Ilyen szerencseszerződéssel jut most ár alatt ingatlanhoz rengeteg magyar: megéri belevágni?

Még mindig gyakran találkozhatunk akár a közösségi médiában is azokkal a hirdetésekkel vagy csoportokkal, ahol kifejezetten olyan idős embereket keresnek, akik ingatlanjukért cserébe úgynevezett tartási szerződést kötnének. Sokakban felmerülhet a gondolat az elszállt négyzetméterárakat látva, hogy talán ez lehet a „szerencséjük”, a kiút, hogy megfizethető konstrukcióval ingatlanhoz jussanak.

Forrás: Facebook

A kérdés csupán csak az, hogy ezek a szerződések valóban jó opciót jelentenek, vagy csak látszatmegoldást? Egyáltalán mennyire legális társkereső hirdetésekhez hasonlóan kétes csoportokban, egyértelműen vagyonszerzési szándékkal felkutatni a magukat önállóan már nehezen ellátó idős embereket, akik értékes ingatlannal rendelkeznek? A Pénzcentrum szakértőket kérdezett az életjáradék és eltartási szerződéses ügyletekről, népszerűségükről, a legkétesebb esetekről, illetve arról, hogy hogyan lehet ez mégis egy win-win történet.

Aláírni a „szerencsénket”

A számunkra most is viszonylag nagyszámúnak tűnő hirdetés kapcsán Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elmondta, hogy ez az adásvételi konstrukció valójában a 2010-es évek végén, amikor az ingatlanárak robbanásszerűen növekedtek akkor élte fénykorát. Abban az időszakban egyre gyakrabban tűntek fel a piacon olyan szerződéskötések, ahol egy- egy idősebb tulajdonos ingatlanát egy összegű kifizetés mellett havi rendszeres járandóságért cserébe vásárolták meg fiatal vevők. A szakértő szerint ez akkoriban egy mindenki számára nyerő helyzetet eredményezhetett, mert a vételár a holtig tartó haszonélvezet miatt a piaci árszintnél olcsóbb volt, az eladó pedig egy nagyobb összeghez juthatott és még havi járandóságot is kapott az eladott ingatlan ellenértékeként.

Ha a felek másképp nem rendelkeznek a tartási szerződés a jogosult halálig tart, ezért ezeket az ún. „szerencseszerződések” kategóriájába soroljuk. Ugyanis pontosan nem lehet tudni, hogy az eltartott meddig fog élni, azaz milyen hosszú ideig, és esetlegesen milyen terjedelemben – például egészségi állapot megromlása esetén akár 24 órás ápolás útján – kell a részére tartást nyújtani

– fogalmazott dr. Szabó Kristóf Lajos ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász, földhivatali és földügyi szakértő.

Az ügyvéd szerint kétségtelen, hogy a szerződések mindkét oldalán léteznek olyan tényezők, amelyek népszerűvé tehetik ezt a megoldást.

Mivel egyre inkább elöregedő társadalomban élünk, növekszik a gondozásra szorulók száma, és Magyarországon még mindig tipikus a saját ingatlantulajdon, különösen az idősebb generáció körében. Emellett az alacsony nyugdíjak, valamint az infláció mind hozzájárul ahhoz, hogy az egyedül maradt vagy bizalmast kereső idősek ilyen módon gondoskodjanak utolsó éveikről”

– jegyezte meg.

Eltartói oldalról tipikusan a magas ingatlanárak miatt csábító gondolat a szerződés szerencse elemében bizakodva „olcsón” ingatlantulajdont remélni.

Pénz és gondoskodás

Kérésünkre dr. Szabó Kristóf Lajos tisztázta a szerencseszerződések típusai közötti különbségeket és elmondta, hogy jelenleg milyen szabályok vonatkoznak ezekre a dokumentumokra.

A tartási szerződések alapvető jellemzője, hogy az eltartó az eltartott körülményeinek és szükségleteinek megfelelő ellátására, illetve gondozására, az eltartott ellenérték teljesítésére köteles. Tekinthető ez tehát az öngondoskodás egyfajta formájaként”

– pontosította a jogi összefüggéseket a szakértő.

Hangsúlyozta viszont, hogy az ellenérték nem szükségszerűen ingatlantulajdont jelent, de a köztudatban és a gyakorlatban általában erről van szó. Hozzáfűzte, hogy maga a tartás a jogosult természetbeni ellátását jelenti, vagyis a szerződés alapján a körülményeihez, szükségleteihez igazodó tartást kell nyújtania a kötelezettnek, nem pedig egy létminimum biztosítása a feladat. Ennek ki kell terjednie az eltartott lakhatásának biztosítására, élelemmel és ruházattal való ellátására, gondozásra, betegségnél ápolásra és gyógyíttatása, halála esetén pedig illő eltemettetésre.

Az ügyvéd elmondta, hogy a másik típus, az életjáradéki szerződés alapvetően abban különbözik a tartási szerződéstől, hogy tartást, gondozást nem kell nyújtani az eltartott részére, kizárólag pénzfizetési kötelezettség áll fenn, tehát a szolgáltatásnak személyes jellege nincs.

Aggályos lehet és felvethet kérdéseket, hogy vajon mennyire jogszerű ilyen szenzitív területekre vonatkozó szerződéses ügyhöz apróhirdetést feladni a social felületeken.

A szakmai válasz alapján a hirdetés feladásának vagy a szerződéses partner ilyen módon történő felkutatásának nincs jogi akadálya.

Valóban furcsának tűnhet, de közel sem illegális megoldás. A jogász szerint inkább az megkérdőjelezhető, hogy mennyire célravezető egy ilyen erősen bizalmi pozíciót teljesen ismeretlen félre bízni, hiszen ezen szerződések megszüntetése rendkívül nehéz folyamat.

Halálos átverések és csökkenő bizalom

Balogh László kiemelte, hogy az életjáradék esetében nemcsak a magánszemélyek által kötött szerződéseket, hanem a cégek szolgáltatásait is érdemes megemlíteni. A lakásért életjáradék programot nyújtó üzleti tevékenység pedig ebben az esetben az MNB felügyelete alá tartozik és engedélykötelesnek minősül. A jegybanki felügyelet hatálya azonban a magánszemélyek között létrejött konstrukciókra nem terjed ki.

A szigorításokat indokolttá tették az elmúlt évtizedek kétes ügyletei, a lakásmaffiaként, nagyszülős vagy unokázós csalókként elhíresült történetek. Egyik már a 2020-as években felröppent hír egy bizonyos vevői körhöz kapcsolódó életjáradékkal rendelkező idősekhez fűződik, akik rejtélyes körülmények között hunytak el. Lehet szó véletlenről is, de tény, hogy több cikkben is írtak róla 2021-ben, hogy Óbudán az Óbudai 5. számú Lakásszövetkezet elnöke, Tilly László beszámolója alapján több olyan eset is előfordult, ahol élethosszig tartó haszonélvezettel életjáradék szerződés köttetett, majd az érintett idős lakóra 3-8 héttel később holtan találtak rá a lakásában. A kerületben ekkor plakát akciót indítottak és több háztömbben is kifüggesztettek az alábbi szöveggel A4-es lapokat:

"Figyelem! A környéken jól ismert személyek eltartási szerződés keretében pénzt ajánlanak idős lakóinknak, majd az érintett idős lakók 1-2 héten belül gyanús körülmények között elhaláloznak! Kérjük vigyázzanak, hogy kivel kötnek ilyen szerződést!"

A szélsőséges eseteken túl, a szerződések nem csak morális kockázattal járnak: gyakran előfordul ugyanis, hogy az eladó halálát követően váratlanul örökösök bukkannak fel, akik megtámadják az átruházás folyamatát. Tekintettel viszont az ügyletekben érintett felek egyre nagyobb tudatosságára, az MNB speciális edukációs kampányára, illetve, hogy a média egyre többször foglalkozik a témával, a problémás esetek száma csökkent.

Balogh László szerint a 2020-as szinthez képest az életjáradékos, eltartási szerződéses adásvételek aránya csökkenést mutat: jelenleg nem haladja meg a 0,1 százalékot. Ezzel a konstrukcióval jelenleg mindössze 94 darab lakást és házat hirdetnek eladásra a portálon.

Mire kell figyelni?

A Pénzcentrum kérdése alapján dr. Szabó Kristóf Lajos összefoglalta 4 pontban, hogy mire érdemes figyelni, ha éppen egy „szerencseszerződés” megkötését tervezzük.

1. Mivel a tartási szerződések teljesítése fokozott együttműködést kíván a szerződni vágyóktól abból kell kiindulni, hogy a felek egyáltalán kompatibilisek-e egymással.
2. Kiemelten fontos, hogy a tartási szerződés elkészítése során ne egy „sablon okirat” kerüljön aláírásra. Mindkét fél körülményeit, lehetőségeit fel kell tárni, és kiemelt figyelmet szükséges fordítani az általában kiszolgáltatottabb helyzetben lévő eltartott érdekeire, továbbá részletesen ki kell bontani a tartási szolgáltatásra vonatkozó jogokat és kötelezettségeket. Éppen ezért a legjobb tanács, amit adni lehet, hogy a felek olyan jogi képviselőhöz forduljanak, aki ezen a jogterületen jártassággal rendelkezik.
3. A felek részéről komoly mérlegelést igényel a tartási szerződés megkötése, ugyanis előfordulhatnak olyan körülmények, amelyek utóbb komolyan befolyásolják az életüket. Néhányat említve, a szerződés „szerencse” jellege miatt a tartási kötelezettség könnyen lehet, hogy például csak néhány hónapig áll fenn, de adott esetében akár évtizedekig is kötelezheti az eltartót. Eltartói oldalról figyelmet kell fordítani arra, ha az eltartott esetében felmerül annak gyanúja, hogy az ügyei viteléhez szükséges belátási képességgel nem vagy csak korlátozottan rendelkezik a szerződés megkötésekor.
4. A koruknál, egészségi állapotuknál fogva gyakran a tartásra jogosultak gyengébb igényérvényesítési képességgel, illetve lehetőségekkel rendelkeznek, és ezt olykor az eltartók igyekeznek is kihasználni. A visszaélesek lehetséges tárháza kimeríthetetlen, a legtipikusabb természetesen, amikor a vállalt tartást a kötelezett elmulasztja vagy nem megfelelő színvonalon nyújtja, esetleg a vállalt tartás tekintetében a szerződéskötés során megtévesztették az eltartottat. Például a szerződés szerint nem a megszokott otthonában biztosítják a lakhatását, hanem egy másik, rosszabb minőségű ingatlanban.

Érdekesség, hogy egy 2023-as tendencia alapján az idősek sok esetben tartanak az életjáradék és tartási szerződések kötésétől és inkább öröklési szerződést kötnek a Magyar Országos Közjegyzői Kamara szerint. Mivel egyre több egyedül élő nyugdíjas marad állandó segítség nélkül, mert közeli hozzátartozóik másik városba vagy országba költöztek, ezért nagyobb biztonságérzetet nyújt számukra ez a szerződéstípus. Az öröklési szerződésnél a tartásért cserébe örökös lesz az eltartó és a vagyon csak az örökhagyó halálával száll át az új tulajdonosára. Ez garanciát jelenthet arra, hogy az örökhagyóról élete végéig gondoskodnak a dokumentumban leírtak szerint.

Bármelyik szerződésről is legyen szó annak ellenére, hogy sokakat ez motivál, nem egyenes az út a kiszámítható, könnyű és olcsó ingatlanhoz jutás felé. A bizalom és a jól megírt dokumentumok mellett, elhivatottság és türelem is szükséges, hogy egy ilyen viszony mindenki számára megfelelően működjön. Összességében morális és jogi szempontból sem ez a legideálisabb módszer, ha valaki így szeretné megvásárolni álmai otthonát. Ám ha lehetőségünk van segítségre szoruló időseket anyagilag vagy fizikai gondozással támogatni, akkor kiváló opció lehet a szerződéskötés a közvetlen segítségnyújtásra.