatai alapján megállapíthatjuk, hogy jelenleg

Ez átlagosan 119 ezer forintos különbség. Ugyan ez sem kevés, azonban egészen más kép tárul elénk, ha kerületenkénti bontásban is megvizsgáljuk a fővárosi lakáspiacot. Az Otthontérkép adatai szerint ma Budapest egyes részein, kerülettől függően mintegy 50-200 ezer forint környékén mozog az átlagos minőségű használt lakások és az új építésű vagy újszerű lakások négyzetméterára közötti különbség.

Sőt, akad olyan kerület is, ahol ennél is nagyobbra nyílik az olló: a II. kerületben például fajlagosan 227 ezer forinttal drágábban kaphatunk most újépítésű vagy újszerű ingatlant, mint használt lakást. Tehát, ha úgy vesszük, ennyi marad a korszerűsítésre, felújításra. És arról se feledkezzünk meg, hogy ezek átlagos értékek, tehát állapottól függően még nagyobb lehet a különbség! Ditróy Gergely szerint éppen ezért:

Na persze egy használt lakás vásárlása esetén nem szabad megfeledkezni, a súlyos szakemberhiány miatt egyre inkább egekbe szökő felújítási, és korszerűsítési költségekről sem. Különösen, hogy az ingatlantulajdonosok gyakran esnek abba a többletköltségeket eredményező hibába, hogy felületesen és átgondolatlanul terveznek, elnagyolják a költségkalkulációt, ami biztos út ahhoz, hogy elfogyjon a felújításra szánt pénz.

Noha igencsak nehéz valamilyen rendező elv szerint homogén csoportokra bontani a felújítandó lakásokat, hiszen már két felújítás között is rengeteg különbség lehet műszaki tartalomban, az esztétikai értékek összehasonlíthatóságáról pedig nem is beszélve, a Pénzcentrum iparági forrásai szerint ökölszabályként kijelenthetjük, hogy

Nézzünk egy konkrét példát!

Budapesten, a II. kerületi Horvát utcában, 34,9 millió forintos irányáron (~623 ezer Ft/nm) hirdetik ezt az 56 négyzetméteres, közepes állapotú, 4. emeleti lakást. A Pénzcentrumnak nyilatkozó generálkivitelező szerint, négyzetméterenként 100 ezer forintos renoválási költséggel kalkulálva - ha komolyabb rejtett hibák nem növelik a költségeket - már csodákat lehetne kihozni ebből az ingatlanból.

Ehhez képest alig egy utcával arrébb, hozzávetőlegesen 800 ezer forintos négyzetméteráron árulják a lakásokat (a kereslettől függően az ár folyamatosan változik) a Cordia Magyarország egyik legújabb fejlesztésében, azaz a Kapás 21-ben. Ezért a négyzetméterárért a fejlesztők, többek között presztízs környezetet és távolról is irányítható otthon-automatizálási megoldást kínálnak.

Azok a piszkos anyagiak...

Egy lakásvásárlásnál azt sem szabad figyelmen kívül hagyni - függetlenül attól, hogy új vagy használt lakásról van szó -, hogy miből kerül megvételre. Van-e elég pénzünk a családban készpénzből megvenni azt vagy hitelre is szükség lesz? Amennyiben a szükséges önerőt a jelenlegi ingatlan eladásából származó bevétel szolgáltatná, vagy ha a korábbinál nagyobb értékűt néztünk, hitelre akkor is szükség lehet.

Ilyenkor merül fel az a kérdés, melyik banknál és milyen típusú hitelt vegyünk fel? Utóbbi az, amit előbb kell eldönteni, hiszen a bankok többsége egyaránt kínál személyi kölcsönt, piaci kamatozású jelzáloghitelt vagy állami kamattámogatott kölcsönöket. De melyik lesz a számunkra megfelelő?

Az ún. fedezetlen kölcsönök közül a személyi kölcsönnel tudunk nagyobb összeghez jutni, ezek gyorsan és egyszerűen elérhetők, ezért az árazásuk magasabb. A jelzáloggal (ingatlannal) fedezett kölcsönök átfutása kicsit hosszabb, de nagyobb összegű hitelt tudunk felvenni, hosszabb futamidőre és alacsonyabb kamattal (kisebb THM értékkel).

Amennyiben a jelzáloghitel mellett döntöttünk, ott is választanunk kell, piaci kamatozású legyen, esetleg jogosultak vagyunk a támogatott kölcsönre. Mert a kamattámogatás miatt ezek a hitelek olcsóbbak lehetnek, azonban az ennek fejében szükséges jogszabályi feltételeket teljesíteni kell.

Ha már megvásároltunk a lakásunkat, akkor a felújítás lesz a következő lépés ahhoz, hogy meg tudjuk valósítani álmaink otthonát. Azonban ez a lépés nagy kiadásokkal járhat, ami megterhelheti a családi költségvetést, ha egy összegben saját pénztárcából kellene kifizetni. Persze erre is van banki megoldás.

Lakásfelújítási személyi kölcsönnel kimondottan a felújításhoz lehet pénzügyi segítséget igényelni. Ilyenkor a hitelcél lehet külső vagy belső felújítás, mint például hőszigetelés, nyílászárócsere, tetőfelújítás, gázszerelés, kazán, radiátor, fűtési rendszer vásárlása, megújuló energiaforrások telepítése vagy akár, egy egyszerűbb festés, mázolás, csempézés, parkettázás. Ennek a terméktípusnak fontos előnye, hogy a személyi kölcsönök piaci átlagánál alacsonyabb kamattal veheted igénybe.