Budapest lehet az utolsó esély: jövőre véget érhet az ingatlanpiac zuhanása?

Az adóhivatalhoz beérkezett adatok szerint 2023 első háromnegyedének lakásforgalma 31 százalékkal múlta alul az egy esztendővel korábbit. Ugyanakkor az árak alakulásában nem látszott ennyire drámai visszaesés. Bár a drágulás üteme a tavalyi hasonló időszakban látottnak már csak alig több mint a fele volt, így is elérte a 12 százalékot. (Ez reálértéken mintegy 9 százalékos csökkenésnek felel meg.) A nominális drágulás Budapesten volt a legnagyobb (13%), azt követték a megyei jogú (12%), majd a kisebb városok (8%), míg a községeknél 1 százalékos árcsökkenés volt megfigyelhető. Ezek az értékek a piaci érzületnél kedvezőbb képet mutatnak, aminek egyik oka, hogy ezekben a hónapokban a jóval kisebb, mindössze 15 százalékos forgalmi visszaesést mutató, és jellemzően drágább lakásokat forgalmazó fővárosi piac nagyobb súllyal húzta felfelé az országos átlagot.

Egy másik tényező ugyancsak szépített a képen – ahogy Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője magyarázza –, ebben az időszakban főleg a jobb minőségű, energetikailag is korszerű ingatlanok iránt mutatkozott kereslet, így ez is emelte a megkötött üzletek átlagos értékét. Hasonló hatása lehetett annak is, hogy a jelen gazdasági körülmények között eleve inkább csak a kevésbé ár- és hitelérzékeny vevők tudtak vásárolni, akik számára a drágább ingatlanok sem voltak elérhetetlenek.

Az egyes vármegyék árváltozásaiban – akár csak egy esztendővel korábban – ismét jelentős különbségek mutatkoztak. Igaz, egyedül Fejérben regisztráltak nominális árcsökkenést (-1%), de mellette Somogyban és Borsod-Abaúj-Zemplénben sem haladta meg az 5 százalékot az árnövekedés, miközben Baranyában 29, Csongrád-Csanádban 22, Pest vármegyében pedig a 21 százalékot is elérte a drágulás. Baranya már egy évvel korábban is kiemelkedően teljesített, így szűk két év alatt felével nőtt az ottani átlagár. Ezt a tempót sem újabb közlekedésfejlesztés, sem friss ipartelepítés nem látszik indokolni. Az elemző szerint is inkább egy méltatlan történelmi alulértékeltség felszámolásának lehetünk most a tanúi. Ezt támasztja alá az is, hogy a vármegyei árrangsorban Baranya a 468 ezres átlagos négyzetméterárával még ilyen drágulással is csak a középmezőnybe tudott felkapaszkodni. Ezt a listát – a fővárost nem számolva – Somogy (673 ezer) vezeti Pest (652 ezer), Győr-Moson-Sopron (626 ezer) és Hajdú-Bihar (611 ezer) előtt. A három legolcsóbb vármegye ugyanaz, amely tavaly volt: Nógrád (177 ezer), Békés (291 ezer) és Borsod-Abaúj-Zemplén (310 ezer).

Ez utóbbi három vármegye székhelyét is hasonlóan értékeli a piac: a maguk kategóriájában is ezek a legolcsóbbak: Salgótarján (189 ezer), Békéscsaba (360 ezer) és Miskolc (371 ezer). Ám az árskála másik végén színesebb a kép. Míg a vármegyék között Somogy volt a legdrágább, addig a székhelye – Kaposvár (416 ezer) – a negyedik legolcsóbb a maga kategóriájában.

Ezt az ellentmondást a megyei átlagárat alaposan megemelő Balaton-part magyarázhatja. Van azonban arra is példa, hogy a székhelytelepülés jut magasabbra az árrangsorban, mint a hozzá tartozó vármegye. Ilyenek a legdrágább megyei jogú városok is: Debrecen (676 ezer), Győr (665 ezer) és Veszprém (646 ezer). Egy esztendeje ugyanez a három állt az élen, azóta csak a sorrendjük változott a drágulásuk eltérő dinamikájának megfelelően: Debrecenben 11%, Győrben 15%, míg Veszprémben 2% volt a drágulás mértéke. A legnagyobb áremelkedést Zalaegerszeg (24%), Szeged (22%) és Szombathely (19%) érte el, ám ez is csak arra volt elég, hogy a középmezőny első felében javítsák a pozíciójukat néhány helyezéssel. A fővárosi kerületek versenyében ennél összetettebb a kép: a legtempósabban drágulók között vannak hagyományosan magas presztízsű és kifejezetten olcsó területek is.

A vizsgált periódusban a leglendületesebb áremelkedést (21%) az I. és a XX. kerület érte el, ám míg Budavár ezzel az átlagárat tekintve a második legdrágább lett, addig Pesterzsébet még mindig a harmadik legolcsóbb. A két kerület eredményét az is magyarázhatja, hogy ilyen kicsi, viszonylag alacsony forgalmú területeken már kevés, az átlagnál nagyobb értékű tranzakció is nagyot mozdíthat az átlagáron. Erre vall az is, hogy egy évvel korábban az I. kerület az akkori 7 százalékos eredményével éppen a legutolsó volt a fővárosi drágulási listán.

A legalacsonyabb áremelkedést mutató kerületek között ugyancsak vannak drágábbak és olcsóbbak is. Hátulról haladva: Ferencváros (-1%, 924 ezer), Újpest (4%, 738 ezer), Újbuda (5%, 1 millió 57 ezer), illetve Rákospalota (7%, 712 ezer).

Az idei első háromnegyed évben már hat kerületben haladta meg az átlagos négyzetméterár az egymillió forintot: az immár hagyományosan legdrágább Belvároson (1,252 millió) túl az I., a II., a XII., a XIII., és a XI. kerületekben. Ezzel szemben az árskála másik végén Soroksár áll, ahol mintegy félmillióért (504 ezer) adtak egy négyzetmétert, ami nagyjából Szombathely, Zalaegerszeg, illetve Pécs árszintjének felel meg. Ezzel a XXIII. kerület némileg el is szakadt a mezőnytől, mert a következő legolcsóbb fővárosi kerületben, Csepelen is már 637 ezer volt az átlagos négyzetméterár.

Az összképet tekintve az OTP Lakóingatlan Értéktérképe és a lakáspiac első kilenc hónapja inkább a bizakodást erősítheti. Az idei év eddig feldolgozott forgalmi adatai azt mutatják, hogy az erős forgalom-visszaesés sem lökte meredek lejtőre az árakat, azokat jelenleg nagyjából csak a reálértékcsökkenés mérsékli. E mellett – ahogy Valkó Dávid fogalmaz – „minden jel arra vall, hogy a magyar gazdaság ez év végére túljut a recesszió mélypontján, s csökkenő infláció és kamatszint mellett indulhat meg a lassú növekedés”. A túlértékeltség megszűnésével a lakáspiacra is visszatérhet a jelentősebb kereslet, s akkor – mint az elemző reméli – „csupán kivételes döccenőnek nevezhetjük majd az idei második negyedévben kilenc év után először kimutatott csekély év/év alapú nominális árcsökkenést is.”