Fellendült a vidéki lakáspiac: tényleg ennyit ér a CSOK?

A főváros közigazgatási határán túl, az Otthon Centrum adatbázisában szereplő adás-vételi tranzakciók száma alapján a fővárosi agglomerációban Budaörs, Dunakeszi, Érd és Szigetszentmiklós emelkedett ki, de Gödöllőn, Gyálon, Gyömrőn és Kistarcsán, illetve a budai agglomerációban Budakalászon, Szentendrén és Solymáron is élénk volt a piac. A kertvárosi környezetben elsősorban családi házakat adtak-vettek a főváros környéki településeken az év első három hónapjában: az átlagos méret 129 m2, az átlagos ár 240 ezer forint volt négyzetméterenként.

Az átlag mögött azonban nagy különbségek vannak: míg Érden 100 négyzetméter volt az átlagos méret, Budaörsön ez 175 négyzetméter volt. Az árak tekintetében is nagy különbségek voltak a budai agglomeráció és a pesti oldalon, az M0 mentén található települések között: míg Gyálon, Üllőn, Veresegyházon vagy Szigetszentmiklóson jellemzően átlagosan 20 milliós házak keltek el, addig Budaörsön, Solymáron ennek több, mint kétszeresét fizettek az ingatlanokért, Szentendrén még ennél is magasabb áron kötöttek üzleteket.

A kereslet elsősorban azokon az agglomerációs településeken fog fokozódni, ahol a tömegközlekedési szolgáltatás minősége és gyakorisága akár autó nélkül is elérhetővé teszi a döntően fővároshoz kötődő munkahelyeket és ahol a CSOK igénybe vételére jogosult családok a támogatáshoz mérten megfizethető új építésű ingatlanokat találnak. Az élénkülő telekpiac a saját erős építkezések terén is fellendülést sejtet ezeken a településeken.

A vidéki nagyvárosok mindegyikében a legmagasabbra általában a belvárosi fekvésű, illetve a városközponthoz közeli városrészekben található lakóingatlanokat értékelik a helyiek. Győrben a Belváros mellett Nádorváros és Révfalu említhető, ahol a nappali + 1, vagy nappali + 2 szobás lakás a legkedveltebb kategória, elsősorban a 60 négyzetméter vagy ennél nagyobb alapterületű lakásokat vásárolják. Az árak az új építés esetén - ami a városban jellemzően emeltszintű szerkezetkész szintet jelent - a fenti városrészekben jellemzően 380-450 ezer forint/négyzetméter szinten alakulnak. A kulcsrakész kivitelezés ennél 10 százalékal többe kerül (természetesen extra igények figyelembe vétele nélkül). A használt, de újszerű, vagy felújított lakásokért 320 - 350 ezer forintot fizetnek négyzetméterenként.

Pécsett a Belváros és közvetlen környezete, valamint a Mecsekoldal közvetlenül Belvároshoz kapcsolódó részei (Bálics, Donátus) számítanak a legkívánatosabb lakóhelynek. Itt kisebb, 4-8 lakásos társasházi lakásokat keresnek, lehetőleg kertkapcsolattal. Az árak négyzetméterenként 280-320 ezer forint körül alakulnak a használt ingatlanok esetén, míg az új építésű lakások négyzetméteréért 300-450 ezer forint is elkérnek a fejlesztők. Kedvelt lakástípus a nappali + 2-3 hálószobás lakás kertkapcsolattal, de keresik az új vagy újszerű nem tetőtéri lakásokat is.
Szegeden a legnagyobb becsben a Belváros, Felsőváros, Rókus, Móraváros, és Újszeged városrészek lakásait tartják a helyiek. A favorit az egyetemekhez közeli tégla építésű lakás, ezeket 280 ezer Ft/m2 áron adják-veszik. Használt lakást már 220- 260 ezer forintos fajlagos áron lehet kapni, az új építésűek ára bő százezerrel magasabb, 300- 360 ezer forint négyzetméterenként. A presztízs környéken a közép korosztály főként befektetési céllal vásárol.

Az ország keleti felében Debrecenben a legkeresettebb városrész a méltán híres Nagyerdő. A természeti környezet, a jó közlekedés és az egyetem közelsége mind hozzájárul, hogy itt, a leginkább keresett társasházi, 40-60 négyzetméteres lakások átlagára 300 - 400 ezer forint négyzetméterenként. A családi házat keresők között leginkább Csigakert, Postakert és Kertváros, valamint a Hatvan utcai kert népszerű, mivel ezeknek a városrészeknek jó a közlekedése (közel a Belváros, de az M35 is) és a kellemes kertvárosi környezet magas presztízs-értékkel ruházza fel az itt található ingatlanokat. Ezt tükrözi, hogy az itt található házak 30-50 millió forintért kelnek el.

Maradva a keleti országrészben, Miskolcon a családi házak tekintetében Miskolc-Tapolca, a Vár környéke (Berekalja) és Bodótető a legkedveltebb városrészek. Itt nagyobb méretű, újszerű (legfeljebb 10 éves) házak találhatóak. A 120-200 négyzetméter alapterületű családi házak már 200-250 forint/négyzetméter áron megvásárolhatók. Családi házak terén a legkeresettebb a 15-25 milliós kategória. Ezek jellemzően 90-120 négyzetméteres (2 és fél, 3 és fél szobás), téglaépítésű házak, Görömböly, Martin kertváros, Diósgyőr, Szirma, Győri kapu városrészekben.

Kecskeméten szintén magas presztízsű a belváros, ahol a társasházi lakások ára 11-12 millió forinttól (nappali + 1 hálószoba) akár 35 millió forintig (nappali + 2 vagy 3 háló) terjed. A legkeresettebb mostanában a nappali +2 hálós újszerű, vagy befektetési céllal a 2 szobás társasházi lakás. A legjobbnak tartott környék egyértelműen Petőfiváros, ahol családi házakat és sorházakat vesznek. Itt meglehetősen szórnak az árak: a régebben épült sorházak már 18 millió forintért megvásárolhatók, míg az újszerű egy szintes házakért 40-50 milliót is elkérnek, a telkek pedig 18-20 millió forinttól indulnak. A leggyorsabban a 18-25 milliós sorház-egységek kelnek el. Az új építésű családi házak jórészt bérbe vannak adva a városba települt iparvállalatoknál dolgozó külföldieknek.

Mennyit számít a CSOK?

A tavaly év végén bejelentett kedvezmények már éreztetik hatásukat a vidéki városokban is: az ÁFA mértékének 5 százalékra csökkentése és a CSOK "10 + 10 milliója" sok vállalkozó fantáziáját megmozgatta. A régiós különbségek ebben a szegmensben talán a leginkább érzékelhetők: Győrben szinten minden városrészben indulnak beruházások a 4-6-8 lakásostól a közepes 20-36 lakásszámú projekteken át a 80-200 lakásos nagy volumenű építkezésekig bezáróan.

Debrecenben néhány projekt jó időzítése révén sikeresen tudta értékesíteni a lakásait, de kérdéses, hogy nagy számban elfogynak-e majd a most épülő és bőven 400 ezer forintos négyzetméterár felett kínált lakások a városban.

Pécsett már ennél kedvezőbb árszinten 300 ezer forint környékén is találunk új építésű lakásokat, Miskolcon is hasonló árszinten van kínálat, de a borsodi megyeszékhelyen még rengeteg a válság előtt épült és "beragadt" lakás vár vevőre ennél olcsóbban is.

Szegeden sincs hiány új építésű projektekben: a Nemestakács utcában, a Felső Tiszaparton, a Bárka utcában, a Moszkvai körúton, a Hunyadi téren, a Hársfa utcában, az Ősz utcában, a Római körúton, a Lengyel utcában, a Bocskai út -Madách utca sarkán, a Dobó és a Móra utcában is jellemzően 16-20 lakásos társasházak épülnek, vagy ilyenek építését tervezik a beruházók.

A fejlesztői kedv tehát megvan, azonban az Otthon Centrum több vidéki partnere is jelezte, hogy például a CSOK-ot igénybe vevők egyre-másra inkább saját építésben gondolkodnak, mert így látják legnagyobb értékét a támogatásnak. A jelzett árszintek ugyanis már érdemesebb családi ház építését választani egy új építésű lakás helyett. Azonban nem árt igyekezni, mert például Kecskeméten a telekárak megduplázódtak és a kivitelező cégek, akik megfelelő referenciával rendelkeznek, 2017-ig minden kapacitásukat lekötötték.