Hiába 10 milliókkal drágább, kapkodnak ezekért a lakásokért Pesten, vidéken: tényleg durván megéri?

Pénzcentrum: Miben változott az ingatlanos szakma az elmúlt 5-10 évben? Mik a munka legnagyobb kihívásai 2024-ben? Mi a recept hogyan lehet jól csinálni?

Görzsöny Péter: Amiben a legnagyobbat változott, az a digitalizáció előretörése, amihez a COVID egy plusz lökést adott. 10 évvel ezelőtt egy „átlag ingatlanos” simán el tudott lavírozni a piacon azzal, ha volt egy előfizetése valamelyik hirdetési felületen és egy kis 20-30 ezer forintos digitális fényképezőgépe. Mivel ekkor még nem igazán voltak „konkurensek” a tulajdonosok az online hirdetési platformokon. Macerás volt nekik fotót feltöltetni, az akkori telefonok még elég gyenge képeket készítettek, és az online előfizetésekkel kapcsolatban is sokaknak fenntartásai voltak. Ez idővel elkezdett megváltozni. Bejöttek a már aránylag jó képeket készítő telefonok, amelyek folyamatosan fejlődnek, aztán később jött a járvány, amely rákényszerítette világszinten az embereket az online tér erőteljes használatára. A kapcsolattartás virtuális eszközeit az idősebb korosztály is egyre profibb módon kezdte el használni.

Az utóbbi években egy ingatlant a „piacra tenni” gyakorlatilag már csak pár kattintás a telefonnal. Ez a fejlődés ki fogja kényszeríteni az ingatlanos szakmától a komoly hozzáadott értéket, ami egyébként teljesen jogos. A szakma legnagyobb kihívása, így a megfelelő hozzáadott érték lesz. Ennek pedig szerves része kell, hogy legyen, például a minőségi ingatlanhirdetések elkészítése.  

Ha valaki veszi a fáradságot, és megnézi az ingatlanhirdetéseket, amiket ingatlanosok hirdetnek, a többségük finoman szólva nem túl szakmai. Költői kérdésként merül fel bennem a cseppet sem professzionális hirdetések kapcsán: vajon hány esetben készített a kolléga már a megbízás elején piaci elemzést, értékbecslést? Mikor kérte le a tulajdonilapot. Sajnos a mai napig, sok cégnél több olyan rendszerszintű probléma van, ami a mennyiségre, nem pedig a minőségre fókuszál és az árazás is komoly problémát jelent. A mostani ingatlanpiac két legfőbb jellemzője: a túlkínálat és a túlárazás. Amíg korábban 2-3 milliós túlárazásra felkaptuk a fejünket, ez most gyakran akár 10 milliós, vagy még több is lehet.

Véleményem szerint egy ingatlanközvetítő erkölcsi kötelessége, hogy csak olyan megbízást vállaljon el, ami mellé teljes mellszélességgel oda tud állni, ismeri az ingatlan minden négyzetcentiméterét, és csak reális, vagy közel reális árú megbízásokat vesz be a portfóliójába."

A recept pedig röviden: árazz jól, csak minőségi hirdetéseket készíts, használd az innováció adta új lehetőségeket, ezen kívül fontos a pontosság, az analitikus szemléletmód, a következetesség. Ingatlanosként légy jelen az online térben, és folyamatosan képezd magad!

Talán kijelenthetjük, hogy a szakma egyik legerősebb indikátora a vásárlói igények változása. Volt időszak, amikor a nagyvárosi, belvárosi helyszínek voltak a legfelkapottabbak, aztán a COVID után például a kertvárosias, agglomerációs helyek is felíveltek. Nem akartak a vevők szuterént, erkélyes ingatlant kerestek, divat volt a földszint, majd a trend átalakult és első emelettől felfelé kerestek, liftes lakásokat. Mit keresnek most az érdeklődők?

A budapesti és az agglomeráció piacával kapcsolatban tudok leginkább nyilatkozni. Ebben az évben az agglomerációban történő értékesítések száma erősen visszaesett, míg Budapesten ez nem érezhető, sőt a fővárosban január óta bizonyos növekedés is megfigyelhető.

A legkeresettebbek most, a 60 millió alatti ingatlanok. A fő prioritás az ár. A kereső ügyfelek, a túlkínálatnak köszönhetően, bőven mazsolázhatnak az ingatlanok között. A panellakások jelenleg is keresettek, de ez is legfőképpen az áruk miatt van, hiszen hasonló szobaszámú és négyzetméterű tégla lakás esetében akár 10-20 millió forintos különbséget is tapasztalhatunk.

Trend most az úgynevezett „TIER listek” összeállítása. Ha egy ilyen listában kellene elhelyezned piaci szempontból az alábbi épülettípusokat (panel, tégla, csúsztatott zsalus, kő, fa, vályog, egyéb modulos és blokkházak), hogy nézne ki a listád és mi alapján állítanád össze?

Ahogy az előző kérdésnél említettem vannak bizonyos prioritások, amelyek felülírják az épülettípusát, vagyis azt, hogy ez alapján válogassanak a vevők. A legfontosabb keresési szempont még mindig az ár, ezért kedveltek a panelek. Ezen túl még mindenképpen megemlíteném a lokációt és az ingatlan fenntartási költségeit, mint szempontokat.

Fotó: Berecz Valter

A dobogóról lecsúszva, de itt vannak még a befektetési céllal történő vásárlások is, amelyeknél szintén egészen más tényezők szerint történhet a döntés. Figyelembe véve, hogy egyre több pénz fog átjönni az ingatlan szektorba az államkötvények piacáról, ez a terület is számottevő lehet.

Évtizedekig aggályosnak számított kő, vályog és hasonló régebbi technológiával és alapanyag felhasználással ingatlant vásárolni. A közelmúltban gyakran olvashattuk, hogy annak ellenére, hogy egykor a vályogházak a szegénység szimbólumai voltak, a fenntarthatóság szempontjából egyre inkább felfigyelnek rá. Mennyire jellemző a piacon ezeknek a házaknak az újbóli megjelenése?

Azt gondolom, hogy jelen pillanatban még a vályogházaknál is a vásárlók esetében az ár a döntő szempont és nem feltétlenül az új fenntarthatósági törekvések. Vidéken sok a lerobbant vályogház, amit aránylag alacsony áron tudnak megvásárolni. Bár már egyre több esetben figyelnek fel a vályogházak nyújtotta lehetőségek kiaknázására, akár úgy is, hogy nem használtan vásárolják meg, hanem építenek vagy építettnek egy újat, mégis legtöbbször ez még mindig egy pénzügyi döntés alapján meghozott kényszer megoldás.

Milyen hatással voltak az elmúlt évek energetikai szigorításai az ingatlanpiacra? Az új lakásoknak még több szabálynak kell megfelelnie. A használtaknak nehezebb jó besorolást elérnie, ami a hitelezhetőséget is befolyásolja. Hogyan hat ez a piacra?

Az energetikai szigorítások jelenleg is jelentős hatást gyakorolnak az ingatlanpiacra. Az új építésű lakásoknál a szigorúbb szabályok miatt, növekednek a fejlesztési költségek, ami magasabb árakat eredményezett. Ezek a lakások azonban vonzóak a fenntarthatóság és az alacsonyabb üzemeltetési, rezsi költségek miatt, így a drágulás ellenére is stabil kereslet mutatkozik irántuk.

A használt ingatlanok esetében az energetikai besorolás javítása gyakran költséges felújításokat igényel, ami megnehezíti ezen ingatlanok versenyképességét. A rosszabb energetikai besorolás csökkentheti a vásárlási kedvet. Ez a különbség tovább növeli az új építésű és használt lakások közötti szakadékot, lassítva a használt lakások piacának dinamizmusát, miközben az energetikailag hatékonyabb új építések felértékelődnek. Egy teljes energetikai felújítás esetén (a támogatott gáz ár miatt is), a megtérülési idő most akár 22 év is lehet. Sok esetben ilyenkor csak a legszükségesebb átalakításokat végzik el a tulajdonosok.

Volt szó épülettípusokról, fenntarthatóságról, iparági és társadalmi befolyásoló tényezőkről. Mi számít 2024-ben súlyos értékcsökkentő tényezőnek és mi növeli leginkább az ingatlanok értékét?

Ami az idei piacon megfigyelhető, hogy a felújítandó, illetve a közepes állapotú ingatlanok esetében stagnál, vagy csökkent a vásárlási kedv. Ennek az egyik oka, hogy túlkínálati piac lévén, a keresett típusból biztos, hogy lesz az ajánlatok között jó vagy felújított állapotú is.

Tény, hogy drágábban, de sokan nem mernek belevágni egy generál felújításba, pláne ha nincs meg hozzá a megfelelő szakembergárda. Problémát jelent az is, hogy sokszor a felújítandó ingatlanok is irreálisan túl vannak árazva, ami tovább nehezíti az eladásukat.

Örökzöld téma, ha ingatlanokról beszélünk az albérletpiac helyzete. Ha a hosszútávú bérléseket vesszük górcső alá, akkor továbbra is az a jellemző, hogy Magyarországon ellentétben a nyugat-európai országok hozzáállásával, inkább ideiglenes megoldásként tekintenek az albérletekre, mielőtt például megvennék saját lakásukat. Mennyiben és milyen irányban változott ez a tendencia az elmúlt években? Megmutatkozik a keresleten is ez a jelenség például a kiadó ingatlanok lakóinak fluktuációjában?

Általában, ha más tényezőt nem veszünk figyelembe, a hitelezés és a hosszútávú bérlés fordított arányosan hat egymásra. Azonban az aktuális helyzetben, ha egy fiatalnak nincs olyan családi háttere, nem fér bele a jelenlegi állami támogatásokba, akkor marad az albérletpiac. Jelenleg a hitelezés is egész jól pörög, viszont az albérletpiac is. Én itt az ingatlanok magas árában és a gyermekekhez kötött állami támogatásokban látom az ellentmondás okát.

Mire számítasz a kamatplafon eltörlése után? Mennyire fog meglátszani az ingatlanpiaci folyamatokon a változás? A kivárás vagy a gyors reagálás lehet a taktika?

A kamatplafon eltörlése után némely esetben már emelkedtek a hitelkamatok, ami csökkentheti a vásárlási kedvet, különösen a lakáspiacon. Az ingatlanpiaci kereslet akár kicsit vissza is eshet, de az árakra nem lesz hatással, legalábbis idén már biztosan nem. A gyors reagálás, például a meglévő hitellehetőségek kihasználása vagy az eladások időzítése, rövid távon szerintem előnyös lehet.

A vevői réteg nagyját képező korosztály számára most mik azok a kulcs marketing eszközök, amelyekkel könnyedén elérhetőek a potenciális vásárlók?

A hagyományos hirdető portálok, úgynevezett vertikális működésűek, magyarul egy adott területre, mint például az ingatlanpiacra specializálódnak. Ezenfelül, mint például a Facebook, ami horizontális felépítésű, ott a célzást az algoritmusok és az AI végzi el.

Amíg a hirdető portálokon például fizetős kreditekkel lehet nagyobb látogatottságot elérni (sajnos ezt az adott hirdetés minőségétől függetlenül), a Facebookon az érdekes tartalomgyártás a legfőbb szempont. Ez alapján rangsorolja, és mutatja meg a célközönségnek. Megemlíteném még a Tiktokot, YouTubeot és a Reels videókat, ahol azok az ingatlanközvetítők, akik komoly követőtáborra tettek szert az évek alatt, hatékonyan tudják promotálni a hirdetéseiket, és a sikereiket.

Fotó: Berecz Valter

A közeljövőben szerintem ebben is, mint a marketing számos területén, egyre nagyobb szerepet fog kapni a mesterséges intelligencia, akár olyan szinten is, hogy teljesen átírhatja a hagyományos ingatlankeresési szokásokat.

Mik a 2024-es év legnagyobb tanulságai, amit érdemes magunkkal vinni 2025-re?

1. Rugalmasság és alkalmazkodóképesség: A gazdasági és politikai környezet gyors változásai, mint például az inflációs nyomás vagy az energiaárak alakulása, meghatározták a piacot. A sikeres szereplők számára alapvetővé vált, hogy képesek legyenek gyorsan reagálni ezekre a változásokra, legyen szó új beruházási stratégiákról vagy finanszírozási megoldásokról.
2. Energiahatékonyság és fenntarthatóság fontossága: 2024-ben folytatódott az energiahatékonysági és fenntarthatósági szempontok előtérbe kerülése. Az ingatlanfejlesztések és felújítások során a zöld technológiák és a fenntartható megoldások alkalmazása nemcsak a költséghatékonyságot javítja, hanem vonzóbbá teszi az ingatlanokat a bérlők és vásárlók számára is. Ez a trend 2025-ben is fontos szerepet fog játszani.
3. Digitális transzformáció: Az ingatlanszektor digitalizációja felgyorsult, különösen a kereskedelmi ingatlanok piacán. Az új technológiák, például a proptech megoldások, az online értékesítési platformok és az adatvezérelt elemzések egyre nagyobb szerepet kapnak. Ezek a megoldások lehetővé teszik a hatékonyabb működést és jobb piaci előrejelzéseket.

Fotók: Berecz Valter