Itt vesznek most tömegével családi házat a pestiek vidéken: tudnak valamit?

A Pénzcentrum annak járt most utána, hogyan hatott a zártkerti besorolású ingatlanok piacára a járvány. Év elején még a lapunk által megkérdezett szakértők sem tudták megjósolni, hogy megmarad-e a 2020 nyarán tapasztalható megnövekedett kereslet a zártkertek iránt. Mostanra viszont úgy tűnik, nem egyszeri fellángolásról volt szó. Az emelkedő érdeklődés hátterében több folyamat is, nem csak a járvány: az évek óta egyre emelkedő ingatlanárak miatt sokan már az agglomerációt sem tudják megfizetni, egyre nagyobb a hiány beépíthető telkekből a városok elérhető közelségében, sokan keresnek üdülőövezetek közelében második otthont, idők kérdése, hogy megjelenjenek a befektetők is.

Mi a zártkert? Korábban a lakossági mezőgazdasági célokra hasznosított szőlők, gyümölcsösök, hobbitelkek, pincék, stb. települések külterületén. Ma már nem használják a fogalmat, viszont ingatlanok tulajdoni lapjain, és a köznyelvben még sokszor találkozni vele. Továbbra is léteznek mezőgazdasági művelésre hasznosított korábbi zártkertek, viszont az ilyen övezetekben már a 90-es évek előtt megjelent a lakófunkció is. Mostanra sokan vásárolják állandó tartózkodásra az ilyen problémás besorolású ingatlanokat, a családi házak olcsóbb alternatívájaként. A járvány hatására pedig új típusú vásárlói réteg jelent meg - ez a keresletre és az árakra is hatással van.

A zártkert az új sláger?

A Duna House ingatlanszakértőinek tapasztalata szerint elmondható, hogy napjainkban már kétszer többen érdeklődnek az ingatlanok e típusa iránta, mint pár évvel ezelőtt.

A legkeresettebbek a lakhatóvá alakított, életvitelszerűen használható zártkertek, amelyeket pár évvel ezelőtt a hasonló belterületi házakhoz vagy lakásokhoz képest akár 60 százalékkal olcsóbban is meg lehetett vásárolni, manapság azonban áruk lassan kezd közelíteni a városközpontbeliekéhez, de még mindig nagyságrendileg feleannyiba kerülnek

- mondta el lapunknak Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Azt azonban nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy mivel a belterületen lévő építési telkekért közel duplaannyit kell fizetni, mint pár évvel ezelőtt, úgy a zártkertek ára is arányosan követte az emelkedést.

A 10 millió forint alatti, gazdasági épület jelleggel rendelkező, ugyanakkor – közmű függvényében – lakhatóvá tehető zártkerti ingatlanok szintén felkapottak, hiszen hatalmas az érdeklődés az építkezésre alkalmas telkek iránt. Sőt, már azok a területek is népszerűek, ahol még kialakított épület sincs. Ezeket alacsony áruk (2-3 millió Ft) miatt nagy számban keresik a potenciális vevők befektetési céllal, a másik motivációs erő pedig a gazdálkodó szemlélet megjelenése, az önellátási hajlandóság fokozódása - mondta el a szakértő.

Egy zártkerti telek értéke többszörösére nőhet, ha olyan területen fekszik, ahol belterületté minősítése várható a közeljövőben. Igaz, erre a jövőben nem sok esélyt látunk, egyre kevesebb területet minősítenek belterületté, hiszen 4-5 évvel ezelőtt már nagyjából letisztázódtak a viszonyok, kijelölésre kerültek a városhatárok. Ezeken a részeken igazán szép hozamot lehet realizálni egy befektetés alkalmával

- ismertette Benedikt Károly.

Azt, hogy az utóbbi években megnőtt a zártkerti telkek iránti érdeklődés, lapunk kérdésére az Otthon Centrum is megerősítette. Bár az értékesítésben a lakóövezeti társasházi lakások és családi házak dominálnak, de látványosan érzékelhető a telekeladások felfutása: az idei év első félévében értékesített ilyen ingatlanok a tavalyi teljes év 75%-át jelentik, ami mutatja az fokozott érdeklődést.

Több tényező mozgatja a piacot: egyrészt az infláció olyan mértékű, ami az átlagember számára is érzékelhető (főleg az élelmiszerek, napi fogyasztási cikkek terén), de a befektetőket az ingatlantól elcsábító MÁP+ hozamát is erősen megtépázta. Akinek nincs akkora megtakarítása, hogy lakást vagy családi házat vegyen és nem jogosult az állami támogatásokra, de a pénze értékét szeretné reál eszközbe, például ingatlanba fektetve megőrizni, az kénytelen kisebb értékű ingatlanok körében szétnézni és a zártkertek ilyenek: néhány millió forintért nagyobb telket, akár kis házat is lehet vásárolni

- mondta el Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője a Pénzcentrumnak. Azt is hozzátette: a zártkert szintén megoldást jelent azok számára, akik saját otthonra vágynak, van jövedelmük, de nincs megtakarításuk. Egy albérlet fizetése mellett már nem jut arra, hogy megtakarítsanak, viszont egy személyi kölcsönnel néhány év alatt saját ingatlanhoz juthatnak. Igaz, kompromisszumokat vállalva - húzta alá a szakértő. 

Az árakkal kapcsolatban a szakértő azt is kiemelte, hogy nagyon nagy eltérés mutatkozhat területenként - egészen más például Csepel-Háros, mint Budakeszi-Nagyszénászug vagy Esztergom-Búbánatvölgy. Egy mára inkább lakóterületnek tekinthető, de besorolás szerint külterületi rész inkább a lakáspiac általános tendenciája szerint alakul a szakértő szerint, míg egy kevésbé lakott, nehezebben megközelíthető rész, ahol sok az eladó vagy vélhetően eladó sorba került ingatlan, ott nem mozdul az ár.

Az ingatlan.com is ezt a trendet erősítette meg: az adataik szerint a zártkertek iránti érdeklődések növekedése az év első hét hónapjában (+14%) tavalyhoz képest meghaladták a lakások iránti érdeklődések növekedését (+7%), de elmaradnak a kertes házak (ikerházak, családi házak, sorházak) népszerűségének növekedésétől (+18%).

A növekvő népszerűség oka egyértelműen a kedvező áruknak köszönhető, mivel egy kertes házhoz képest a zártkerti ingatlanok átlagosan 16-27%-kal olcsóbbak elhelyezkedésüktől függően. Az alacsonyabb ár szükségszerű is bizonyos szempontból, hiszen a zárkertek sok esetben kedvezőtlenebb feltételekkel futnak neki egy lakáspiaci tranzakcióknak: a beépíthetőségük jóval alacsonyabb, mint egy lakóövezeti teleké. Sok bank nem ad hitelt a megvásárlásukra, és ha az övezeti besorolásuk is kedvezőtlen, akkor csok sem igényelhető a vásárláshoz

- mondta el lapunknak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, aki azt is hozzátette: természetesen a spekulációs vásárlásokat nem lehet kizárni a növekvő népszerűség okai között.

Magyarországon, ahol a település növekedésének az iránya a zártkerti övezet felé elképzelhető. Ha a településszerkezet megváltozása miatt a zártkerti övezetek külterületi besorolása belterületi lakóövezeti besorolássá változik, akkor azzal az ingatlan értéke is többszörösére nőhet. Arról nem is beszélve, hogy zártkertként mezőgazdasági művelés alatt álló területként az ingatlan értékesítése formailag is sokkal nehézkesebb. A szakértő szerint a zártkertek népszerűsége tovább növekedhet, mert sokak számára ez menekülőút lehet, hogy pl. hétvégi telekhez jussanak kedvező áron vagy olcsó, megfizethető módon gondoskodjanak a lakhatásukról.

A zártkert az új agglomeráció?

Budapest tágabb környezetében akár a Velencei tó környékét is ide számítva akár életvitelszerűen lakható kis házak megvásárlása lehetővé teszi a nagyvárosi munkaerőpiac és jövedelemszerzési lehetőségek kihasználását - magyarázta az Otthon Centrum szakértője, és arra is kitért, hogy ez a folyamat nem újkeletű: a Budapest környéki településeken (de még fővárosi peremkerületekben is), illetve a megyei jogú városokban megfigyelhető, hogy az egykori zártkertek fokozatosan lakóövezetté válnak.

A jelenlegi helyzethez az is hozzájárulhat, hogy a 70-es, 80-as években telket vásárlók, nyaralót építők megöregedtek, nem tudják már használni az ingatlant, vagy haláluk után az örökösöket nem érdekli az ingatlan, szabadulnának tőle. A beálltnak tekinthető és erősen lakó jellegű zártkerti területeken is megfigyelhető, hogy az új családi házak mellett még számos, elhagyott, gondozatlan egykori nyaraló, kiskert található, különösen a lakóterületekkel nem közvetlen határos, a beépített területtől távolabb fekvő, kevésbé jó közlekedési adottságú részeken

- mondta el Soóki-Tóth Gábor. Az Otthon Centrum adatai szerint szintén leginkább Pest megyére jellemző az ilyen ingatlanok adás-vétele: az általuk idén közvetített ügyletek 45%-a a fővárosi agglomerációban történt. Hasonló tendencia figyelhető meg a kis értékű lakóingatlanok vonatkozásában is, ahol az összes eladás harmada Pest megyében volt, de Komárom-Esztergom megye és Győr-Moson-Sopron megye is átlag feletti értéket mutatott. Előbbi szintén Budapest miatt kedvelt, míg utóbbi Győr mellett az osztrák határ miatt vonzó, hiszen napi ingázással ausztriai munkalehetőségek is elérhetők - közölték lapunkkal.

Mindenütt jó, de...

A Duna House szakértőinek tapasztalatai alapján a vevők legnagyobb motivációja ma már az, hogy saját területtel rendelkezzenek, kiszabaduljanak a panelekből – ami érthető a pandémia által befolyásolt helyzetben. Éppen ezért jelentősen megugrott a kereslet a kertes házak, nyaralók és a lakhatóvá tehető, zártkertek iránt is, amelyek a második otthon funkcióját is betöltik. Utóbbi előnye pedig a korábban is említett megfizethetőségében rejlik, szemben a családi házakkal, vízparti nyaralókkal és a belterületi építési telkekkel szemben.

A kínálati oldalon nem figyelhető meg különösebb kiugrás a Duna House szerint annak tekintetében, hogy a válság miatt szabadulnának meg a tulajdonosok a zártkerti ingatlanjuktól. Mivel a szocializmus idején, az első tulajdonosok inkább hétvégi házként, nyaralóként, illetve hobbiszintű kertészkedésre, termesztésre, borászkodásra használták ezeket a telkeket, a fő eladási motiváció az, hogy már nem tudják úgy művelni a területet, nem járnak ki annyit a telekre, mint régebben, így inkább megválnak tőle. A másik ok pedig az öröklésre vezethető vissza, ha az újdonsült tulajdonos nem szeretne se bajlódni a telekkel, se pedig az életvitelszerű használatra beépíteni, átépíteni - részletezték.

Véleményünk szerint a kereslet legalább ilyen magas marad a jövőben is a – beépíthető – zártkertek iránt, főleg amíg a családoknak van lehetőségük különböző állami támogatást is igényelni a vásárláshoz. Még úgy is, hogy az átlagosnál több kompromisszumot kell vállalnia a vevőknek, elsősorban a közlekedés, az infrastruktúra és a kényelmi szolgáltatások – például szemétszállítás, bevásárlási lehetőségek, közműfejlesztés – kapcsán. Az alacsony telekár jelenleg mindezt kompenzálja

- mondta el Benedikt Károly, és kiemelte: a szabadfelhasználású Babavárón kívül a vissza nem térítendő CSOK és más állami támogatás, illetve a különböző hitelkonstrukciók egyéni elbírálás alapján igényelhetők ezekre az ingatlanokra.

Hol itt a buktató?

A zártkert „nyomott” vételára igen kecsegtető lehet, a Duna House korábbi tájékoztatása szerint viszont érdemes tájékozódni a telekkel kapcsolatban, mielőtt az adásvételi aláírása megtörténne, hiszen a hagyományos házvásárláshoz képest sokkal több nehézségbe ütközhet az ember. Ingatlanjogi szempontból három dolgot szükséges tisztázni:

• a vevőnek van-e már a tulajdonában mezőgazdasági terület – magánszemély ugyanis csak abban az esetben birtokolhat egy hektárnál több földet, ha minimum aranykalászos végzettsége van –,
• magyar vagy EU-s állampolgár-e, illetve, hogy
• az adott zártkerti ingatlant sikeresen kivonták-e a művelés alól.

Utóbbi igénylésére, végleges más célú hasznosítás iránti engedély kérésére és megvalósítására 2017 év végéig volt alkalma a földtulajdonosoknak. Ha ez nem történt meg, akkor jogilag még művelési területnek számít, így a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozik, ami jelentősen meghosszabbíthatja és bonyolíthatja az adásvételi és hatósági folyamatokat – többek között a nyilatkozattételi és az elővásárlási jogok rendszere miatt.

EZ IS ÉRDEKELHET

Milliókat bukhat az, aki így vásárol lakást: kevesen figyelnek erre, pedig nem egyedi eset

Mutatjuk, hogyan kerülheted el a csapdákat a lakásvásárlás útvesztőjében.

A művelés alóli kivonással pedig nemcsak jogi, hanem gazdasági előnyök is járnak: a telek értéke többszörösére nőhet, különösen akkor, ha az ingatlan olyan területen fekszik, ahol belterületté minősítése várható a közeljövőben. Az adásvétel hossza megyefüggő, ha minden jól és a jogszabályi előírások szerint megy, akkor 5 hónap alatt megtörténhet az átírás, máskülönben az ügyintézési idő akár 1 évig is elhúzódhat. Javasolt ezért az ingatlanszakértő és a szakjogász bevonása, hogy lehetőség szerint rövidíteni lehessen a folyamaton.

Finanszírozás szempontjából is több kellemetlenségbe ütközhet a vásárló, elég, ha csak a magasabb illetékekre gondolunk, ugyanakkor az idén 5 százalékra csökkentett újlakásáfa, és az 5 millió forintos áfavisszatérítés tovább élénkítheti a keresletet.