Óriási szigorítás érik Budapesten: rengeteg lakástulaj foghatja a fejét, ha tényleg bevezetik ezt a tiltást

Évről évre egyre több budapesti lakás jelenik meg a rövid távon kiadott ingatlanok piacán. Ez pedig amellett, hogy sokaknak az állandó jövedelmét jelenti, az önkormányzatoknak is mérhető bevételi forrása lehet. Ennek ellenére a gyakori visszaélések, a gyenge, hiányos szabályrendszer miatt a szektor mostanra a problémák melegágya. Külföldön drasztikus lépéseket tettek az Airbnb típusú bérlések visszaszorítása érdekében. Most pedig úgy tűnik, hogy itthon is változások jöhetnek, ha a többség úgy dönt, hogy nem támogatja ezeknek az ingatlanoknak a további működését.

Korábbi cikkünkben bemutattuk a hazai Airbnb lakáspiac aktuális helyzetét, illetve arról is írtunk, hogy a 2020-as Airbnb-törvény óta milyen korlátozások léptek érvénybe a város különböző részein. Nem titok, hogy gyakorlatilag semmilyen. A törvény kizárólag a vendégéjszakák számának meghatározására biztosított lehetőséget a kerületeknek, viszont ahol más jellegű szabályozást indítványoztak volna, azt elutasították.

Ez történt Terézvárosban is, ahol saját, kerületi tervezetet készítettek, ám a javaslat soha nem léphetett hatályba, mivel a kormányhivatal szerint az önkormányzat túllépett vele a jogalkotási hatáskörén. Arról, hogy mit tehet egy kerület vagy egy ház lakóközössége vagy pusztán egy szomszéd, aki megelégelte a rövid távon kiadott lakásokkal járó nehézségeket, kevés információ áll rendelkezésre, ezért a Pénzcentrummal megkérdeztük dr. Szabó Kristóf Lajos, ingatlanforgalmi szakjogász, földhivatali és földügyi szakértő, ügyvédet, hogy milyen lehetőségek vannak. Érdeklődtünk a leginkább érintett önkormányzatoknál is, hogy terveznek-e bármilyen lépést. Cikkünk megjelenéséig az I. kerület, a VII. kerület és a XIII. kerület válasza érkezett meg, illetve előző anyaguknban bemutattuk Terézváros álláspontját.

Betiltható a rövid távú lakáskiadás?

Terézváros a lakosságot kérdezi szeptember 2 és 15. között, hogy betiltsák-e a kerületben a társasházi lakások kiadását Airbnb-típusú szálláshelyként. Elmondták, hogy az önkormányzat a válaszok alapján engedélyezi vagy éppen megtiltja a jövőben a teljes évre vonatkozóan a rövid távú szálláskiadást. Szakértők szerint a szavazás eredménye elindíthat egy hullámot és több helyen is próbálkozhatnak hasonló intézkedésekkel.

Országos szinten az Országgyűlés, mint törvényalkotó szerv rendelkezik csak a megfelelő hatáskörrel ahhoz, hogy nagyobb mértékben változtassa meg a szálláshely szolgáltatások legfontosabb szabályait. Dr. Szabó Kristóf Lajos ugyanakkor hangsúlyozta, hogy a miniszterelnök a 1191/2024. (VI. 28.) számú Korm. határozatában felszólította Nagy Márton nemzetgazdasági minisztert, hogy a témában 2024. szeptember 30. napjáig terjessze elő jogszabály módosítási javaslatait, ezért számolni lehet a szálláshelyekre vonatkozó jogszabályok jelentős módosulásával.

A szakértő szerint az önkormányzati korlátozásokra vonatkozóan továbbra is fontos kiemelni, hogy amennyiben az önkormányzatok nem hoznak döntést a 2020-as Airbnb-törvény alapján a vendégéjszakák számáról, akkor a rövid távú szálláshely kiadási tevékenység megkötés nélkül végezhető. A VI. kerületi kísérleten túl, akad azonban olyan szabályozás is, ami fogalmazzunk úgy, hogy nehezen kifogásolható.

Az V. Kerületi Önkormányzat Kerületi Építési Szabályzatában például azt korlátozza, hogy az úgynevezett intézménydomináns, vegyes városközponti terület építési övezetben található lakóépületeken belül csupán 5 százalék lehet szálláshelyként hasznosítva.”

– ismertette az V. kerület korlátozását dr. Szabó Kristóf Lajos.

Megkeresésünkre Erzsébetváros Önkormányzata elmondta, hogy a rövid távú lakáskiadással kapcsolatos szabályozás véleményük szerint enyhén szólva sem tökéletes, de a szabályozás a jelenlegi közjogi helyzetben az országgyűlés feladata, így a szabályok megváltoztatását csak a parlamenttől várhatjuk. Erre világított rá fentebb az ingatlanjogi szakértő is. Erzsébetváros hangsúlyozta, hogy a 2020-as Airbnb-törvényt követően nagyjából egyszerre kezdték el a feltételek kidolgozását Terézvárossal, de a törvény továbbra sem enged túl nagy mozgásteret a kerületeknek. Kíváncsiak voltunk, hogy ennek ellenére van-e bármilyen friss terv az erzsébetvárosi Airbnb-típusú szálláshelyek szabályozásával kapcsolatban.

Szeretnénk egy olyan felvilágosító kiadványt, amelyben a lakók és a társasházak kapnak tájékoztatást arról, hogy milyen lehetőségeik és mozgásterük van arra vonatkozóan, hogy a közösségi együttélés szabályait a rövid távú lakáskiadással foglalkozó tulajdonosok is betartsák és betartassák a vendégeikkel”

– fogalmaztak.

A tájékoztatáson túl a lakosság véleményének megkérdezésében hisz a budavári önkormányzat is. Talán kevésbé ismert tény a terézvárosi események fényében, de az I. kerületben már volt egy lakossági kérdőív a rövid távú lakáskiadás szabályozásával kapcsolatban. A felmérés eredménye alapján viszont nem keletkezett korlátozó, illetve tiltó rendelet a magán- és egyéb szálláshelyekhez fűződően. A kiadható napok számának korlátozásának napirendre vételét a képviselő-testület nem támogatta.

Jelenleg 416 db kereskedelmi szálláshely szerepel összesen – hotelekkel, panziókkal együtt - a jegyző által vezetett közhiteles nyilvántartásban"

- mondta V. Naszályi Márta I. kerületi polgármester. Hozzáfűzte, hogy Terézvárosban, ahol rendeletet is alkottak, 2226 db magán- és egyéb szálláshely üzemel.

Két esetben találtunk olyan önkormányzati bérlakást, melyeket a bérlők az Airbnb-n hirdettek és közvetítettek, az önkormányzat mindkét bérlő szerződését azonnali hatállyal felmondta. Mindemellett számos olyan intézkedést tettünk, amely a kerületi lakások lakáscélú használatát segítik elő a szállásszolgáltatás helyett. Az országban elsőként létrehozott Budavári Lakásügynökség biztonságos lakáskiadási lehetőséget kínál a lakástulajdonosoknak, ezen felül nem kell építményadót fizetniük azoknak a lakástulajdonosnak, akik a lakásukat 1 évnél hosszabb távra adják bérbe és a lakók állandó lakcímet létesítenek a lakásban”

– fejtette ki a polgármester.

A XIII. kerület Budapest egyik legnépesebb kerülete. Elhelyezkedése miatt az újlipótvárosi része kedvelt célpontja a turistáknak. Angyalföld és a Kertváros már inkább az állandó lakosság számára vonzó. Az önkormányzat válasza alapján is érezhető ez a polarizáltság, illetve hogy csak bizonyos részeit érinti a kerületnek az ilyen jellegű turizmus.

Nem jelentenek jellemző problémát kerületünkben az Airbnb-vel kapcsolatos sérelmek. A hosszú távú lakáskiadás jellemzőbb a rövid távúnál”

– mondták a témával kapcsolatban és hozzátették, hogy ezáltal nem is terveznek semmilyen intézkedést a kiadások szabályozására.

Mit tehet a „házmester”?

Az országos törvénykezés, a városi, kerületi szabályozások után a következő lépcső a lakóházak által kezdeményezett korlátozások. Ismét dr. Szabó Kristóf Lajost kérdeztük, hogy a házaknak milyen jogosultságai lehetnek, ha meg akarják fékezni az Airbnb lakásokkal járó esetlegesen felmerülő problémákat.

A Kúria álláspontja szerint a társasházak közgyűlése a Szervezeti és Működési Szabályzat (SzMSz) módosítása útján megtilthatja, hogy az épületen belül a lakófunkciót az egyes lakástulajdonosok megváltoztassák szálláshely funkcióra, azonban ez soha nem lehet visszaható hatályú, vagyis a már működő szolgáltatók ilyen módon nem korlátozhatóak”

- mondta a szakértő.

Ez azt jelenti, hogy az aktuális, adott helyzettel már nem tudnak mit kezdeni „a ház szintjén”, viszont az új engedélyek kiadásának gátja lehet egy ilyen tiltás, illetve az esetleg szabálytalanságok miatt elvesztett engedély újbóli kiadásának is. Ha ennek ellenére pedig mégis sor kerül a szálláshely üzemeltetésére, kizárólag bírósági úton kényszeríthető ki a funkcióváltás megszüntetése.

Rossz szomszédság

Egy elégedetlen lakónak már valóban elég csekély az eszköztára, ha szeretne valamit lépni a zavaró, ideiglenes lakókkal szemben.

A legalapvetőbb, hogy a lakó a vendéggel, illetve a tulajdonossal/üzemeltetővel veszi fel a közvetlen kapcsolatot, és a részükre jelzi első körben a problémákat. Emellett bizonyos szállásközvetítő platformok lehetőséget biztosítanak arra, hogy a problémás szálláshely vonatkozásában a szomszédok is panaszt tegyenek”

– foglalta össze dr. Szabó Kristóf lajos a lehetőségeket.

Elmondta, hogy komolyabb helyzetben, a hatósági utat választva a helyi önkormányzathoz is fordulhatnak, ha a lakók azt tapasztalják, hogy a szálláshely nem az engedélyben foglaltak szerint működik. Ennek keretében az adott szálláshely szankcionálható, például bírsággal, ideiglenes vagy végleges bezárással. Az ügyvéd szerint szélsőséges kihágások – különösen csendháborítás, rongálás, garázdaság stb. – esetén mindenképpen javasolt rendőrt hívni.

Ha a problémák tartósnak bizonyulnak, az illetékes jegyzőnél birtokvédelmi eljárást lehet kezdeményezni, amelyben 15 napon belül főszabály szerint döntést kell hozni, valamint végső soron bírósági eljárás is kezdeményezhető. de összességében kijelenthető, hogy a lakóközösség összefogása mindig célravezetőbb, mint az egyéni akciók.

Mivel minden településnek/kerületnek mások az adottságai, ezért akár utcáról utcára, de talán még tömbről-tömbre is szükség lehet eltérő szabályokra. A szakértő szerint ezért részletesebb és differenciáltabb országos szabályozásra lenne szükség, és a meglévő szigorú keretek között például bizonyos számú vendégéjszaka felett kötelezővé kellene tenni az önkormányzatok számára a rendeletalkotás lehetőségét azzal, hogy teljes tilalmat nem rendelhetnek el, kizárólag törvényben meghatározott kivételek esetén.

Adóbevételek szempontjából egy igen jövedelmező ágazatról van szó, ezért inkább erőforrásokat kellene átcsoportosítani az engedélyezéssel, ellenőrzéssel és szankcionálással kapcsolatos feladatok ellátására, amellyel a szabályszerűbb és nem utolsósorban a szomszédok számára is elviselhető szolgáltatásnyújtás mellett az ágazat is tovább fehéríthető. Érdekesség, hogy erre törekedett Terézváros is a korábbi szabályozás tervezetével, amit hivatali szinten elutasítottak és most az "élni és élni hagyni elv" helyett a teljes tiltás és a teljes engedélyezés közül választhatnak a lakók.