Brutális lakhatási válság érik Magyarországon: rengeteg nehézsorsú család maradhat védtelenül

Pénzcentrum: Mostanra hivatalossá vált: lakhatási válság van Magyarországon, elsősorban a fővárosban, ami ma már nem csak a legalsó, de a középréteget is sújtja. Terézváros lépett: 2026-tól betiltja az Airbnb-t, azaz nem lehet rövid távon kiadni a kerületi lakásokat. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter október 14-én jelentette be, hogy moratórium és adóemelés jön a rövidtávú lakáskiadásokra vonatkozóan. Ingatlanpiaci szakemberek viszont arra figyelmeztetnek, hogy ez hosszú távon nem fogja megoldani a válságot. Te hogy látod ezt a kérdést?

Szatmári Andrea: Vannak konkrét nemzetközi példák arra, hogy az Airbnb betiltása önmagában a válság szempontjából nem ér semmit, legfeljebb megnőnek a szállodák bevételei a városban. De hosszú távon nem befolyásolja az albérletárakat. Ez a válasz a probléma radikális leegyszerűsítése csupán. Egyébként mi, az Utcajogász Egyesület munkatársai alapvetően jogászok vagyunk, ezért a gazdasági összefüggések mellett ennek a kérdésnek a jogi oldalával szoktunk inkább foglalkozni, mert az tény, hogy a lakáshasznosítás valamely formájának a megtiltása, azért elég súlyos tulajdonjog-korlátozásnak minősül.

Ennek ellenére számos európai országban, sőt New Yorkban is meglépték.

Igen, nem is azt akarom mondani, hogy nem lehet megcsinálni, hanem hogy a lépés fölött egy alkotmányos kontrollnak kellene lenni. Ha már van egy ilyen jogszabály, akkor az Alkotmánybíróságnak kellene eldöntenie, hogy ez szükséges és arányos korlátozásnak minősül-e az elérendő célhoz viszonyítva. Mivel a tulajdonosnak megvannak az Alaptörvény, illetve a Ptk. szerint is a jogai: a rendelkezés, a használat, a hasznosítás és a birtoklás joga. Tulajdonképpen tehát elég súlyos oknak kell lenni, hogy megtiltsák az ilyen jellegű hasznosítást. Szerintem a szükségességi- arányossági teszt alapján nem biztos, hogy átmenne egy ilyen jellegű tiltás.

Külföldön sem?

Az Egyesült Államokban nagyon más a jogrend, de amúgy csodálkozom, hogy ott ez az ügy nincs még a legfelsőbb bíróságon megtámadva. Persze lehet, hogy már megtörtént, csak nagyon lassú a folyamat.

Vagy egyszerűen annyira erős a lobbi a szállodaláncok irányából, hogy esélyük sincs szembeszállni vele a rövidtávú lakáskiadóknak.

Ezt is el tudom képzelni, ráadásul köztudott, hogy az USA-ban nagyjából az nyeri a pert, akinek több pénze van ügyvédre. A másik érdekes kérdés ezzel kapcsolatban, ami gyakran fel szokott merülni, hogy egy tulajdonos miért választja a rövid távú kiadást ahelyett, hogy hosszú távban gondolkodna, és családoknak adná ki az ingatlanát.

Hát feltételezem, a rövid távú kiadás magasabb bevételt generál számára.

Ebben nem vagyok biztos, hiszen rengeteg a költség: a tulajdonos fizeti a rezsit, a takarítást, a hirdetést. Arról nem is beszélve, hogy a turizmus szezonális, így korántsem biztos, hogy az év mind a 365 napján lakják az ingatlant. A valós haszna a nap végén nem biztos, hogy magasabb.

Én azt gondolom, az is közre játszhat, hogy Magyarországon rosszul van szabályozva a lakásbérlet, és tulajdonosi szempontból meglehetősen kockázatos hosszú távra bérbe adni egy lakást. A kilakoltatási moratórium intézménye elriasztó lehet.

Tehát a tulajdonosok félnek kiadni a lakásukat mondjuk egy gyerekes családnak?

Sok esetben igen. Ennek oka, hogy itthon nagyon elhúzódnak az eljárások, tehát borzasztó sokáig tart, amíg törvényes úton, ha nem fizet, ki lehet lakoltatni valakit. De akad       bérlő, aki     nem csak hogy nem fizet, még le is amortizálja az ingatlant - ez egy jelentős félelem a bérbeadók részéről.

Azért rövid távon is tönkre lehet tenni egy lakást, hallottunk már ilyen esetről is.

Igen, de azért az Airbnb-re szánt ingatlanokat gyakran nem újítják fel gondosan, olcsó bútorokkal rendezik be, így ez a kockázat belefér. Mi ez ahhoz képest, ha valaki úgy lakik ott, hogy egy teljes évig nem fizet érte? Meglátásunk szerint elsősorban ezek azok a tényezők, amelyek egyértelműen a rövid távú kiadás felé terelik a piacot, arról nem is beszélve, hogy sokkal egyszerűbb megszabadulni az olyan bérlőtől, aki csak pár napot tölt ott.

Tehát akkor nem feltétlenül csak a költségek, hanem a szabályozás hiánya, és az ebből következő kisebb kockázat miatt adják ki sokan inkább rövid távra a lakásukat?

Igen, de azért ez sem ilyen egyszerű, ennél sokkal komplexebb a kérdéskör.  Ha lenne elég elérhető, megfizethető lakhatás, és lenne a lakáskiadásnak valódi kultúrája Magyarországon, nyilván más lenne a helyzet. Más országokban ez egy céges üzletág, és nem az a legjellemzőbb, hogy egy magánszemély bérbe adja az egy darab „felesleges” lakását, amire aztán bármikor szüksége lehet. Máshol hosszú távon be lehet rendezkedni a lakásbérlésre, mert óriási konglomerátumok vannak, amelyeknek több száz vagy több ezer lakásuk van, így az nem fordulhat elő, ha valaki betartja a szerződési feltételeket, mégis ki kell költöznie egyik pillanatról a másikra. Itthon ellenben bármi megtörténhet.

De nézzük a másik oldalt, nálunk a bérlőt is alig védi valami: a tulajdonos szinte bármikor felmondhatja a szerződést, vagy egyszerűen nem hosszabbítja meg, így nagyon nehéz hosszú távra tervezni. Éppen ezért az emberek nagy része nem is szeret bérelt lakásban lakni, mindenki arra törekszik, hogy saját ingatlanja legyen.

Ami viszont őrült módon megemeli az árakat.

Igen, ez abszolút így van, ezért is mondtam, hogy ez egy elképesztően komplex probléma, de nem csak Magyarországon. Németországban az új bérleti szabályozás sem feltétlenül sikertörténet, most már jól látszik, hogy hosszú távon visszaüt. Ott ugyanis korlátozták a bérleti díjak összegét, ám ha már nem lehet annyit kérni, amennyiért megérné, akkor nem fogják bérbe adni a lakást, vagy eleve nem is építenek erre a célra lakásokat, mert hiszen nem lesz meg a megfelelő hozam. Bécsben ellenben működik a rendszer, igaz, ott már száz éve építik a struktúrát, száz éve folyamatosan törekednek arra, hogy legyenek megfizethető bérlakások, befektetők, ingatlanfejlesztők bevonásával. Ezáltal olyan óriáskínálattal van jelen a bérlakáscsomag, hogy nem tud nagyon felmenni a szabadpiaci lakbér sem. Nagyjából két évet kell rá várni rájuk, és nem is kell feltétlenül szegénynek lenni ahhoz, hogy hozzájuss a piaci árhoz képest féláron egy bérlakáshoz. Aztán persze jövedelemarányosan ez változhat, - ez is fontos szempont például.

Mert Budapesten akinek sikerül megcsípni egy önkormányzati bérlakást, az azért nagyon olcsó, az árát nem igazítják arányosan a jövedelemhez. Nagyjából szerencse kérdése, kinek sikerült még régebben hozzájutni, amikor sokkal több önkormányzati lakás volt.

Az önkormányzati bérlakások ára nem emelkedik Magyarországon?

Jellemzően nem, de persze vannak önkormányzatok, ahol próbálkoznak. Van egy ügyfelünk például, aki önkormányzati lakásban lakik, ám több lépcsőben közel tízszeresésre emelték a díjat. De kikötötték, hogy csak azon bérlő     k esetében hajlandó az önkormányzat az egyébként jövedelemfüggő szociális támogatott lakbért alkalmazni, aki átköti a szerződését határozatlan idejűről határozott idejűre - ami egyértelműen törvénybe ütközik. Tehát nagyon sokféle eset van.  Meglátásunk szerint, az jó megoldás lenne, ha nem helyfüggő lenne a szabályozás, értem ezalatt, hogy a lakástörvény több konkrét szabályozást tartalmazna, és kevesebbet hagyna az önkormányzatokra.

Melyek lennének a legfontosabb szabályok a javaslataitok szerint?

Jó lenne egyértelműsíteni, kinek, milyen feltételekkel lehet vagy kell kedvezményes lakbért biztosítani, és ez országosan, de legalább fővárosi szinten egységes lenne, mert így, a mostani szituációban az egyenlőség sérül. A fővárostól már legalább húsz éve elvették azt a jogot, hogy szabályozhassa a lakáskiadást, az most kerületi szinten dől el, úgyhogy nem sok beleszólása van. Ám ha valaki elveszíti a lakhatását, arról a személyről azon nyomban a fővárosnak kell gondoskodnia, hiszen a hajléktalanellátás már fővárosi hatáskör, viszont a lakásállomány nagy része a kerületeknél van.

Pontosan mi az Utcajogász Egyesület célja, mióta létezik a szervezet?

14. éve működünk, de hivatalosan csak 2016-ban alakult egyesületté, azelőtt jogászok csoportja volt a Város Mindenkié szervezeten  belül. Ma már közhasznú egyesületként működünk. Én 2018-ban léptem be önkéntesként, jelenleg lakhatási és szociális jogi koordinátor vagyok, ami annyit jelent, hogy az összes olyan témát, aminek szociális jogi vonatkozása van, én szoktam koordinálni. A tagokon kívül vannak önkénteseink, éppen most emelkedett duplájára a számuk nagy örömünkre.  Ők jogászok, illetve a munkatársaink között vannak olyanok, akik régebben érintettek voltak, például hajléktalanságból jönnek, tehát az érintettek bevonásával együtt működünk.

Különböző céljaink vannak, elsősorban a lakhatáshoz való jogot szeretnénk, ha elismerné a magyar jogrendszer – ez egyébként nemzetközi egyezményekből következik, de valahogy nem sikerült lefordítani sem az alkotmányban, sem az alaptörvényben, holott az ENSZ egyezmények szerint a lakhatás ugyanolyan létszükséglet, mint az élelmiszer, vagy az ivóvíz. Ez nem azt jelenti, hogy mindenkinek ingyen lakást kellene biztosítani, hanem sokkal inkább azt, hogy egy olyan rendszert kellene kialakítani, amelyben nem megfizethetetlen a lakhatás.

Másik célunk a segítségnyújtás, hiszen azok az emberek, akiknek segítünk, nem tudják érvényesíteni a jogaikat, egyrészt mert nem értenek hozzá, másrészt nincs rá pénzük. Nekik próbálunk jogi ügyeikben segítséget nyújtani.    

Mondjuk ezen is lehetne egyébként államilag is segíteni, létezik is az úgynevezett nép ügyvédje szolgáltatás, azaz ingyenes állami jogi segítségnyújtó szolgálat, ahol az alacsony jövedelműek kérhetnek segítséget, de  ez a szervezet rendszerint kapacitáshiányban szenved. Emellett nagyon szigorúak a feltételek, nagyon alacsony a jövedelmi küszöb, holott ma egy átlagos fizetésből sem feltétlenül tud kifizetni mindenki egy ügyvédet.

A harmadik célunk, hogy próbáljuk a jogi környezetet is alakítani, tehát ha találunk olyan jogszabályt, amelynek az alkalmazása nagy nehézséget okoz az ügyfeleinknek, vagy akár alkotmányos jogokat sért, esetleg célszerűtlen, akkor próbálunk jogszabályváltozásokat is elérni.

És mi a tapasztalatotok: szélesedik az a réteg az elmúlt 15 évben, amelyik hozzátok fordul, mert lakhatási válságba került?

Nehezen tudjuk eldönteni, hogy a válság egyre nagyobb, vagy jobban ismernek minket, valószínűleg is-is. Az azonban látszik egyértelműen, hogy ma már más társadalmi rétegből kikerülő ügyfelek is megkeresnek      minket, akiket egy boldogabb országban középrétegnek neveznénk: közalkalmazottak, nyugdíjasok.

Én úgy látom, jelenleg az a trend, hogy a lakbér emelkedése lefölözi a béremelkedést, tehát ahányszor emelkedik az embereknek a bére, azzal párhuzamosan a bérleti díjak is nőnek. Van olyan lakbér ma Budapesten, ami pontosan annyi, mint egy átlagfizetés.  Az látszik, hogy még azoknak is probléma a lakhatás ma Magyarországon, akik egyébként 8 órás, bejelentett munkahellyel rendelkeznek, tehát nem kell ehhez segélyből élőnek, közmunkásnak, rokkantnyugdíjasnak lenni, hanem csak egyszerűen egy nem túl jól fizetett szakmában dolgozni. Úgyhogy egyre szélesebb kört érint a probléma, ez biztos. Mostanra már gyakorlatilag elfogytak az önkormányzati lakások, amikor utoljára      néztem, nagyjából 40 ezer volt a számuk egész Budapesten.

Mennyi lenne szükség meglátásod szerint?

Ez egy nehéz kérdés, nem tudom pontosan, de 100-200 ezer biztosan kellene, hogy legalább a legszegényebbeknek jusson belőle. De az biztos, hogy ha ennyi önkormányzati lakás most megjelenne a piacon, az lenyomná a lakbéreket a magánlakáskiadások esetében is. Jelenleg a legfontosabb feladat az lenne, hogy      sok lakás „keletkezzen”.

Voltak nemrég bejelentések szintén Nagy Mártontól, miszerint 2025-től 20-30 milliárd forintot fordítana a kormány arra, hogy bérlakásokat és kollégiumokat építsen.

Persze, de már rég el vannak késve, és kérdéses, hogy ez elegendő lesz-e      Voltaképpen örülünk, hogy a kormányzat végre elismerte, hogy lakhatási válság van, ahogy azt a lakhatási kérdésekkel foglalkozó civil szervezetek és kutatók már évtizedek óta hangoztatják.                     

Egy hosszú távú, komplex csomagot kellene kidolgozni, ami aztán nem változik meg 5 vagy 10 év múlva, hanem minimum 30 évben gondolkozik. Össze kell dolgozni a kormányzatnak, a fővárosnak és a      kerületi önkormányzatoknak, és ebbe célszerű lenne bevonni szakértőket is.