Így kezdene új életet rengeteg magyar: tényleg milliókat lehet kaszálni néhány hónap alatt?

Néhány héttel korábbi cikkünkben egy olyan tiktokos videót mutattunk be, melyben spanyolországi ingatlanbefektetési lehetőségeket ismertettek. Az ott elhangzottak szerint a tengerparti Alicante városában 38-45 millió forintért lehet 3 szobás, 2 fürdőszobás ingatlant vásárolni, amely összeg a videós számításai szerint körülbelül 10 év alatt vissza is jöhet, feltéve, hogy rendszeresen kiadjuk az ingatlant.

Ugyanakkor távolról sem csak spanyolországi ingatlanbefektetési ajánlatokba futhat bele az, aki a magyar nyelvű TikTok-videókat pörgeti: ezúttal egy olyan tartalomgyártóba futottunk bele, aki többek között a thaiföldi Pattaja ingatlanpiaci lehetőségeit népszerűsíti.

Pattaja

A durván 120 ezres Pattaja (nyugati átírásban Pattaya) Thaiföld egyik legismertebb, leglátogatottabb turistacélpontja. A fent említett tiktokker egyik videója szerint itt vásárolhatunk „új építésű, vagy legalábbis újszerű, medencés, edzőtermes, teremgarázsos zárt lakóparkokban” található „kis stúdiólakásokat”, ráadásul a magyarországi árakhoz képest „lényegesen alacsonyabb belépési szint” mellett. A magyar árakhoz szokott olvasó számára a videóban elhangzó összeg valóban rendkívül alacsonynak hat: a videós állítása szerint a fent jellemzett lakások akár már 15 millió forintnak megfelelő thai bátért (baht, THB) megvásárolhatóak.

@ingatlanprofit

♬ eredeti hang - Ingatlan profit

A videó szerint azonban nem az ingatlanok alacsony ára az egyetlen érv a pattajai lakásvásárlás mellett: pozitívumként hangzik el, hogy egy ilyen befektetéssel diverzifikálhatjuk a portfóliónkat, ráadásul „Délkelet-Ázsia leglátogatottabb turistaközpontjában lehet egy lakásod”. A videó szerint ugyancsak a thaiföldi lakásvásárlás mellett szól, hogy a thai bát folyamatosan erősödik a forinttal szemben: míg „11-pár évvel ezelőtt körülbelül 5-6 forint volt egy thai bát, most ilyen 10 és 11 forint között mozog az árfolyam”, és a tiktokos szerint „ez a trend várható a jövőben is”.

A videó arra is kitér, hogy a megvásárolt ingatlan bérbeadásával arányaiban sokkal nagyobb hasznunk lehet, mintha Magyarországon tennénk ugyanezt. „Ameddig a mostani ingatlanárak mellett Magyarországon bérbeadással körülbelül éves szinten olyan 3-4 százalékot lehet realizálni – miután minden költséget, adót, ingatlanközvetítői jutalékot stb. levontunk -, addig Pattaján a tapasztalataink szerint körülbelül egy 6-8 százalékot tudunk hozni az ügyfeleinknek, ami körülbelül a másfélszerese, akár a duplája is lehet a magyarországi bérleti hozamoknak” – hangzik el az ingatlanok bérbeadásával kapcsolatban.

Ugyanennek a tartalomgyártónak egy másik videója szerint Pattaja éghajlata némileg eltér a thai átlagtól, aminek köszönhetően ott relatíve kevesebb eső esik, mint az ország más részein. „Ezért nagyon jól bérbeadhatók egész évben az ingatlanok. A főszezon az november végétől március végéig tart, utána indul a low season, amikor egy picikét kisebb a lakásoknak a kihasználtsága, alacsonyabbak a bérleti díjak, viszont Pattaja az ilyenkor is kiadható”.

@ingatlanprofit

♬ eredeti hang - Ingatlan profit

A második videó melletti kommentekből az is kiderül, hogy a nagyjából 35 négyzetméteres lakások 2 millió báttól (20 millió forinttól), míg egy körülbelül 60 négyzetméteres, ugyanakkor felújítandó lakás 3,5 millió báttól (35 millió forinttól) vásárolható meg.

A fenti, 6-8 százalékos hozamokkal számolva tehát egy 15 millió forintos stúdiólakással körülbelül évi 1 050 000 forintos, míg egy nagyobb, 20 milliós lakás esetében körülbelül 1 400 000 forintos hozamot realizálhatunk. Ezzel szemben a már említett, július végi cikkünkben úgy számoltunk, hogy „adott esetben egy 30-40 milliós budapesti lakáson is simán lehet keresni évente 2-2,5 millió forintot”, hiszen a július eleji adatok alapján „a fővárosban az egyszobás lakásokért átlagosan 145 ezer forintot kértek, míg a kétszobásokért 214 ezer, a háromszobásokért 293 ezer forintot” kértek el havonta. A fenti számokból kiindulva egyébként Magyarországon is körülbelül 6-7 százalék körüli hozamra számíthatunk, amennyiben ingatlanba fektetjük a pénzünket (az persze igaz, hogy nem feltétlenül szerencsés a klasszikus lakáskiadást a turistáknak való, rövid távú lakáskiadáshoz hasonlítani).

EZ IS ÉRDEKELHET

Így kezdenek új életet az élelmes magyarok: ezzel a húzással 4,5 milliót is kereshetnek 3 hónap alatt

Spanyolországban, a tengerparton jelenleg 38-45 millió forintért lehet venni 3 szobás, 2 fürdőszobás ingatlant. Hetente viszont majd 400 ezerért ki is lehet adni őket.

A fenti számok elfogadása esetén az valóban kijelenthető, hogy Thaiföldön a magyarországinál jóval kisebb belépési küszöb mellett válhatunk ingatlanbefektetőkké, arányaiban azonban úgy tűnik, hogy mégsem számíthatunk sokkal nagyobb hozamra, miközben egy külföldi lakásvásárlás sokkal kockázatosabbnak hangzik, mint egy belföldi.

Kockázatok

Néhány további szempontot is érdemes figyelembe venni, mielőtt külföldi ingatlanvásárlásra adjuk a fejünket. Természetesen vonzó gondolat, hogy az embernek egy gyönyörű, tengerparti környezetben van egy lakása, amely ráadásul még jelentős hozamot is hoz számára, ugyanakkor azzal is tisztában kell lennünk, hogy egy ilyen ügylet jelentős veszélyeket rejthet magában. Gondoljunk csak arra, hogy az emberek többsége még egy magyarországi ingatlanvásárlás menetével, költségeivel, rejtett veszélyeivel sincs tisztában, pedig itthon rendelkeznek helyismerettel és beszélik a helyi hivatalokban, intézményekben használt nyelvet is.

Ezzel szemben Thaiföldön nem csak a nyelvet nem értjük nagy eséllyel, de az európai szemnek teljesen ismeretlen thai írást még csak elolvasni sem tudjuk. Csak a példa kedvéért: Thaiföld – hivatalos nevén Thai Királyság – neve így néz ki thai nyelven leírva: ราชอาณาจักรไทย.

Helyismeret hiányában nagyon javasolt nemzetközi ingatlanközvetítő céget választani, amelynek jó hírneve van, és amelynek tapasztalata van a külföldi vásárlók kiszolgálásában. Fontos, hogy a cég legyen megbízható, és nyújtson átfogó segítséget a dokumentáció, jogi folyamatok és helyi előírások terén”

– árulta el kérdésünkre Raj Ráchel, a thaiföldi ingatlanpiacon működő Remax Capital Property Pattaya ingatlaniroda munkatársa. Ez nem csak logikusnak, hanem megkerülhetetlennek is hangzik, hiszen ha mi nem rendelkezünk helyismerettel akkor kénytelenek leszünk valaki másra támaszkodni, aki viszont igen.

Az már más kérdés, hogy ennek is megvannak a maga kockázatai: könnyen pórul járhatunk, ha nem kellően profi, ne adj isten szélhámos közvetítőre bízzuk a pénzünket, tehát már itt, a közvetítő kiválasztásakor rendkívül körültekintően kell eljárnunk.

A fent említett kockázatok ellenére Raj Ráchel úgy gondolja, hogy nem kell teljesen elzárkóznunk egy thaiföldi ingatlanbefektetéstől, „de fontos, hogy alaposan tájékozódjunk és felkészüljünk a helyi piac és jogi környezet ismeretére”.

Azt sem szabad elfelejteni, hogy a tiktokos videókban elhangzó árak csak az ingatlanok vételárára vonatkoznak, pedig akárcsak máshol, úgy Thaiföldön is vannak egyéb költségei egy ingatlan megvásárlásának.

A díjak és költségek változhatnak, de általában számolni kell akár 5 százalékot is elérő átírási illetékekkel, az éves adókkal és fenntartási költségekkel. Ezek mértéke a vételár és az ingatlan típusától függ. Az éves ingatlanadók szinte elhanyagolhatóan alacsonyak, viszont a lakások fenntartási költségét a közös költség jelentősen meg tudja határozni. Ennek általában egy havi elérhető bérleti díjjal megegyező az összege”

– mondta el a szakértő.

Azzal is érdemes lehet tisztában lennünk, hogy „Thaiföldön vannak korlátozások a külföldiek ingatlanvásárlásával kapcsolatban. Általában csak lakásokat, lakóingatlanokat lehet külföldiként vásárolni. A föld tulajdonjogát csak korlátozott formában lehet birtokolni […]” – mondta el Raj Ráchel.

Arra a kérdésünkre egyébként, hogy személyesen Raj mely kockázatokra hívná fel leginkább a figyelmet, ezt a választ kaptuk a szakembertől:

• Jogi és tulajdonjogi kérdések: A helyi tulajdonjogi szabályok és eljárások elsőre bonyolultak és különbözhetnek a hazaiaktól.
• Nyelvi akadályok: Helyi nyelv ismerete nélkül nehézségek merülhetnek fel a kommunikációban, amely befolyásolhatja az üzleti folyamatokat.
• Ingatlan állapota: A távolból történő vásárlás miatt nehéz lehet alaposan megvizsgálni az ingatlan állapotát és környezetét.
• Piackockázatok: Az ingatlanpiac változékony lehet, és a vételár növekedése nem mindig garantált.

A kockázatok mellett azonban néhány pozitívumra is felhívta a figyelmet: elmondása szerint egy

thaiföldi ingatlanvásárlás ár – érték arányban jóval kedvezőbb, mint például Magyarországon vagy Nyugat-Európában. Egy tengerparti ingatlan, tengeri panorámával például Pattaján, elsőosztályú lakópark épületben, amely 3 medencével rendelkezik (egy a parkban, egy a 20. emeleten és egy a tetőn), saját edzőterem, néha teniszpálya, biliárdszoba, elegáns szálloda minőségű designnal jóval a megfizethető kategóriában van. Ilyen jellegű és színvonalú ingatlanok nem léteznek Magyarországon a megfizethető kategóriában (1 millió forint körüli nm áron) […]”.

Néhány egyéb szempont

A külföldi ingatlanvásárlásnak természetesen nem csak Thaiföldön vannak kockázatai, hanem a világ bármely más országában is, szóval érdemes átgondolni néhány dolgot, mielőtt belevágunk egy ilyen befektetésbe. Talán érdemes azzal kezdeni, hogy feltesszük magunknak a kérdést: azzal tisztában vagyunk-e, hogy Magyarországon (!!!) belül hol és milyen ingatlant érdemes befektetési céllal megvásárolni?

Ha Magyarországon élünk, de a válasz mégis nem, akkor talán át kell gondolnunk, hogy elég alaposan ismerjük-e az ingatlanpiacot ahhoz, hogy rögtön külföldi befektetésben gondolkozzunk.

Egyáltalán egy háznak az állapotát, reális vételárát képesek vagyunk felbecsülni? Tudjuk hogyan kell kiszámolni egy ingatlan megtérülését?

Vagy azzal tisztában vagyunk, hogyan tudunk meggyőződni arról, hogy az általunk kiválasztott ingatlanközvetítő valóban egy megbízható szakember, nem pedig egy szélhámos? Ne felejtsük el: ha nincs meg a kellő helyismeretünk, akkor szinte mindenben rá leszünk utalva a közvetítő segítségére, így aztán egyáltalán nem mindegy, hogy kire bízzuk rá a pénzünket.

Ez csak néhány szempont a számtalan egyéb mellett, de ha már ezekre sem tudunk egyértelmű igennel felelni, akkor véletlen se hozzunk elhamarkodott döntést. Csak az egyértelműség kedvéért: senkit sem akarunk lebeszélni élete álmáról, nagy befektetéséről, ahogyan azt sem állítjuk, hogy ne lehetne valóban jó befektetés akár Thaiföldön, akár bárhol máshol ingatlant vásárolni. Csupán arra szeretnénk nyomatékosan felhívni a figyelmet, hogy bár az interneten keringő hirdetések, videók számos előnnyel kecsegtetnek, ám ha nem ismerjük alaposan az ingatlanpiacot, a helyi szokásokat, az adott ország gazdaságát, akkor bizony nagyon súlyos anyagi veszteség is lehet a nagy befektetés vége.