Ingyen is hozzájuthatsz ingatlanhoz Magyarországon: teljesen legális, ez az ingatlan elbirtoklás menete napjainkban

Az Eltinga Budapesti Lakáspiaci Riportjában szereplő legfrissebb adatok szerint továbbra is emelkedtek a budapesti új lakások négyzetméterárai, így most átlagosan 1,53 millió forintba kerül egy új lakás négyzetméterenként a fővárosban. Éves összehasonlításban ez 5 százalékos növekedés. Egy átlagos új építésű lakás ára a riport szerint már átlépte a százmilliós határt is: jelenleg több mint 114 millió forintba kerül egy ilyen ingatlan Budapesten.

A használt piac sem ígér túl sok jót a megfizethető árú lakást keresőknek. A júliusi statisztikák szerint ismét nőttek a magyarországi lakásárak és az ingatlanok éves drágulási üteme 6,4 százalékra gyorsult az ingatlan.com lakásárindexe alapján. Júlus végén a fővárosban 1,02 millió forint volt az eladó ingatlanok átlagos négyzetméterára. A vármegyeszékhelyek közül a legdrágábbnak Debrecen bizonyult, ahol átlagosan 815 ezer forint négyzetméterenként egy lakás.

Sokan gondolkodnak úgy, hogy a vásárlást későbbre tolják, bízva az árak enyhülésében és albérletbe költöznek. Azonban mostanra a kiadó lakások ára is egészen borsos. A Központi Statisztikai Hivatal és az ingatlan.com Lakbérindexe azt írja, hogy a drágulás a vártnál is tempósabb volt július hónapban. Országosan az egy hónappal korábbihoz képest 1,8 százalékkal, Budapesten pedig 9,3 százalékkal nőttek az árak. Az átlagos havi bérleti díj Budapesten 250 ezer forint.

De mi a helyzet, ha ennyit sem tudunk áldozni ingatlanra? Milyen megoldás létezik arra, hogy ingyen jussunk lakáshoz, házhoz, ha nem örököltünk és az ajándékozás sem opció. A lehetőségek között böngészve az interneten találkozhatunk az ingatlan elbirtoklás fogalmával, amely a neve alapján nem tűnik elsőre egy teljesen legális útnak. Dr. Szabó Kristóf Lajos, ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász, földhivatali és földügyi szakértőt kérdeztük az ingatlan elbirtoklás lehetőségéről és arról, hogy hogyan lehet az elbirtoklás egészen biztosan nem egy szürke zónás megoldás. Elmondta, hogy a folyamat nem egyszerű, de bizonyos szabályokat betartva legális lehet az elbirtoklás menete.

Mi az ingatlan elbirtoklás?

Jogi értelemben az ingatlan birtoklása az, ha valaki tényleges fizikai vagy jogi uralmat gyakorol egy ingatlan felett, azaz használja, kezeli, vagy rendelkezik vele. De a birtoklás nem feltétlenül azonos a tulajdonjoggal, mivel egy személy birtokolhat egy ingatlant akkor is, ha nem tulajdonosa (például bérlőként vagy haszonélvezőként), de jogszerűen vagy jogellenesen fenntartott uralmat gyakorol felette. Az ügyvéd hangsúlyozta, hogy ugyan sokszor a közbeszédben használjuk a „birtokában van” kifejezést arra, ha valaki tulajdonol valamit, de ez jogilag helytelen.

Az elbirtoklás azt jelenti és akkor történhet meg az elbirtoklás, ha az úgynevezett elbirtokló legalább 15 éven át sajátjaként, megszakítás nélkül birtokában tartja az ingatlant. Az elbirtoklás ugyanúgy egy törvény által elismert jogcím, mint az adásvétel vagy az ajándékozás.

Az ingatlan elbirtoklás jogpolitikai indoka az, hogy elősegítse a vagyoni viszonyok stabilitását és a jogbiztonságot azáltal, hogy hosszú időn keresztül fennálló, folyamatos és háborítatlan birtoklás esetén a birtokos tulajdonossá válhat, ezáltal megszüntetve a bizonytalan vagy rendezetlen tulajdonjogi helyzeteket”

– fejtette ki dr. Szabó Kristóf Lajos.

Az elbirtoklásnak vannak azonban kizárt esetei, ilyen például, ha bűncselekménnyel, erőszakos vagy alattomos úton jut az ember a birtokához. Éppen ezért az illegálisan birtokba vett ingatlan esetén az elbirtoklás nem jöhet szóba. A lopás, mint büntetőjogi fogalom csak ingó dolgokra vonatkozik. Ennek többek között az egyik oka, hogy a szabályok szerint az ingatlantulajdon a földhivatali bejegyzéssel keletkezik, az „elvétel”, így ebben az esetben nem értelmezhető. Sokkal komplexebb, jellemzően több bűncselekményből álló esetkör az, amikor valakit mégis jogtalanul jegyeznek be a földhivatalnál tulajdonosnak. Ilyenek például az okirathamisítás, a kényszerítés stb.

Az ingatlan elbirtoklás során azt is vizsgálni kell, hogy az felmerül-e bűncselekmény gyanúja az ingatlan birtokának megszerzéséhez és fenntartásához kapcsolódóan. Ha beigazolódik, hogy az elbirtoklás menete egy vagy több ponton jogsértő, akkor a tulajdonszerzés nem legalizálható”

– fűzte hozzá az ügyvéd.

Előfordulhat az is, hogy az elbirtoklási per során a bíróságot megtéveszti az elbirtokolni kívánó fél, és valótlan állítások igazolására például hamis tanúkat állít, más egyéb hamis bizonyítékokat szolgáltat annak érdekében, hogy az elbirtoklás megállapításra kerüljön és megszerezze az ingatlan tulajdonjogát. Fontos viszont az, hogy önmagában nem teszi jogellenessé az elbirtoklás lehetőségét az, ha az elbirtokló tudatában van annak, hogy az ingatlan más tulajdonában van.

Jellemző eset, hogy az évtizedek óta külföldön élő személy üres telkét a szomszéd tulajdonosi szemlélettel elkezdi gondozni, abban a hiszemben, hogy az már az ő „birtoka”, a birtoklása végleges. Ilyenkor fennáll az ingatlan elbirtoklás opciója.

Az ingatlan elbirtoklás menete

Ahogy fentebb írtuk a legfontosabb szabály, hogy az ingatlan elbirtoklás csak akkor érvényesül, ha az elbirtokló 15 évig sajátjaként kezeli az ingatlant. Egészen pontosan az elbirtoklás menete, hogy úgy kell viselkednie az elbirtoklónak, mintha ténylegesen a tulajdonosa lenne az adott ingatlannak, vagyis például lakja, gondozza, megfizeti utána a közterheket, közüzemi díjakat.

Két módon történhet elbirtoklás:

• Ha valaki tényleg abban a tévhitben van, hogy valóban ő az ingatlan tulajdonosa.
• Ha valaki tisztában van ugyan azzal, hogy nem ő a tulajdonos, de úgy tekinti, hogy az ő birtoklása végleges, a bejegyzett tulajdonos cselekményei nem fogják megszakítani.

A szakértő hangsúlyozta, hogy a sajátjaként történő kezelést, az ingatlan elbirtoklást kizárja az, ha valaki más jogcímen használja a lakást, házat, például bérbe vette, szívességi használatra megkapta vagy bejegyzett haszonélvező.

Hogy bejegyzett legyen az elbirtoklás fontos, hogy a 15 év valóban megszakítás nélküli legyen. Kivételek természetesen itt is vannak törvény és a bírósági gyakorlat meghatározza mi az elbirtoklás menete, illetve azokat az eseteket, amelyek az elbirtoklás idejét megszakíthatják. Ezt követően újraindul, ha az elbirtoklás feltételei, a bíróság által jóváhagyott, megszakító esemény után továbbra is fennállnak. A megszakítást az ingatlan bejegyzett tulajdonosa is előidézheti azáltal, hogy bírósági eljárást kezdeményez az elbirtoklás ellen az ingatlan birtokának visszaszerzése érdekében.

Korábban a tulajdonos írásbeli felszólítása is elegendő volt, ma már csak a bírósági eljárás vezet az ingatlan elbirtoklás megszakadásához. Szintén ugyanez a jogkövetkezmény, ha a bejegyzett tulajdonos jogosultságait gyakorolja. Utóbbira példa lehet, ha az ingatlant ő maga veszi birtokba, az ingatlant eladja vagy esetlegesen jelzálogjoggal megterheli”

– részletezte a szakértő.

Az elbirtoklás menete jellemzően peres eljárással folytatódik. Az elbirtokló polgári peres eljárást kezdeményez az ingatlan földhivatalnál bejegyzett tulajdonosa ellen az elbirtoklás megállapítására, valamint a tulajdonjogának bejegyeztetésére.

Az ingatlan elbirtoklás nehézségei

Dr. Szabó Kristóf Lajos szerint gyakran előfordul, hogy a tulajdoni lapra bejegyzett tulajdonos elhunyt vagy nem lehet beazonosítani. A bíróságok halálesetnél általában egy élő örökös vagy ennek hiányában az állam bejegyzését kérik, ezután pedig az elbirtoklás kapcsán a pert ellenük kell indítania az elbirtoklónak. Bonyolultabb, ha nem beazonosítható a tulajdonos, ilyenkor egy ügygondnok kijelölése lehet megoldás, aki képviseli a tulajdonos érdekeit az elbirtoklási per során.

Annak ellenére, hogy a köztudatban leginkább az a felfogás él, hogy az elbirtoklás megállapítása csak perben történhet, ha nincs vita, akkor van lehetőség az elbirtoklás elismerésére szerződéses úton is. Ezzel az elbirtoklás és az új tulajdonos a költséges peres eljárás nélkül jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba. A szerződéssel kapcsolatban vannak különleges esetek is, amellyel változhat az elbirtoklás menete.

Ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amely alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette akkor az elbirtoklási idő 5 év”

– mondta a szakértő.

Az ügyvéd szerint Magyarországon meglehetősen ritka az elbirtoklás és az ilyen módon történő tulajdonszerzés. Ennek az oka, hogy többségben az előbb említett peres módon kerül érvényesítésre az elbirtoklás, amely rendszerint évekig tart és költséges, valamint megfelelő bizonyítottságot is igényel, amelyet nem könnyű prezentálnia az elbirtoklás mellett döntőknek. Dr. Szabó Kristóf Lajos megjegyezte, hogy nem szabad elfelejteni, ha az elbirtoklás sikeres és így ingyen juthattunk hozzá a megálmodott ingatlanhoz, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követően az adóhatóság vagyonszerzési illetéket szab ki az elbirtoklás jogcímen frissen szerzett tulajdonjogra.