Lelepleztük a nagy CSOK-trükköt: gigabukó lesz a mutyi vége

Az elmúlt években óriási hatással volt a teljes ingatlanpiacra a CSOK. Gombamód nőttek ki olyan épületek a földből, melyek kifejezetten úgy lettek megtervezve, hogy a lakásaikra igénybe vehető legyen a támogatás, a kormány szerint 2016 januárja és 2017 augusztusa között 46 ezer kérelmet fogadtak be, ráadásul több mint kétharmaduk (68%) újlakás-vásárlásra vonatkozott.

A CSOK-nak számtalan részletszabálya van, pontosan meg van határozva, hogy kik és milyen tulajdonságú ingatlanok megvásárlására vehetik igénybe, ám most mi összesen egy körülményre fogunk koncentrálni, mégpedig arra, hogy új lakás vásárlása esetén, ha 

• két gyerekünk van, akkor 2,6 millió forint állami támogatáshoz juthatunk, ha viszont
• három gyerek van otthon, akkor 10 millió ütheti a markunkat.

Ehhez a körülményhez azonban kapcsolódik egy lazítás. Ahhoz ugyanis, hogy tízmillió forint támogatást kapjunk, nem szükséges a CSOK felvételének pillanatában rendelkeznünk három gyerekkel, elegendő, ha megígérjük, hogy a támogatást követő tíz év alatt teljesítjük ezt a kritériumot. Azzal kapcsolatban is több szabályelem van, hogy mi történik, ha felvettük a támogatást, de mégsem teljesítjük időre a bevállalt gyerekmennyiséget, mi viszont egy olvasói levél kapcsán most ezek közül is csak eggyel foglalkoznunk.

Ha tíz év elteltével még mindig nem tudjuk felmutatni a támogatáshoz szükséges, általunk bevállalt három gyereket, akkor a kvázi jogtalanul felvett támogatási részt vissza kell fizetnünk az államnak, minden olyan évre a jegybanki alapkamat ötszörösével terhelve, amikor jogosulatlanul használtuk a pénzt.

Ez eddig teljesen tiszta is lenne, óriási kockázatot kell vállalni ahhoz, hogy valaki a jegybanki alapkamat ötszörösének megfelelő hozamot realizáljon a befektetett pénzén, így a törvényalkotó jogosan feltételezhette, hogy az ötszörös büntetési mérték megfelelő visszatartó erő lesz az ügyeskedők ellen. Ez a szabályrész azt hivatott garantálni, hogy senki ne azért vegye fel az emelt összegű támogatást, hogy befektesse azt, majd tíz év múlva úgy fizesse vissza az államnak a jogosulatlanul felvett részt, hogy közben még a büntetéssel együtt is degeszre kereste magát rajta.

Ekkor azonban...

Kaptunk ugyanakkor egy levelet, amiből az derült ki, hogy olvasónk

• tudja, hogy a két gyerekéből nem lesz három,
• mégis azt tervezi, hogy felveszi az emeltebb összegű támogatást, majd
• tíz év múlva visszafizeti a jogtalanul használt összeget a büntetéssel együtt,
• és még így is jól fog járni.

Általában nem szoktunk foglalkozni olyan kérdésekkel vagy olvasói levelekkel, amelyek ügyeskedésre, vagy a jogszabályok kijátszására sarkallnak, ám ezúttal kivételt tettünk.

Mielőtt végigszámoltunk egy példát, gyanús volt, hogy a feltevés igaz, hiszen a 2,6 millió forint támogatás közel négyszeresét tehetjük zsebre, és ha az extrém alacsony kamatkörnyezet nem változik, akkor bizony megérheti bevállalni a fantomgyereket, még akkor is, ha később a pénz vissza kell fizetni. 

Nézzük viszont a konkrét példát. Azzal számoltunk, hogy

• egy 30 milliós új házat szeretnénk venni, 
• 18 millió forint önerőnk van hozzá és 
• jelenleg két gyerekünk van otthon.

Két lehetőségünk van:

• Az egyik, hogy igénybe veszünk 2,6 millió forint CSOK-támogatást, és felveszünk 9,4 millió forint piaci hitelt, 
• a másik pedig, hogy papíron bevállalunk egy harmadik gyereket, amivel 10 millió forint támogatáshoz jutunk, így pedig csak 2 millió forint hitelt kell felvennünk.

A második esetben persze számítanunk kell arra, hogy tíz év múlva lesz egy jelentős fizetési kötelezettségünk. Ha nem lesz ugyanis harmadik gyerekünk, akkor a két támogatási összeg közötti különbséghez, 7,4 millió forinthoz jogosulatlanul jutottunk hozzá, így azt a jegybanki alapkamat ötszörösének megfelelő mértékű büntetőkamat mellett vissza kell fizetnünk az államnak.

Na, akkor hol vannak a számok?

Az első lehetőségünk, hogy felveszünk 9,4 millió forint hitelt, 15 évre, 3,1 százalékos THM-mel, mely esetben 65 199 forint lesz a törlesztőrészletünk. Ha a hitel futamideje alatt nem változik a kamat, akkor 10 974 333 forintot kell összesen visszafizetnünk jelenlegi, tehát 2017-es értéken számolva, a 0,9 százalékos jegybanki alapkamatot figyelembe véve. Emellett, a CSOK-nak köszönhetően kaptunk 2,6 millió forintot az államtól. Mivel az önrész mindkét esetben 18 millió forint, ezt nem vettük figyelembe akkor, amikor kiszámoltuk, hogyan alakulnak a be- és kifizetéseink.

Erre alapozva, ha figyelembe vesszük az összes bevételünket (a hitelt és az állami támogatást), továbbá ezekből kivonjuk az összes törlesztőrészletet, az így kialakult pénzáram értéke 1 025 667 forint lesz.

A második esetben csak 2 millió forint hitelre van szükségünk, mivel az ígéretünknek hála megkaptuk a 10 milliós állami támogatást. A kölcsönt ebben az esetben is 15 évre vesszük fel, ugyanúgy 3,1 százalékos THM-mel. A havi törlesztőrészleteink nyilván jelentősen alacsonyabbak lesznek (13 872 forint), melyeket, ha jelenlegi értéken összeadogatunk, akkor 2 334 965 forint teljes visszafizetendő összeget kapunk. 

Mindezek mellett jelentkezik egy új kiadási elemünk, ez pedig a soha meg nem született harmadik gyerekünk után jogtalanul felvett támogatás és kamatainak visszafizetése. A 10. évet követően vissza kell tehát adnunk a jogtalanul felvett 7,4 millió forintot és kamatait, ám itt fontos megjegyezni, hogy a Portfolio korábbi elemzése szerint a kamat csupán lineáris, tehát nem úgy kell kiszámolni, hogy a jogtalanul használt összeg éves kamatával minden év végén növeljük a tartozásunkat, csupán venni kell a jegybanki alapkamatot (0,9%), meg kell szorozni öttel (4,5%) és ezt meg tízzel (az évek számával), és így jön ki a 45%-os büntetőkamat, mely alapján a jogosulatlanul felvett 7,4 millió forint helyett 10 730 000 forintot kell majd visszafizetni 10 év múlva.

Dobpergés, itt az eredmény

A végső számításnál itt sem vettük figyelembe az önrészünket, így az eredeti tízmilliós CSOK-ot, a hitelösszeget, illetve az összes vsszafizetett törlesztőrészlet, valamint a kamatokkal megfejelt támogatás-visszafizetés összegét 2017-es értékeken vizsgálva, -145 395 forint lesz a pénzáramunk értéke.

Nézzük ugyanezt egy összefoglaló táblázatban:

Ennek a CSOK-os mutyikísérletnek egyébként pont az a rákfenéje, amit a törvényhozó szeretett volna. A kisebb hitelösszeg esetén ugyanis a később kamatostul visszafizetendő támogatás is egy sajátos hitelként viselkedik, és a kötsége egyszerűen drágább, mintha a támogatás helyett banki hitelt veszünk fel.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a fenti példánk csak egy a számtalan CSOK-os kalkuláció közül, ha azt gondolod, hogy neked sikerült megtalálni a rendszer Achillesz-ínát, akkor ne habozz küldeni nekünk egy emailt a részetekkel kapcsolatban, és szívesen kielemezzük a helyzetet.